Stutta svarið strax
Ef þú hefur velt fyrir þér hvort óhætt sé að treysta gervigreindarspá um verðþróun íbúðar í Phuket eða Bangkok, þá er svarið: að hluta til. Ný rannsókn sem birtist í AGILE-GISS (7. bindi) í júní 2026 sýnir að líkön sem meta verð út frá sögulegum gögnum ná oft yfir 90% nákvæmni í prófunum á gömlum gögnum, en þegar sömu líkön eru látin spá fyrir um raunverulega framtíð fellur nákvæmnin niður í 60-70% eða minna. Fyrir þig sem íslenskan kaupanda þýðir þetta einfaldlega: gervigreind er frábært tól til að bera saman verð í dag, en hún er ekki áreiðanleg þegar kemur að því að spá fyrir um ávöxtun eða verðþróun 3-5 ár fram í tímann.
Hvers vegna klikka spárnar svona illa?
Vísindamennirnir Christopher Kmen, Gerhard Navratil og Ioannis Giannopoulos við TU Wien birtu í júní 2026 ritrýnda grein sem ber titilinn 'When Today's Accuracy Fails Tomorrow' í tímaritinu AGILE-GISS. Meginniðurstaða þeirra er að staðbundin og tímaháð líkön (spatiotemporal models) þjáist af svokallaðri tímalegri sannprófunarskekkju (temporal validation bias). Í reynd 'gjóar' líkanið á framtíðargögn meðan á þjálfun stendur, sem lætur það líta út fyrir að vera nákvæmara en það raunverulega er þegar það er svo notað á ný, óþekkt tímabil.
Vandamálið liggur ekki í reikniritunum sjálfum, heldur í því hvernig þau eru prófuð. Það er lykilatriði fyrir alla sem íhuga fjárfestingu í Taílandi, því þessi skekkja hefur bein fjárhagsleg áhrif þegar ákvarðanir eru teknar út frá of bjartsýnum tölum.
Hvaða gervigreindarlíkön standa sig best?
XGBoost og svokölluð samsett líkön (ensemble models) komu best út úr rannsókninni meðal þeirra aðferða sem prófaðar voru. Höfundarnir leggja þó ríka áherslu á að jafnvel þessi líkön séu ekki áreiðanleg nema þau séu prófuð á gögnum utan þjálfunarsettsins (out-of-sample testing), það er að segja á tímabilum sem líkanið hefur aldrei 'séð' áður.
Stutt spátímabil, gjarnan aðeins 1-6 mánuðir, skapa blekkingu um nákvæmni. Þegar spátímabilið lengist í 2-5 ár margfaldast skekkjan, því þættir sem líkanið gat ekki tekið með í reikninginn, breytingar á reglugerðum, efnahagsáföll, breytt eftirspurn, safnast upp og magna villuna.
Skortur á gögnum: sérstök áskorun í Taílandi
Gæðagögn um raunveruleg viðskipti eru af skornum skammti víða, en í Taílandi er þetta vandamál sýnu verra en í Evrópu, þar sem opinberar eignaskrár eru mun gagnsærri. Þetta þýðir að gervigreindarlíkön sem eiga að meta verð á íslenskum áhugaverðum svæðum eins og Bang Tao eða Laguna í Phuket, eða Sukhumvit og Silom í Bangkok, hafa aðgang að mun betri gögnum en líkön sem reyna að meta minna kortlögð svæði eins og Krabi eða Koh Samui. Ef þú ert að skoða fasteign utan helstu markaðssvæða, skaltu gera ráð fyrir að gervigreindarmat sé enn ónákvæmara en ella.
Nota þróunaraðilar og fjárfestar gervigreind nú þegar?
Já. Stórir þróunaraðilar í Bangkok og Phuket nota nú þegar gervigreindartól til verðlagningar, en enginn þeirra treystir eingöngu á vélræn líkön við lokaákvarðanir. Rannsóknarskýrsla frá Goldman Sachs í júlí 2026 bendir á að gervigreind sé að endurmóta störf á fasteignamarkaði, ekki með því að útrýma þeim heldur með því að endurskipuleggja þau, og að miðlarar og fjárfestar sem tileinka sér gervigreindartól hafi tilhneigingu til að hagnast meira en þeir sem halda sig við gamlar aðferðir.
Í Phuket einu voru skráðar 54.628 raunverulegar fyrirspurnir milli desember 2025 og maí 2026, þar af 71% vegna leigu og 29% vegna kaupa. Þetta undirstrikar hvernig gervigreindargreining á eftirspurn mótar nú raunverulegar ákvarðanir á þroskaðasta fasteignamarkaði svæðisins.
Skref fyrir skref: Hvernig á að nýta gervigreind skynsamlega
Ef þú, sem íslenskur fjárfestir, vilt nýta gervigreindartól skynsamlega við mat á taílenskri fasteign árið 2026, er gagnlegt að fylgja þessari röð:
1. Skilgreindu hvers konar greiningu þú raunverulega þarft
Þrjú stig eru til: markaðsskimun (að finna vænleg svæði), einstaklingsbundið verðmat (samanburður á raunverulegum sölum) og ávöxtunarspá. Gervigreind stendur sig vel í fyrstu tveimur, en ekki enn í því þriðja.
2. Berðu saman við opin gögn
Vettvangar eins og DDproperty og Hipflat birta verðvísitölur eftir hverfum. Berðu niðurstöður gervigreindarlíkans saman við raunverulega verðþróun síðustu 3 ára. Ef munurinn er meiri en 15%, ekki treysta líkaninu.
