Stutt svar við spurningunni sem skiptir máli
Íslenskir fasteignakaupendur á Phuket geta ekki gengið í banka og sótt um hefðbundið veðlán eins og heima. Lausnin sem markaðurinn hefur þróað er einföld: verktakinn lánar þér sjálfur. Algengasta formið er 30/70 greiðsluáætlun á 0% vöxtum meðan á smíðum stendur, með lokagreiðslu við afhendingu. Þetta þýðir að þú getur eignast íbúð á Phuket án þess að eiga viðskipti við þaílenskan banka.
Hvers vegna er þetta svo útbreitt á Phuket?
Stærðin á þessum markaði er auðskilin í tölum. Samkvæmt Colliers Thailand voru 45.066 íbúðareiningar settar á markað á Phuket á árunum 2021 til 2025, með samtals 469,72 milljarða baht í fjárfestingum (um það bil 13 milljarðar Bandaríkjadala). Árið 2025 eitt og sér hraðnaði hrynjandi: 72+ ný verkefni, yfir 10.312 einingar að verðmæti 81,64 milljarða baht.
Sansiri tilkynnti 20 ný verkefni á Phuket að verðmæti 24 milljarða baht fyrir tímabilið 2026 til 2028. AssetWise - verktakinn á bak við 'The Title' vörumerkið - hafði safnað Phuket-biðröð upp á 21,669 milljarða baht, sem stendur fyrir 57% af heildarsamtök fyrirtækisins frá og með mars 2026. Báðir þessir verktakar selja aðallega til erlendra kaupenda með greiðsluáætlánum.
Samkvæmt Siam Real Estate felur venjuleg seljendafjármögnun ('Easy Buy') í sér fyrstu innborgun upp á 10 til 30% og greiðslu á eftirstöðvunum á allt að 5 árum, með ársfjórðungslegum eða sérútbúnum greiðsluskilmálum - algjörlega án bankameðferðar.
Hvaða greiðsluáætlanir eru í boði?
Valkostur 1: 30/70 meðan á smíðum stendur
Þetta er algengasta formið og hentar flestum kaupendum vel. Þú greiðir 30% af kaupverðinu við undirritun samnings (eða í áföngum yfir fyrstu 3 til 6 mánuðina), og 70% við afhendingu lykla. Engir vextir leggast á. Í raun og veru ertu að fá vaxtafrítt lán á þeim 18 til 30 mánuðum sem byggingin tekur.
Dæmi úr veruleikanum: íbúð í 'The Title' verkefni frá AssetWise að verðmæti 8 milljónir baht. Kaupandi leggur 200.000 baht í bókun, greiðir síðan 180.000 baht á mánuði í 12 mánuði (samtals 2,36 milljónar baht), og lokar með 5,64 milljóna baht lokagreiðslu.
Valkostur 2: 20/80 með greiðslum eftir afhendingu
Nokkrir verktakar - sérstaklega í einbýlishúsahlutanum - leyfa kaupendum að halda greiðslum áfram eftir að bygging lýkur. Kaupandinn greiðir 20% meðan á smíðum stendur og dreifir restinni 80% á 24 til 36 mánuði eftir afhendingu. Hér birtast venjulega vextir: 3 til 8% á ári.
Þetta form er algengast fyrir einbýlishús á bilinu 15 til 40 milljóna baht, þar sem ein stór lokagreiðsla er óframkvæmanleg jafnvel fyrir kaupanda með mikil fjárráð.
Valkostur 3: Þaílenskt bankaveðlán
Formlega mögulegt en í reynd mjög erfitt. Fáeinir bankar vinna með erlendum ríkisborgurum:
- UOB Thailand - lán upp að 70% LTV fyrir ríkisborgara tiltekinna landa, vextir frá 6,5%
- Bangkok Bank - forrit fyrir handhafa þaílensku vinnuleyfa
- ICBC (Thai) - beinist aðallega að kínverskum kaupendum
Kröfur fela í sér staðfestan tekjusönnun upp á 80.000 til 100.000 baht á mánuði, vinnusamning eða atvinnulegt dvalarleyfi, og uppbyggða lánasögu. Samþykki tekur 45 til 90 daga. Fyrir flesta erlenda kaupendur án þaílenskra vinnutengna er þessi leið í raun lokuð.
