Segjum að AI-líkan hafi verið þjálfað á gögnum frá tælenska landeignaskrifstofunni (Land Department) til að verðmeta villur á Phuket. Niðurstaðan er kerfisbundið of lágt verðmat, ekki vegna þess að reikniritið sé gallað, heldur vegna þess að kaupsamningar sem lagðir eru fram til skráningar sýna yfirleitt opinbert fasteignamat sem notað er til að reikna út 2% yfirfærslugjald, ekki raunverulegt kaupverð. Líkanið lærir dyggilega af því sem því er gefið og spýtir út tölu sem enginn selur eignina fyrir í raun.
Þessi litla saga svarar stærri spurningu sem margir Íslendingar sem horfa til fjárfestingar í Tælandi spyrja: hvað getur gervigreind gert vel í fasteignaviðskiptum, og hvað getur hún ekki? Svarið er einfalt í grunninn. Gervigreind er frábær þar sem gögn eru mikil og hrein: samskipti, skjöl, þýðingar, fjármálalíkön, mat á fyrirspurnum. Hún bregst þar sem markaðurinn er í eðli sínu ógagnsær, og endursölumarkaður íbúða í Tælandi er nákvæmlega þannig markaður.
Hvaða AI-verkfæri virka best fyrir kaupendur og umboðsmenn árið 2026?
Gervigreind virkar best á fjórum sviðum: að sía innsendar fyrirspurnir, þýða efni á milli ensku, rússnesku og tælensku, kryfja löng lögleg skjöl, og byggja arðsemislíkön fyrir leigueignir. Sjálfvirkt verðmat á endursöluíbúðum í Tælandi virkar aftur á móti ekki með áreiðanlegum hætti, einfaldlega vegna þess að engin opinber skrá yfir raunveruleg söluverð er til, og þjálfunargögnin eru skekkt af opinberu fasteignamati. Fyrir venjulegan umboðsmann þýðir þetta að 8 til 12 tíma sparnaður á viku í rútínuverkefnum er raunhæft markmið, en full sjálfvirkni í sölu er það ekki.
Rannsókn sem birtist á arXiv í september 2026 lýsir gervigreind ekki sem einu verkfæri heldur samtímis sem fjármagni, tilbúnu vinnuafli og innviðum, og bendir á fimm meginleiðir sem hún hefur áhrif á framleiðslu: sjálfvirkni, aukning mannlegrar getu, hagræðing ferla, spágerð og nýsköpun. Í fasteignabransanum eru einungis fyrstu tvær leiðirnar í víðtækri notkun sem stendur.
Getur gervigreind reiknað út raunverulegan kostnað við kaup á íbúð í Tælandi?
Já, og þetta er einn sterkasti kostur tækninnar, svo fremi að þú gefir henni réttar forsendur. Byggðu arðsemisútreikninginn í töflureikni og láttu líkanið sjá um formúlurnar: 2% yfirfærslugjald, staðgreiðsluskattur, 3,3% sérstakur atvinnurekstrarskattur (Specific Business Tax) á endursölu innan fimm ára frá kaupum (reiknaður af hærri tölunni, kaupverði eða fasteignamati), umsjónargjöld húsfélags, og tómstundatíðni milli leigjenda. Líkön skrifa formúlur vel en giska illa á forsendur, svo settu inn tölurnar sjálfur.
Sömu verkfæri má nota til að fá gervigreind til að taka skjöl í gegn. Kaupsamningur við tælenskan verktaka er auðveldlega 40 síður. Hlaðið honum upp og látið líkanið draga fram greiðsluáætlun, sektarákvæði vegna seinkunar á afhendingu og uppsagnarskilyrði. Lesið þessar klausur síðan sjálf, því líkanið finnur þær hratt en missir oft af tilvísunum í viðauka sem eru fléttaðar inn í textann.
Af hverju er sjálfvirkt verðmat á íbúðum á Phuket óáreiðanlegt?
