Hugsaðu þér kaupanda sem er að skoða íbúð í Rawai fyrir jafngildi 150.000 dollara. Hann er ekki að taka lán, hann greiðir út í hönd, eins og reglan er í Taílandi. En viðmiðunin sem hann ber ávöxtunarkröfuna saman við hefur breyst hratt á síðustu tólf mánuðum, og það breytir samningsstöðunni hans meira en nokkur staðbundin markaðsfrétt frá Phuket gæti gert.
Í stuttu máli: 10 ára japönsk ríkisskuldabréf fóru yfir 3% í fyrsta sinn frá 1996, samkvæmt Japan Times og Euronews. Á sama tíma er 10 ára bandaríska bréfið nálægt 4,8% og hráolía (Brent) í kringum 95 dollara tunnan. Fyrir kaupanda á Phuket þýðir þetta ekki að taílenskar fasteignir lækki sjálfkrafa í verði, heldur að tilboðsgjöfin gagnvart seljendum er orðin sterkari, sérstaklega á eftirmarkaði.
Hvað er í raun að gerast á skuldabréfamörkuðum?
Japan bjó við nánast 0% vexti á löngum ríkisskuldabréfum í tuttugu ár. Nú er talað um 80-90% líkur á að Japansbanki hækki vexti aftur, mögulega í 1,25% á septemberfundi sínum. Þetta er ekki minniháttar leiðrétting, þetta er kerfisbreyting á verði peninga sem hefur áhrif langt út fyrir Tókýó.
Samhliða þessu er bandaríska 10 ára bréfið að nálgast 4,8%, og 2 ára bréfið stendur í um 4,41%. Þegar munurinn á þessum tveimur er lítill, er markaðurinn að segja að hann búist við háum vöxtum til langs tíma, ekki bara í einn eða tvo ársfjórðunga. Ofan á þetta bætist að Brent hráolía er í um 95 dollara tunnan, sem skilar sér beint inn í flutningskostnað og verðbólgu.
Fjárfestar hafa jafnvel dregið upp gamalt hugtak: "bond vigilantes", markaðsaðila sem krefjast áhættuálags af ríkissjóðum með of ágenga útgjaldastefnu. Japan, Bretland, Frakkland og Þýskaland falla öll í þennan flokk núna, öll með metnaðarfullar ríkisútgjaldaáætlanir sem markaðurinn er tortryggin á.
Hefur þetta bein áhrif á fasteignaverð í Taílandi?
Beinu áhrifin eru nánast engin. Erlendir kaupendur án taílensks ríkisfangs fá almennt ekki húsnæðislán í Taílandi, þannig að öll viðskipti fara fram í reiðufé. Vaxtahækkanir hjá Fed eða Japansbanka hafa því ekki bein áhrif á greiðslubyrði kaupanda á Phuket, einfaldlega því það er engin greiðslubyrði af láni til að tala um.
Áhrifin eru óbein, en raunveruleg. Þegar áhættulaus dollaravöxtur gefur 4,8% á ári, án leigjenda, án viðhalds, án rekstrarfélags, þá verður hver einasta tekjumyndandi eign að réttlæta sjálfa sig upp á nýtt. Íbúð á Phuket sem gefur nettó 5-6% ávöxtun á ári eftir skatta og rekstrarkostnað er ekki lengur sjálfsagður kostur fyrir einhvern sem hugsar í dollurum og ætlar ekki að búa í eigninni sjálfur.
Það er þó ekki þar með sagt að fjárfestingin sé slæm. Fyrir kaupanda með 7-10 ára fjárfestingarsjónarhorn, sem er að reikna með verðhækkun eignarinnar til viðbótar við leigutekjur, er myndin önnur. Hrein ávöxtunarkrafa er einfaldlega veikara röksemdafærsla í dag en fyrir tveimur árum.
Þarf ég að hafa áhyggjur af veikari baht?
Hér kemur algeng en oft röng forsenda. Margir gera ráð fyrir að skuldabréfaafskrift og sterkur dollari geri taílenskar eignir sjálfkrafa ódýrari fyrir erlenda kaupendur. Reynslan síðustu ár segir annað: bahtinn hefur ítrekað hagað sér eins og öruggt skjól í svæðinu, drifið af sterkri viðskiptajöfnuði, miklum tekjum af ferðamönnum og talsverðu gullforðahlutfalli í gjaldeyrisvarasjóði Taílands.
Sú gengislækkun sem margir búast við kemur einfaldlega mögulega ekki. Að fjárfestingaráætlun þín gangi upp á að baht muni veikjast er því veik stefna. Skynsamlegra er að miða við núverandi gengi með nokkru öryggisbili, ekki spá.