Valkostur 4: Erlent lán með veð í heimaeignum
Sumir kaupendur taka lán á Íslandi - með veði í fasteignum, fjárfestingasafni eða fyrirtæki - og millifæra fjármunina til Þailands. Þetta getur gefið lægri vexti og setur kaupandann í stöðu reiðufjárkaupanda þegar samið er við þaílenskan verktaka.
Samanburðartafla: fjögur form hlið við hlið
| Þáttur | 30/70 meðan á smíðum stendur | 20/80 eftir afhendingu | Þaílenskt bankaveðlán | Erlent lán |
|---|---|---|---|---|
| Fyrsta innborgun | 30% | 20% | 30-50% | 0% (veð í annarri eign) |
| Vextir | 0% | 3-8% á ári | 6,5-8% á ári | Fer eftir landi |
| Lánstími | 18-30 mánuðir | 36-60 mánuðir | Allt að 20 ár | Allt að 15-25 ár |
| Aðgengi erlendra | Hátt | Miðlungs | Lágt | Fer eftir stöðu |
| Hve fljótt samþykkt | 1-3 dagar | 1-7 dagar | 45-90 dagar | 14-60 dagar |
| Áhætta kaupanda | Miðlungs (verktakatengd) | Yfir meðallagi | Lág (banki skoðar verkefni) | Gengisáhætta |
| Ofgreiðsla á 10M baht | 0 baht | 450.000 til 1.200.000 baht | 1.300.000 til 2.400.000 baht (5 ár) | Breytileg |
Sex mistök sem þarf að forðast
1. Að lesa ekki kaupsamninginn vandlega. Greiðsluskilmálar eru skilgreindir í kaupsamningi (SPA). Lykilákvæði eru meðal annars sektir fyrir greiðsludrátt (venjulega 1 til 1,5% á mánuði), afturköllunarskilyrði þar sem verktakinn getur haldið eftir 25 til 30% af öllum greiddum fjárhæðum, og afleiðingar framkvæmdatafa. Fáðu lögfræðing sem sérhæfir sig í þaílenskum fasteignarétti til að skoða enska útgáfu samningsins.
2. Að gleyma FET-skjalinu. Þegar erlendur ríkisborgari kaupir íbúð með fulla eignarréttarstöðu þarf sérhver millifærsla að fara í gegnum þaílenskan banka og FET-skjal (Foreign Exchange Transaction form) þarf að fylgja. Án þessa skjals mun Landaskráin ekki skrá eignarhaldið. Peningagreiðslur í gegnum gjaldeyriskassar duga ekki.
3. Að vanrækja stærð lokagreiðslu. 30/70 áætlunin líður vel yfir smíðatímann. En 70% af kaupverðinu er gríðarleg upphæð. Ef fjárhagsstaðan breytist á meðan bygging stendur yfir getur kaupandinn tapað öllu sem þegar hefur verið greitt.
4. Að rugla greiðsluáætlun saman við bankajárnleika. Greiðsluáætlun frá verktaka er ekki bankaábyrgð. Ef verktakinn verður gjaldþrota er kaupandinn almennur kröfuhafi. Þess vegna skiptir verktakaval svo miklu máli. AssetWise með biðröð upp á 21,7 milljarða baht og Sansiri sem miðar að tekjum upp á 39 milljarða baht árið 2026 eru dæmi um fjárhagslega gagnsæjar, skráðar (SET-skráðar) fyrirtæki sem draga úr þessari áhættu.
5. Að gleyma viðbótarkostnaði. Utan kaupverðsins bætast við: þinglýsingargjald Landaskrárinnar (um það bil 2% fyrir nýbyggingar), stofnsjóðsframlag (500 til 800 baht á fermetra) og mánaðarleg þjónustugjöld (40 til 120 baht á fermetra). Þessar fjárhæðir eru ekki innifaldar í greiðsluáætlun verktakans.
6. Að gleyma eignarhaldskvótanum. Erlendir kaupendur geta í heild sinni átt mest 49% af sölugólfi í hverri byggingu með fullu eignarhaldi. Flestir virtir verktakar sjá um þetta fyrirfram, en kaupandi ætti alltaf að staðfesta hversu mikið af erlendu kvótanum er enn laust áður en samningur er undirritaður.
Fasteignir í Taílandi getur hjálpað þér að bera saman verkefni og verktaka sem bjóða upp á þessar greiðsluáætlanir.
Heimild: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers