Árið 2024 gripu lögreglan í Phuket til aðgerða gegn 12 ólöglegum smágistihúsum þar sem útlendingar höfðu leigt íbúðir og villur til ferðamanna í stuttan tíma án þess að hafa til þess leyfi. Sektirnar náðu upp í 20.000 THB á dag og nokkrir eigendur stóðu frammi fyrir brottvísun úr landi. Sameiginlegt einkenni þessara mála: enginn hafði kynnt sér lög um leigu á fasteign áður en byrjað var.
Taíland gerir skýran greinarmun á tveimur tegundum leigu. Langtímaleiga (30 dagar eða lengur) heyrir undir almennt einkamálarétt og krefst engrar sérstakrar leyfisveitu. Skammtímaleiga (undir 30 daga) telst hins vegar hótelstarfsemi samkvæmt hótelreglugerðinni frá 2004 (Hotel Act B.E. 2547), og brot á henni geta leitt til sekta allt að 20.000 THB auk refsiábyrgðar. Þriðja leiðin er að fela fasteign þína í hendur faglegrar rekstrarfyrirtækis og hafa þannig hlutvirkar tekjur.
Stuttlegt yfirlit
- Langtímaleiga (30+ dagar) krefst hvorki leyfis né taílensks fyrirtækis - skriflegur samningur milli einstaklinga nægir
- Skammtímaleiga (undir 30 daga) krefst skráningar taílensks fyrirtækis og leyfis samkvæmt hótelreglugerðinni
- Litlar eignir (allt að 8 herbergjum) geta fengið einfalda skráningu sem 'non-hotel accommodation'
- Eignir með 8+ herbergjum eða pláss fyrir 30+ gesti verða að afla sér fulls hótelleyfis
- Rekstrarfyrirtæki taka 20-30% af tekjum en sjá um allt rekstrarleg og lagaleg mál
- TM30 eyðublað er skylda: eigandi eignar verður að tilkynna taílensku landamæraeftirliti um hvern erlenda gest innan 24 klukkustunda frá innritun
Mögulegar leiðir
Leið 1: Langtímaleiga án leyfis
Þetta er einfaldasta leiðin til að hafa tekjur af fasteign í Taílandi. Þú gerir skriflegan samning við leigjanda um 6 til 12 mánaða tímabil þar sem mánaðarleg leiga, tryggingagreiðsla (venjulega 1-2 mánaða leiga) og réttindi beggja aðila eru tilgreind.
Slíkir samningar heyra undir almenn kröfuréttarlög. Ekkert leyfi þarf og engin þörf er á taílenskri fyrirtækjaskráningu - þú getur starfað sem einstaklingur.
Eitt mikilvægt atriði: ef leigutíminn er 3 ár eða lengur verður samningurinn að vera skráður hjá landaskrá (Land Department). Án slíkrar skráningar er lagaleg vernd leigutaka takmörkuð og samningur getur verið vefengdur fyrir dómi.
Dæmigerð langtímaleigutekjur í Phuket eru á bilinu 5-7% á ári miðað við fasteignaverð. Í Pattaya geta ávöxtunin verið hærri vegna lægra fasteignaverðs.
Leið 2: Skammtímaleiga með leyfi
Daglegar og vikulegar leigur geta gefið 1,5 til 2 sinnum meiri tekjur en langtímaleiga, en lagalegar kröfur eru mun ítarlegri.
Hótelreglugerðin frá 2004, uppfærð bæði 2023 og 2026, flokkar allar gistingar í minna en 30 daga sem hótelstarfsemi. Til að starfa lögleg þarftu að:
- Skrá taílenskt fyrirtæki
- Afla leyfis (annað hvort fullt hótelleyfi eða einfaldari 'non-hotel accommodation' skráning fyrir eignir með færri en 8 herbergjum)
- Uppfylla kröfur um brunavarnir og hreinlæti
- Senda inn TM30 tilkynningu fyrir hvern erlenda gest innan 24 klukkustunda frá komu
Algengt vandamál fyrir íbúðareigendur: margar íbúðahúsasamtökur banna skammtímaleigur í húsreglum sínum. Búafélagið (juristic person) hefur fulla heimild til að sekta þá sem brjóta þær. Kannaðu alltaf húsreglur áður en þú kaupir íbúð í þeim tilgangi að leigja hana út til skamms tíma.
