Hugsaðu þér að hafa keypt lóð í Chonburi fyrir tveimur árum, borgað tvöfalt til þrefalt hærra verð en nágrannalóðirnar kostuðu, í þeirri von að selja hana áfram til gagnaversrekanda. Í síðustu viku var byggingarleyfið fryst. Ekki aðeins þitt, heldur 48 önnur samtímis, og yfir 117 umsóknir að auki liggja nú á borði stjórnvalda þar til nýjar reglur um orku- og vatnsnotkun hafa verið samþykktar.
Opinberlega á frystingin að vera stutt, um einn mánuður meðan taílensk yfirvöld semja viðmiðunarreglur um auðlindanotkun og öryggisstaðla. Kjarni málsins er einfaldur: Bangkok hýsir nú 34 gagnaver, og álagið á rafmagnskerfi og vatnsból er ástæðan fyrir stöðvuninni. Raunverulega spurningin er ekki hvort frystingunni verði aflétt, heldur hvað kílóvattstundin og rúmmetri af vatni muni kosta samkvæmt nýju reglunum, og hversu mörg af þessum 117 verkefnum standast þann útreikning þegar upp er staðið.
Hefur þetta áhrif á íbúð mína í Bangkok eða Phuket?
Nei. Ef þú átt íbúð í Bangkok eða Phuket breytist nákvæmlega ekkert fyrir þig. Íbúðamarkaðurinn og gagnaversgeirinn skarast aðeins á einum stað: í gegnum iðnaðarlóðir og verktaka. Eftirspurn eftir íbúðum eða leigutekjur af ferðamönnum eru ekki tengdar þessari ákvörðun stjórnvalda á nokkurn hátt.
Það sem breytist er staða þeirra sem keyptu land í Chonburi, Rayong eða við Bang Na-hraðbrautina síðustu eitt og hálft ár í von um að selja það áfram til erlends rekstraraðila. Þar hefur margt breyst, og ekki bara fyrir þennan eina mánuð.
Hverjir verða fyrir mestum áhrifum af frystingunni?
Land er stærsta áhættan. Lóðir í iðnaðarbeltum Chonburi, Rayong og Samut Prakan hækkuðu verulega í verði á árunum 2024-2025 út frá væntingum um gervigreindarbyltinguna. Kaupendur voru ekki að borga fyrir landið sjálft, heldur fyrir möguleikann á að risafyrirtæki myndi byggja þar gagnaver. Þessi möguleiki er nú ódýrari, því fram að birtingu nýrra reglna mun engin rekstraraðili skrifa undir samning á gamla verðinu.
Verktakar og verkfræðistofur finna líka fyrir þessu. Að stöðva 49 virk byggingarsvæði þýðir aðgerðarlausan vélakost og verkafólk, kostnaður sem lendir einhvers staðar í virðiskeðjunni. Fyrir hlutabréfafjárfesta í byggingargeiranum er þetta tekjutap sem gæti varað heilan fjórðung, jafnvel lengur.
Blönduð verkefni, vöruhús og skrifstofubyggingar sem voru markaðssett út frá nálægð við gagnaver, hafa einnig misst helsta sölupunktinn sinn tímabundið.
Af hverju stöðvuðu yfirvöld svona ábatasaman geira?
Ástæðan er einföld: álag á rafkerfi og vatnsból. Bangkok rekur nú 34 gagnaver, og fyrirhugaða verkefnaskráin var margfalt stærri en það. Hámarksrafmagnsnotkun Taílands árið 2024 fór yfir 36.000 MW. Eitt stórt gagnaver, 100-200 MW, er lítið brot af þeirri heild, en klasi af mörgum slíkum verkefnum í einu héraði verður að raunverulegu vandamáli fyrir netið.
Vatnsklausan í nýju reglunum er engin formsatriði. Austur-efnahagssvæðið (EEC) gekk í gegnum alvarlegan þurrka árið 2020 sem neyddi yfirvöld til að takmarka vatnsnotkun iðnaðar. Það er minning sem stjórnvöld gleyma ekki auðveldlega.
Erlendar skuldbindingar í Taílandi eru engin smáupphæð: Amazon (AWS) tilkynnti um 5 milljarða dala fjárfestingu til 15 ára árið 2022, og Google skuldbatt sig til 1 milljarðs dala vegna gagnavers í Chonburi og skýjasvæðis í Bangkok í september 2024. Erlendar fjárfestingarumsóknir til Taílands jukust um 80% milli ára á fyrri hluta árs 2026, og náðu 1,37 billjónum baht, um 40,6 milljörðum dala, mikið af því tengt gervigreind og gagnaverum. Það sýnir hversu stór verkefnaskráin var orðin áður en frystingin skall á.
