Af hverju skiptir þetta Íslendinga sem eiga eign í Taílandi máli?
Ef þú átt villu eða lóð á Phuket í gegnum taílenskt félag, þá er kominn tími til að skoða eignarhaldsskipulagið upp á nýtt. Taílenska viðskiptaeftirlitið (DBD, Department of Business Development) hefur sett 36.277 fyrirtæki með erlenda aðkomu, sem eiga land, undir formlega rannsókn. Þetta er umfangsmesta aðgerð yfirvalda gegn svokölluðum málamyndafyrirkomulögum (nominee structures) í mörg ár, og hún nær beint til fjölda erlendra fjárfesta sem hafa treyst á taílensk félög til að 'eiga' lóðir og villur.
Kjarni málsins er einfaldur: taílensk lög banna útlendingum að eiga land beint. Í áratugi hafa margir leyst þetta með því að stofna taílenskt félag þar sem erlent eignarhald er skráð undir 49%, en í reynd stjórna útlendingarnir félaginu að fullu og taílensku hluthafarnir eru aðeins nöfn á pappír. Nú er verið að taka þessa framkvæmd í gegn kerfisbundið.
Hvaða fyrirtæki eru í skotmarkinu?
Á meðal þeirra 36.277 félaga sem eru til skoðunar beinist athyglin sérstaklega að 31.516 fyrirtækjum þar sem erlent hlutafé er formlega undir 49% markinu, en það er nákvæmlega sú prósentutala sem gerir félagi kleift að teljast taílenskt og eiga land löglega. Vandamálið sem DBD er að rannsaka er að í þúsundum þessara félaga eru taílensku hluthafarnir eingöngu málamyndaeigendur á pappír, á meðan raunveruleg stjórn er í höndum erlendra fjárfesta.
Samkvæmt umfjöllun taílenska miðilsins Thairath nær rannsóknin til 16 héraða, þar á meðal Bangkok og fimm nágrannahéraða, auk tíu vinsælla ferðamannahéraða eins og Chonburi, Surat Thani og Phuket. Þetta staðfestir að um er að ræða landsvísu stefnubreytingu, ekki afmarkaða aðgerð á einum staðlausum ferðamannastað.
Stutt svar fyrir þá sem eru að flýta sér
- 36.277 fyrirtæki með erlenda þátttöku eru til skoðunar hjá DBD vegna samræmis við taílensk lóðalög
- Aðaláherslan er á 31.516 félög með erlent eignarhald undir 49%, fyrirkomulag sem oft byggir á taílenskum málamyndahluthöfum
- Landalögin (Land Code) banna útlendingum beint eignarhald á landi; taílenskt meirihlutafélag er eina löglega leiðin framhjá því, og misnotkun hennar er nú skotmark yfirvalda
- Viðurlög við málamyndafyrirkomulagi geta numið allt að 1 milljón THB og/eða 3 ára fangelsi samkvæmt lögum um erlend viðskipti (Foreign Business Act), en alvarlegasta áhættan er að vera þvingaður til að selja landið innan 180 daga
- Rannsóknin nær til 16 héraða, þar á meðal höfuðborgarsvæðis Bangkok og vinsælla ferðamannastaða eins og Phuket, Surat Thani (Koh Samui) og Chonburi
- Þeir sem eiga land í gegnum taílenskt félag ættu að láta gera lögfræðilega úttekt á skipulaginu strax
Lykilstaðreyndir sem gott er að hafa á hreinu
- Lögin um erlend viðskipti frá 1999 (Foreign Business Act) skilgreina erlent félag sem sérhvern lögaðila með meira en 49% erlent hlutafé; félög undir því marki teljast taílensk og mega eiga land
- DBD skoðar ekki eingöngu hluthafaskrár heldur raunverulega stjórn: hver tekur ákvarðanir, hver fjármagnaði kaupin og hver fær tekjurnar
- Landalögin frá 1954 (Land Code Act B.E. 2497) banna útlendingum beint eignarhald á landi, með þröngri undantekningu fyrir verkefni samþykkt af fjárfestingarráði landsins (Board of Investment) sem krefjast að lágmarki 40 milljóna THB fjárfestingar
- Áætlanir markaðarins benda til að allt að 60-70% erlendra villueigenda á Phuket hafi skráð eign sína í gegnum taílensk félög með málamyndahluthöfum
- Í tengdri aðgerð, fjórða áfanga herferðar gegn málamyndaneti á Phuket í ágúst 2026, voru 16 einstaklingar sóttir til saka (10 taílenskir, 6 erlendir ríkisborgarar, þar á meðal Kanadamenn, Rússar og Kasakstansbúi) tengdir fyrirtækjum rekin undir nafnverndarfyrirkomulagi
- Víðtækari rannsókn á lóðaeign á Phuket tók fyrir 361 fyrirtæki, þar sem 149 lögaðilar voru greindir eiga land með grunsamlegu erlendu eignarhaldi, 114 málshöfðanir voru lagðar fram og 39 sektir gefnar út
- Íbúðir í fjöleignarhúsum (kondóminíum) verða ekki fyrir áhrifum af þessari rannsókn: útlendingar mega áfram eiga slíkar eignir beint (freehold) svo framarlega sem erlendur kvóti byggingarinnar er undir 49%
Getur land verið tekið af mér ef fyrirtækið fellur á prófinu?