3. Krefstu prófunar á óþekktum gögnum
AGILE-GISS rannsóknin frá 2026 er skýr: líkan sem eingöngu er prófað á sögulegum gögnum (in-sample) á ekki skilið traust þitt. Spurðu alltaf hvort líkanið hafi verið prófað á gögnum sem það 'sá' aldrei við þjálfun.
4. Safnaðu gögnum sem eiga sérstaklega við þitt markaðssvæði
Gervigreindarlíkön standa sig betur á vel skjalfestum svæðum. Fyrir Phuket (Bang Tao, Laguna), Bangkok (Sukhumvit, Silom) og Pattaya (Wongamat) eru næg gögn til staðar. Fyrir minna kortlögð svæði eins og Krabi eða Koh Samui eru líkönin merkjanlega ónákvæmari.
5. Bókaðu skoðunarferðina tímanlega
Að skoða eign í eigin persónu er óbætanlegt. Gervigreind getur sýnt þér tölur, en hún getur ekki lýst byggingargæðum, raunverulegu ástandi innviða eða tilfinningunni fyrir hverfinu.
6. Fáðu staðkunnugan sérfræðing til lokaathugunar
Gervigreind er fyrsta síunarlag. Hún þrengir 200 möguleika niður í 10. En lokaákvörðunin á heima hjá einhverjum sem þekkir taílensk lög, orðspor þróunaraðila og blæbrigði hvers verkefnis.
7. Uppfærðu gögnin á 3-6 mánaða fresti
Taílenski markaðurinn hreyfist hratt. Líkan sem er þjálfað á gögnum frá byrjun 2025 gæti misst af nýjum innviðaframkvæmdum, til dæmis stækkun BTS-lestarkerfisins í Bangkok, eða breytingum á vegabréfsáritunarreglum.
Algengar spurningar
Er hægt að treysta gervigreindarmati á taílenskri íbúð?
Að hluta til. Gervigreindarlíkön eru sterk í samanburðargreiningu, til dæmis að sýna hvað sambærileg eining kostar í sama hverfi. En spá um verðvöxt yfir 3-5 ár, eins og AGILE-GISS rannsóknin (7. bindi, 2026) sýndi, er enn mjög óáreiðanleg vegna tímalegrar sannprófunarskekkju.
Hvaða gervigreindarlíkön standa sig best við verðmat?
XGBoost og samsett líkön (ensemble models) skiluðu bestum árangri í rannsókninni frá 2026. Engu að síður þurfa þau enn prófun á óþekktum gögnum til að staðfesta nákvæmni sína.
Af hverju klikka gervigreindarspár yfir lengri tímabil?
Vegna þess að flest líkön eru prófuð á stuttum tímabilum (1-6 mánuðir), þar sem nákvæmnin lítur út fyrir að vera óeðlilega há. Yfir 2-5 ára tímabil safnast upp þættir sem líkanið gat ekki gert ráð fyrir, svo sem breytingar á reglugerðum, efnahagsáföll og breytt eftirspurn, og skekkjan margfaldast.
Nota taílenskir þróunaraðilar gervigreind í raun og veru?
Já. Stórir þróunaraðilar í Bangkok nota gervigreind við verðlagningu og eftirspurnargreiningu. En ekkert opinbert þekkt fyrirtæki treystir eingöngu á gervigreind sem eina ákvarðanatökuna.
Hvað getur gervigreind gert fyrir fjárfesti í taílenskum fasteignum núna?
Þrjú hagnýt notkunarsvið: hröð markaðsskimun (að finna hverfi með vaxandi verðþróun), sanngjarnt verðmat út frá sambærilegum sölum, og sjálfvirkt eftirlit með nýjum eignum sem passa við þín skilyrði.
Hvaða gögn þarf gervigreindarlíkan til að meta verð nákvæmlega?
Að lágmarki: raunveruleg viðskiptaverð (ekki auglýst verð), stærð eignar, hæð, fjarlægð frá almenningssamgöngum og sjó, byggingarár og þéttleika hverfis. Áskorunin í Taílandi er takmarkaður aðgangur að raunverulegum eignaskrám.
Er þess virði að greiða fyrir gervigreindarþjónustu við verðmat?
Ef þjónustan upplýsir um aðferðafræði sína og sýnir niðurstöður úr prófunum á óþekktum gögnum, já. Ef hún einfaldlega afhendir þér 'nákvæma spá' án nokkurra útskýringa, nei. Skoðaðu alltaf hvaða gögn þjálfuðu líkanið og hversu nýlega það var uppfært.
Mun gervigreind leysa fasteignasala af hólmi í Taílandi?
Ekki næstu 5 árin. Gervigreind mun taka yfir rútínuvinnu, svo sem að para saman eignir, framkvæma frumgreiningu og fylgjast með markaðnum. En samningaviðræður við þróunaraðila, lögfræðileg áreiðanleikakönnun og mat á byggingargæðum eru verkefni þar sem sérfræðiþekking manna er enn nauðsynleg.
Kjarninn í AGILE-GISS rannsókninni frá 2026 er einfaldur: gervigreind í fasteignaviðskiptum er kraftmikið greiningartæki en lélegur spámaður um framtíðina. Notaðu hana til þess sem hún gerir vel, að vinna úr miklu magni gagna og finna mynstur, en taktu stefnumótandi ákvarðanir út frá sérfræðigreiningu, þekkingu á staðbundnum markaði og heilbrigðri skynsemi. Hjá Fasteignir í Taílandi mælum við alltaf með að para saman gervigreindargreiningu og staðkunnáttu áður en fjárfest er í taílenskri fasteign.
Heimild: Thaiger