Fasteignamat Tælands (Treasury Department) starfar í lotum, og núverandi lota gildir frá 2023 til 2026, og er notuð til að reikna út 2% yfirfærslugjaldið. Þessi matstala, ekki markaðsverðið, er það sem endar í flestum aðgengilegum gagnasettum. Þar sem engin opinber skrá yfir raunveruleg söluverð er til, á meðaltal verktakaverkefna í ferðamannahéruðum eins og Phuket það til að vera fjarri raunverulegu markaðsverði, sem getur skekkt sjálfvirkt verðmat verulega á endursöluíbúðum.
Sem viðmiðunarpunktur má nota slíkt sjálfvirkt verðmat, en ekki sem grundvöll fyrir samningaviðræður. Til samanburðar sýndi hnattræn rannsókn frá SAP og Oxford Economics, sem tók viðtöl við 2.600 stjórnendur í júlí 2026, að arðsemi gervigreindar (ROI) eykst þegar fyrirtæki samþætta tæknina dýpra í starfsemi sína, mynstur sem endurspeglast í fyrstu verðmatsverkfærum fyrir íbúðir í Bangkok og Phuket sem nú starfa innan mælanlegra vikmarka á sambærilegum sölum.
Hvað getur gervigreind ekki gert fyrir kaupanda í Tælandi?
Gervigreind kemur ekki í staðinn fyrir lögfræðilega yfirferð á chanote-eignarheimild, stöðu verktaka, eða 49% eignarhlutfalli erlendra aðila í fjöleignarhúsum, í neinni útgáfu. Samkvæmt tælenskum fjöleignarhúsalögum (Condominium Act) mega erlendir aðilar ekki eiga meira en 49% af heildargólfflatarmáli í fjöleignarhúsverkefni undir beinu eignarhaldi (freehold). Þetta er hörð lagaleg regla, og ekkert AI-forrit segir þér hvað er eftir af kvótanum, aðeins bréf frá stjórn húsfélagsins gerir það.
Áhugavert er að greina milli þriggja áhrifasviða á vinnumarkaði samkvæmt rannsókninni frá september 2026: útskipti, viðbót, og skapandi eyðing. Fyrir fasteignasölu þýðir þetta ekki að starfsstéttin hverfi, heldur endurraðast hún: rútínuverkefni hverfa, en gildi samningatækni og staðbundinnar þekkingar eykst.
Ein áhætta sem rannsóknin bendir á er aukin markaðssamþjöppun. Sigurvegararnir eru ekki þeir sem kaupa áskrift að líkani, heldur þeir sem hafa safnað eigin gögnum. Fasteignaskrifstofa með fimm ára viðskiptasögu í sínu CRM-kerfi hefur skýrt forskot.
Hvernig ættu íslenskir fjárfestar að byrja að nota gervigreind?
Fyrsta skrefið er að flytja út eigin gögn síðustu 24 mánuði: samskipti við viðskiptavini, sýningarsögu, ástæður fyrir tapaðum samningum, raunverulegt lokaverð. Án þessa keyrir hvaða líkan sem er á tölfræði annarra, og fyrir Tæland er sú tölfræði veik.
Næst skal mæla grunnstöðu. Fylgstu með tímum sem fara vikulega í að svara skilaboðum, undirbúa lista yfir eignir, þýða auglýsingar og athuga greiðsluskilmála, áður en gervigreind er tekin í notkun, annars verður erfitt að sanna árangurinn síðar.
Byrjaðu á þýðingum, ekki sölu. Vinnuferli á milli ensku, rússnesku og tælensku fyrir auglýsingatexta og samskipti við verktaka skilar árangri samstundis. Byggðu orðalista með hugtökum eins og chanote, leasehold, freehold og sjóði húsfélags (sinking fund), og gefðu líkaninu hann samhliða textanum, annars fæst lagalega marklaus þýðing.