Hvað þýðir þetta fyrir seljendur á Phuket?
Hér er punktur sem sjaldan er nefndur beint. Seljandi sem hefur hluta af sínu fé bundinn í löngum skuldabréfum er líklega að horfa upp á bókfært tap núna. Þessi seljandi gerir eitt af tvennu: samþykkir samningaviðræður til að forðast að festa taprekstur annars staðar í sínu eignasafni, eða tekur eignina úr sölu og bíður.
Báðar aðstæður eru að gerast samtímis á eftirmarkaði Phuket. Það þýðir að hver eign verður að skoðast sjálfstætt, ekki út frá meðalverði á fermetra í tilteknu hverfi. Verðmunur á sambærilegum eignum í Rawai og Bang Tao ræðst núna oft af smáatriðum sem koma ekki fram fyrr en maður skoðar eignina á staðnum.
Home In Phuket bendir á að fasteignamarkaðurinn á Phuket árið 2026 sé að verða jafnvægari og fjárfestingarmiðaðri til langs tíma, með aukinni eftirspurn eftir merktum íbúðum (branded residences) og þjónustuvillum frá kaupendum frá Rússlandi, Ástralíu, Kína og víðar.
Breytir langtímavegabréf Taílands stöðunni?
Já, og þetta er áþreifanlegt atriði sem kaupendur geta byggt ákvörðun sína á. Taíland hefur skýrt reglur um langtímavegabréfaáritun: eins árs vegabréfsáritun fæst fyrir erlenda kaupendur sem kaupa íbúð að minnsta kosti 3 milljóna baht virði, eða leigja fyrir að minnsta kosti 85.000 baht á mánuði, samkvæmt Bangkok Post.
Þetta þýðli 3 milljóna baht mark er núna beinn þröskuldur sem margir kaupendur á Phuket eru að skipuleggja fjárfestingu sína í kringum, samhliða þeim efnahagslegu þáttum sem fjallað er um hér að ofan.
Hvenær er hrein leiguávöxtun ekki nógu góð ástæða til að kaupa?
Mín afstaða er þessi: með 10 ára bandaríska ávöxtunarkröfu nálægt 4,8%, þá er skynsamlegt að kaupa fasteign á Phuket hreinlega fyrir leigutekjur aðeins þegar nýtingarhlutfallið er byggt á að minnsta kosti tveimur heilum leigutímabilum af rauninum, ekki á spá frá byggingaraðila. Byggingaraðilar setja oft fram tölur sem eru bjartsýnar áætlanir, ekki staðfestar leigutekjur.
Ef fjárhagsáætlunin er undir 150.000 dollurum og eignin er keypt aðallega í þeim tilgangi að selja hana aftur innan tveggja til þriggja ára, þá má að mestu líta framhjá öllu því sem fjallað er um hér að ofan. Á þeim tímahorfoni skipta staðsetning og byggingarstig meira máli en vaxtaferill skuldabréfa í Tókýó.
Markaðsmatstölur benda til að nettóávöxtun upp á 5-7% á ári, eftir skatta, rekstrarkostnað og viðhald, sé raunhæft vinnusvið á Phuket. Hvert tilboð sem lofar tryggðri ávöxtun yfir tíu prósent á að skoða sérstaklega vandlega, bæði skilmála tryggingarins og fjárhagsstöðu þess sem veitir hana.
Hvað ef sparnaðurinn minn er bundinn í skuldabréfasjóði núna?
Að festa bókfært tap til að fjármagna kaup á illiðugri eign eins og fasteign borgar sig sjaldan. Almennt er skynsamlegra að láta skammtímaskuldabréf renna út á gjalddaga og nýta lausa fjármuni þaðan í kaupin, en að selja langtímabréf með tapi í dag.
Það er hins vegar undantekning: ef þú ert þegar að fylgjast með ákveðinni eign sem gæti horfið úr sölu innan fárra vikna, og verðmunurinn á að vera og bíða er lítill, getur verið réttlætanlegt að taka minna tap núna til að ná tökum á tækifæri sem er ekki líklegt að endurtaka sig.
Á endanum er Phuket markaður sem umbunar kaupendum sem hafa reiðufé tilbúið og ekkert að flýta sér með. Samkeppni frá kaupendum sem eru háðir lánsfjármögnun er í eðli sínu í minnihluta, og seljendur með laskað skuldabréfasafn eru orðnir talsvert opnari fyrir samningaviðræðum en fyrir tveimur árum. Þeir sem skipuleggja skoðunarferð næsta tímabil ættu að gefa sér meira en tvo daga í hana, því verðmunurinn milli sambærilegra eigna kemur oft ekki í ljós fyrr en maður er á staðnum.
Heimild: The Japan Times