Já. Ef DBD kemst að þeirri niðurstöðu að taílensku hluthafarnir í félagi þínu séu í raun aðeins málamyndaeigendur, getur Landdeildin (Land Department) skipað eiganda að selja eignina innan 180 daga. Ef engin sala fer fram á þeim tíma geta yfirvöld sjálf boðið landið upp.
Hvað nákvæmlega skoðar DBD hjá þessum fyrirtækjum?
Viðskiptaeftirlitið skoðar hluthafaskipulag, uppruna fjármagns sem notað var til að kaupa landið, raunverulega stjórn félagsins, fundargerðir og fjárhagsgögn. Kjarnaspurningin er hvort taílensku hluthafarnir séu raunverulegir fjárfestar eða einungis nöfn á pappír.
Hvernig getur útlendingur átt villu í Taílandi með löglegum hætti?
Það eru nokkrar löglegar leiðir í boði:
- Langtímaleiga á landi (leasehold) til 30 ára með möguleika á framlengingu.
- Aðskilið eignarhald þar sem byggingin er í eigu kaupanda en lóðin er leigð.
- Raunverulegt samstarfsfélag (joint venture) með taílenskum aðila sem tekur virkan þátt í rekstri og fjármögnun.
- Kaup á íbúð í fjöleignarhúsi (kondóminíum) undir beinu eignarhaldi (freehold).
Hefur þetta áhrif á íbúðina mína í fjöleignarhúsi?
Nei. Rannsókn DBD nær eingöngu til fyrirtækja sem eiga land. Beint eignarhald á íbúðum samkvæmt lögum um fjöleignarhús frá 1979 (Condominium Act) er allt annað kerfi sem heimilar útlendingum að eiga allt að 49% af heildarflatarmáli byggingar.
Hvað á ég að gera ef ég á nú þegar land í gegnum taílenskt félag?
Byrjaðu á óháðri lögfræðilegri úttekt á skipulaginu. Ef fyrirkomulagið reynist viðkvæmt getur lögmaður lagt til leiðir eins og að breyta yfir í leiguhald (leasehold), fá inn raunverulegan taílenskan samstarfsaðila, eða selja landið en halda réttindum yfir byggingunni.
Hvað kostar leiguhald og hvernig er það frábrugðið beinu eignarhaldi?
Leiguhald (leasehold) veitir réttindi yfir landi í allt að 30 ár, yfirleitt með tveimur framlengingartímabilum, þó framlenging sé ekki lagalega tryggð. Eignir seldar sem leiguhald eru yfirleitt 15-30% ódýrari en sambærilegar eignir í beinu eignarhaldi. Meginmunurinn er sá að þú leigir landið frekar en að eiga það.
Af hverju er verið að herða eftirlitið núna?
Þrýstingur á málamyndafyrirkomulag hefur verið að byggjast upp síðan 2022, þegar þingnefndir hófu að ræða umfangsmikil erlend landkaup á ferðamannasvæðum. Pólitískur þrýstingur, hækkandi landverð og áhyggjur almennings af samþjöppun erlends fjármagns á eftirsóttum svæðum flýttu ferlinu.
Er hætta á sakamálaábyrgð fyrir erlenda stjórnendur félaga?
Já. Lögin um erlend viðskipti (Foreign Business Act) kveða á um refsiábyrgð allt að 3 ára fangelsi fyrir að stunda viðskipti sem útlendingum er bannað að stunda. Notkun málamyndahluthafa til að komast framhjá lögunum telst brot á þessum lögum.
Hvaða áhrif mun þetta hafa á villumarkaðina á Phuket og Koh Samui?
Til skemmri tíma gæti framboð aukist þar sem sumir eigendur kjósa að selja áður en tilskipun berst. Til meðallangs tíma er líklegt að markaðurinn færist í átt að leiguhaldi og eignaríbúðum, sem gæti aukið eftirspurn og verð í þeim flokkum.
Ætti ég að skipuleggja skoðunarferð áður en ég kaupi?
Sannarlega. Áður en gengið er frá nokkrum fasteignaviðskiptum í Taílandi ættir þú sjálf/sjálfur að skoða eignina á staðnum, hitta lögmann og staðfesta öll gögn í eigin persónu.
Hvað þýðir þetta til lengri tíma?
Umfang þessarar rannsóknar, sem nær til 36.277 fyrirtækja í 16 héruðum, bendir til kerfisbundinnar, langtíma stefnubreytingar frekar en einstakrar herferðar. Fyrir alþjóðlega fjárfesta er skilaboðið skýrt: tímabil óheftra málamyndafyrirkomulaga við kaup á taílensku landi er að renna sitt skeið á enda. Þeir sem endurskipuleggja eign sína snemma vernda bæði eignir sínar og hugarró, á meðan þeir sem hunsa viðvörunina eiga á hættu þvingaða sölu og sakamálarannsókn.
Hjá Fasteignir í Taílandi ráðleggjum við viðskiptavinum okkar reglulega að fá óháða lögfræðilega úttekt áður en gengið er frá kaupum eða þegar núverandi eignarhaldsskipulag er endurskoðað, einmitt til að forðast svona áföll.
Heimild: Thairath