Stutt svar fyrir þá sem eru að flýta sér
Taílensk stjórnvöld eru að leggja lokahönd á « Red Line Missing Link », verkefni sem á að tengja saman þrjá alþjóðaflugvelli Bangkok-svæðisins: Don Mueang í norðri, Suvarnabhumi austan við höfuðborgina og U-Tapao í Rayong-héraði. Þegar tengingin er komin í gagnið styttist ferðatíminn milli ysta punktanna úr þremur til fjórum klukkustundum á bíl niður í um 90 mínútur. Fyrir íslenska fjárfesta sem þekkja hvernig ný lestarstöð getur breytt verðmyndun heilla hverfa er skilaboðin skýr: svæðin meðfram þessari línu hafa ekki enn að fullu tekið mið af þeim vexti sem framundan er, en glugginn til að kaupa á núverandi verði er að lokast.
Verkefnið er nú til skoðunar hjá Eastern Economic Corridor (EEC) nefndinni og snýst um að klára vantandi hluta BTS Red Line. Í dag þurfa farþegar að skipta um kerfi eða treysta á vegasamgöngur milli flugvallanna þriggja. Þegar heildstæð lestartenging verður að veruleika mun hún, líkt og MRT-kerfið í Singapúr og BTS-línurnar í Bangkok hafa sýnt áður, líklega hafa bein áhrif á fasteignaverð í nágrenni stöðvanna.
Hvað er « Red Line Missing Link » nákvæmlega?
Þetta er sá hluti lestarkerfisins sem enn vantar til að tengja norðurhluta BTS Red Line við hraðlestina til U-Tapao flugvallar. Án hans eru flugvellirnir þrír í reynd ótengdir með beinni lestarleið. Verkefnið er hluti af EEC-áætluninni og er nú í samningaferli. Ef viðræður við núverandi samstarfsaðila, Asia Era One, ganga ekki eftir gæti komið til nýs útboðs árið 2028. Samkvæmt umfjöllun um endurskoðun EEC-stefnunnar gæti Asia Era One þurft að leggja fram bankaábyrgðir upp á um 160 milljarða baht ef skilmálum verður breytt.
Heildarlengd þriggja flugvalla línunnar verður um 220 km og lestirnar eru hannaðar til að ná allt að 250 km/klst hraða á ákveðnum köflum. U-Tapao flugvöllur hefur þegar verið útnefndur þriðji alþjóðaflugvöllur Bangkok-svæðisins og er í uppbyggingu með áætlaða afkastagetu upp á allt að 60 milljónir farþega á ári.
Staðreyndir sem íslenskir kaupendur ættu að þekkja
- EEC-svæðið nær yfir héruðin Chachoengsao, Chonburi og Rayong, með samanlagða vergja landsframleiðslu upp á meira en 1,5 billjón baht (samkvæmt Office of the National Economic and Social Development Council í Taílandi)
- BTS Red Line hlutinn milli Bang Sue og Rangsit hefur verið starfræktur síðan 2021 og þjónar norðurhluta Bangkok
- Meðalverð íbúða í Si Racha (Chonburi) er 50.000-80.000 baht á fermetra, sem er tvisvar til þrisvar sinnum lægra en í miðborg Bangkok
- Pattaya tók á móti meira en 10 milljónum ferðamanna árlega fyrir heimsfaraldurinn, samkvæmt Tourism Authority of Thailand
- Fasteignir í 1-2 km fjarlægð frá stöðvum á hraðlestarkerfi Bangkok hafa sögulega hækkað um 15-30% á 3-5 árum eftir opnun
Hvaða hverfi eiga mesta upphæðarmöguleika?
Helstu vaxtarsvæðin sem vert er að fylgjast með eru Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya og Rayong.
Lat Krabang, sem liggur milli Bangkok og Suvarnabhumi, er sérstaklega áhugavert. Þetta er í dag iðnaðarsvæði með tiltölulega lágt landverð sem gæti breyst í fullgildan íbúðarkjarna þegar hraðlestin opnar. Verktakar eru þegar farnir að kaupa land þar, þótt endursölumarkaðurinn hafi ekki enn brugðist við að fullu.
Til samanburðar má nefna reynsluna frá Singapúr, þar sem MRT-stöð í göngufæri hækkar íbúðaverð að jafnaði um 10-25%. Í Bangkok hefur þetta þegar sannast meðfram BTS Sukhumvit og Silom línunum, þar sem íbúðir nálægt stöðvum seljast á 20-35% hærra verði en sambærilegar eignir sem eru fimm til sjö mínútur í burtu á bíl.
Sé þessi áhrif yfirfærð á þriggja flugvalla línuna gætu þau orðið enn sterkari. Þetta er ekki einfaldlega borgarsamgöngur, heldur lína sem myndi í reynd breyta fjarlægum strandhverfum í úthverfi Bangkok fyrir fólk sem sækir vinnu í höfuðborgina. Einstaklingur búsettur í Si Racha eða Pattaya gæti komist í viðskiptahverfi höfuðborgarinnar á 45-60 mínútum. Það breytir leigumarkaðnum verulega: starfsfólk fyrirtækja á EEC iðnaðarsvæðum gæti búið við ströndina, á meðan skrifstofufólk í Bangkok gæti eytt helgum við sjóinn án þess að festast í umferð.
Þó ber að hafa í huga að sumir taílenskir markaðsgreinendur benda á að landverð í kringum Chonburi, Si Racha, Pattaya og Sattahip hafi lítið hækkað umfram almenna langtímaþróun markaðarins og séu enn nálægt verðgildum frá því fyrir sjö árum. Það bendir til þess að « lestarálagið » hafi ekki enn verið verðlagt inn alls staðar, sem er einmitt tækifærið fyrir kaupendur sem koma snemma inn.
Hvaða áhættu ættu íslenskir fjárfestar að hafa í huga?
Stór innviðaverkefni í Taílandi hafa oft tilhneigingu til að tefjast. Hraðlestarverkefnið hefur verið til umræðu síðan 2018 og endurskoðunarferli EEC-samningsins gæti bætt við 12-18 mánuðum til viðbótar. Fjárfestar með fjárfestingarhorfu undir fimm árum ættu að reikna með möguleikanum á töfum.
Engu að síður bendir áframhaldandi forgangsröðun stjórnvalda á verkefninu innan EEC-stefnunnar til þess að miklar líkur séu á að það verði á endanum að veruleika. Fyrir þá sem eru að íhuga að ferðast til Taílands og skoða eignir í Chonburi og Rayong er núverandi tímabil ágætur gluggi: verð á mörgum stöðum hefur ekki enn tekið mið af fullu « lestarálagi » og framboð af vönduðum nýbyggingum á EEC-svæðinu heldur áfram að aukast.
Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með þróun svona verkefna, enda hafa þau bein áhrif á hvaða svæði henta best fyrir íslenska kaupendur sem horfa til bæði eigin nota og útleigu.
Heimild: Nation Thailand