Er einn mánuður raunhæf tímalengd?
Líklega ekki. Nágrannaríkið Singapúr setti á óformlegt byggingarstopp fyrir gagnaver árið 2019 og aflétti því ekki fyrr en 2022, þá með algjörlega nýju kerfi: kvótaúthlutun tengdri orkunýtingarskuldbindingum, ekki opnum aðgangi eins og áður. Malasía, sem tók við hluta af þeirri eftirspurn sem flæddi til Johor á sínum tíma, var sjálf búin að setja á sínar eigin vatns- og orkumatsreglur fyrir ný verkefni fyrir árið 2024.
Taíland virðist fylgja sömu leið, nokkrum árum á eftir. Einn mánuður er hæfilegur tími til að semja skjal, ekki til að endurræsa allt umsóknarferlið. Þegar reglurnar hafa verið birtar hefst annar, hægari fasi: að endurmeta verkefni sem voru hönnuð út frá gömlum forsendum um vatnsaðgang og rafmagnsverð. Þar liggur raunveruleg áhætta fyrir fjárfesta, ekki í frystingunni sjálfri, heldur í líkunum á að stór hluti af þessum 117 föstu umsóknum standist einfaldlega ekki fjárhagslega undir nýju reglunum.
Skapar gagnaver leigueftirspurn eftir íbúðum?
Hér liggur algengasti misskilningurinn. Fólk gengur út frá því að þar sem gagnaver er í byggingu í nágrenninu, muni íbúð í Sriracha eða Pattaya draga að erlenda sérfræðinga sem leigjendur.
Það gerist ekki. Verksmiðja með 3.000 starfsmenn skapar viðvarandi leigueftirspurn. Stórt gagnaver, þegar það er komið í fullan rekstur, er venjulega mannað af nokkrum tugum upp í fáein hundruð fastra starfsmanna samkvæmt mati greinaraðila, og stór hluti þeirra eru staðbundnir tæknimenn og öryggisverðir. Byggingartíminn skapar þúsundir starfa, en það er tímabundið, láglaunað verkafólk sem býr í starfsmannaíbúðum, ekki í 3 milljóna baht íbúðum.
Ef leiguávöxtunarlíkanið þitt fyrir Austurströndina byggðist á gagnaverum, þarftu að endurreikna það án þeirra. Framleiðsluiðnaður, japanskar og kínverskar verksmiðjur, og Laem Chabang-höfnin eru raunverulegir drifkraftar leiguþarfar í Sriracha. Gagnaver eiga ekki heima á þeim lista.
Hvað ætti fjárfestir að gera núna?
Okkar afstaða er skýr: Kaupið ekki land sem er sérstaklega markaðssett fyrir gagnaveruppbyggingu fyrr en orku- og vatnsviðmiðin hafa verið birt. Fyrir bráðabirgðasamninga sem þegar hafa verið undirritaðir, ættu kaupendur að reyna að endursemja um tímalínur og verð. Ástæðan er einföld: lagalegar forsendur hafa breyst, og því ætti afhendingardagur samningsins að færast til þar til reglurnar liggja fyrir.
Átti lóðin þín kaup fyrir 2024 á iðnaðarverði og skapar tekjur í dag, er skynsamlegt að halda í hana. Var lóðin keypt á árunum 2024-2025 með tveggja- til þreföldu álagi umfram nágrannalóðir, einungis í von um endursölu til rekstraraðila, þá er sölugluggi hratt lokast, og rétt er að leita að kaupanda með annað notkunartilfelli í huga, svo sem flutningastarfsemi, léttan iðnað eða vöruhús.
Eitt hagnýtt atriði: Það er tilgangslítið að leggja mat á iðnaðarland í Chonburi úr fjarlægð. Það sem skiptir máli, aðkomuvegir, nálægð við aðveitustöðvar og vatnsveitu, verður einungis staðfest á staðnum.
Ef fjárhagsáætlun þín er undir 10 milljónum baht og þú ert að kaupa heimili fyrir þig sjálfan eða til útleigu til ferðamanna, þá snertir þessi lagalega atburðarás í gagnaversgeiranum þig ekki á nokkurn hátt.
Fyrir þá sem hafa áhuga á fasteignakaupum í Taílandi getur Fasteignir í Taílandi hjálpað til við að greina hvaða svæði byggja á raunverulegri eftirspurn, ekki tímabundinni frásögn um tækniiðnað.
Heimild: The CITY Asia