Leið 3: Fagleg fasteignastjórnun
Ef þú dvelur ekki í Taílandi árið um kring er það oft skynsamlegasta lausnin að fela eignina sérhæfðu rekstrarfyrirtæki. Venjan er að 70-80% tekna fara til eiganda og 20-30% til fyrirtækisins.
Fyrirtækið sér um að finna gesti, þrif, viðhald, lagalegt samræmi og TM30 tilkynningar. Þú þarft ekki að skrá þitt eigið taílenskt fyrirtæki þar sem rekstrarfyrirtækið er þegar með nauðsynleg leyfi.
Skattaskylda helst þó hjá þér. Þú greiðir persónuleg tekjuskattur (PIT) af mótteknum tekjum, að frádregnum heimiluðum kostnaði, ásamt lóðar- og fasteignaskatti.
Leið 4: Undirleiga sem atvinnurekstur
Sumir frumkvöðlar leigja eignir á langtímasamningum og leigja þær síðan áfram á skammtímagrundvelli. Þetta fyrirkomulag krefst:
- Skráningar taílensks fyrirtækis
- Skýrar undirleiguheimildir í aðalleigusamningnum
- Leyfis (non-hotel eða fullt hótelleyfi) fyrir skammtímaleigustarfsemina
Án skriflegrar heimildar eiganda til undirleigur í samningnum er þetta fyrirkomulag ólöglegt.
Samanburðartafla
| Þáttur | Langtímaleiga | Skammtímaleiga (undir 8 herbergi) | Skammtímaleiga (8+ herbergi) | Rekstrarfyrirtæki |
|---|---|---|---|---|
| Lágmarks dvöl | 30 dagar | 1 dagur | 1 dagur | Fer eftir samningi |
| Taílenskt fyrirtæki | Nei | Já | Já | Nei |
| Tegund leyfis | Ekki krafist | Non-hotel skráning | Fullt hótelleyfi | Í höndum fyrirtækis |
| Ávöxtun í Phuket | 5-7% á ári | 8-12% á ári | 10-15% á ári | 5-10% á ári |
| Þátttaka eiganda | Í meðallagi | Mikil | Mikil | Lítil sem engin |
| Skattar | PIT + fasteignaskattur | PIT + fasteignaskattur + VSK | PIT + fasteignaskattur + VSK | PIT + fasteignaskattur |
| Sektarhætta | Lág | Í meðallagi | Há án leyfis | Lág |
Helstu áhættur og mistök
1. Skammtímaleiga án leyfis. Þetta er algengasta mistakið meðal erlendra fasteignaeigenda í Taílandi. Kvartanir nágranna leiða til lögreglurannsókna. Sektir geta náð 20.000 THB á dag og refsiábyrgð er möguleg.
2. Að líta framhjá húsreglum íbúðahúsa. Jafnvel með gilt leyfi í höndum getur húsreglur byggingarinnar bannað daglegar leigur. Kannaðu alltaf reglur viðkomandi húss áður en þú kaupir íbúð í þessum tilgangi.
3. TM30 gleymist. Eigandi eignar verður að tilkynna landamæraeftirlitið um hvern erlenda gest innan 24 klukkustunda frá innritun. Sekt fyrir brot er allt að 10.000 THB á tilviki. Flest rekstrarfyrirtæki sjá um þessa tilkynningu sjálfkrafa.
4. Óskráðir leigusamningar í 3 ár eða lengur. Ef þú leigir eignina á fjölára samningi án skráningar hjá landaskrá getur leigjandinn vefengt skilmálana fyrir dómi. Skráning kostar 1% af heildarleigu yfir allan leigutímann.
5. Rangur fyrirtækjauppbyggingur. Við skráningu taílensks fyrirtækis í skammtímaleigu í þágu útlendinga verður að fara eftir lögum um erlenda viðskiptastarfsemi (Foreign Business Act). Að nota hluthafalega sem eru einungis að nafni til þykir brot á taílenskum lögum.
6. Tekjur af leigu eru ekki skattlagðar. Leigutekjur eru skattlagðar samkvæmt stigskiptum tekjuskattskvarða frá 5% upp í 35% eftir fjárhæð. Vanræksla leiðir til álags og vaxta.
Meðal þeirra sem Fasteignir í Taílandi hefur aðstoðað eru margir sem komu með spurningar einmitt um þessi lögrænu atriði. Skilningur á reglum er grundvöllurinn að arðbærri fjárfestingu í Phuket. Greindu fyrst hvaða leigufyrirkomulag passar við þig, mettu leyfisþörf þína og reiknaðu skattaskyldu fyrirfram.