Gerðu fyrirspurnasíun að hluta til sjálfvirka. Vélmenni safnar upplýsingum um fjárhagsáætlun, tímalínu, kauptilgang og tímabelti, og manneskja tekur við í öðru skilaboði. Fullkomlega sjálfvirkt samtal um eign upp á 15 milljónir baht getur kostað þig viðskiptavininn.
Notaðu sömu verkfæri til að skipuleggja skoðunarferðir. Líkan getur skipulagt sæmilega tveggja daga leið um þrjú hverfi með hliðsjón af umferð á Phuket, en flug og gistingu í kringum skoðunardaga er best að bóka sérstaklega og fyrirfram, því hásumarverð hækkar hraðar en áætlanir breytast.
Ein aðvörun er meira virði en allur listinn hér að ofan. Að láta gervigreind semja auglýsingatexta er vinsælasta og mest ofmetna notkunin. Textinn kemur út mjúkur og sléttur, en söluhlutfallið batnar ekki, og kaupandi sem hefur skoðað tíu vefsíður á viku fer að þekkja takt vélarins og hættir að treysta auglýsingunni. Viljir þú einn sterkan árangur í stað tíu miðlungsgóðra, fjárfestir þú í skjölum og útreikningum, ekki markaðsefni.
Okkar mat hjá Fasteignir í Taílandi er að einyrki í fasteignasölu í Tælandi í dag ætti að einbeita sér að samskiptum og skjölum, og engu öðru að ráði. Allt annað borgar sig aðeins við mikið umfang, tugi samninga á ári. Ef þú lokar tveimur samningum á fjórðungi er heiðarlegra að nota tímann í að dýpka þekkingu þína á hverfinu sem þú kannt betur en samkeppnisaðilar þínir, þá gilda ráðin hér að ofan minna um þig.
Er áhættusamt að hlaða skjölum viðskiptavina inn í gervigreindarlíkön?
Já, ef um opinbera þjónustu er að ræða sem þjálfar sig á notendagögnum. Fjarlægðu persónuupplýsingar, vegabréfsnúmer og samningsauðkenni áður en þú hleður skjölum upp. Að slökkva á þjálfun á þínum gögnum í stillingum er ekki valkvætt, heldur skylda.
Algengar spurningar
Kemur gervigreind til með að leysa fasteignasala af hólmi í Tælandi?
Nei, en hún breytir eðli vinnunnar. Rannsóknin frá september 2026 lýsir þessu sem viðbótaráhrifum (complementarity): vélin tekur að sér endurtekin verkefni, manneskjan sinnir samningaviðræðum, sannreynslu og ábyrgð. Lögleg yfirferð á chanote-eignarheimild og eftirstandandi 49% kvóta erlendra eigenda er alltaf undirritað af manneskju.
Er hægt að treysta sjálfvirku verðmati á íbúð á Phuket?
Sem viðmiðunarpunkt, já. Sem grundvöll fyrir samningaviðræður, nei. Líkön læra af gögnum þar sem verðið er oft jafnt opinberu fasteignamati úr lotunni 2023 til 2026, ekki raunverulegu kaupverði. Bilið getur verið verulegt á endursöluíbúðum í ferðamannahéruðum, samkvæmt mati markaðsaðila.
Þarf ég að greiða fyrir dýrar áskriftir að gervigreindarverkfærum?
Í flestum tilvikum, nei. Grunnútgáfur helstu líkana ráða við þýðingar, skjalayfirferð og útreikninga. Fjármagni er betur varið í að skipuleggja eigin viðskiptagagnagrunn, því það er það sem skapar raunverulegt forskot, ekki áskriftarstigið.
Getur gervigreind sagt fyrir um verðhækkanir á ákveðnu svæði í Tælandi?
Spágerð er ein af fimm leiðum sem gervigreind hefur áhrif á hagkerfið, en gæði spárinnar veltur alfarið á gögnunum. Fyrir Bangkok, með skráðum verktökum og fjárhagslegum upplýsingaskyldum, er spágerð marktæk. Fyrir eina götu í Rawai er hún það ekki.
Fyrirmynd: Kalinka Thailand