Stutt svar: Er kvótinn núna 75%?
Nei. Ef þú hefur séð fullyrðingar um að Taíland hafi hækkað eignarhaldskvóta útlendinga í fjöleignarhúsum úr 49% í 75%, þá er það rangt. Kvótinn er nákvæmlega sá sami og hann hefur verið: 49% af heildar gólffleti hverrar fjöleignarhúsaeignar má vera í eigu útlendinga, restin, 51%, verður að vera í eigu tælenskra ríkisborgara eða félaga með tælenskan meirihlutaeiganda. Talið um 75% er tillaga sem hefur ekki orðið að lögum, og enn síður frumvarp sem lagt hefur verið fyrir tælenska þingið.
Þetta er sérstaklega mikilvægt fyrir íslenska kaupendur að hafa á hreinu áður en nokkur samningur er undirritaður eða staðfestingargjald greitt, því markaðsefni og samfélagsmiðlar á Phuket hafa á köflum verið óvenju loðin um staðreyndir hér.
Þinglýsingargjaldið sem margir misskilja
Frá og með 1. júlí 2026 lækkaði Taíland þinglýsingargjald fasteigna úr hinu venjulega 2% niður í 0,01%. Þetta er staðreynd, en það sem gleymist oft í fréttum og auglýsingum er að afslátturinn gildir aðeins fyrir tælenska ríkisborgara. Erlendir kaupendur greiða áfram fullt 2% gjald, án nokkurra undantekninga.
Setjum þetta í samhengi sem íslenskur kaupandi skilur samstundis: á eign sem metin er á 10 milljónir THB (u.þ.b. sömu upphæð og margar Phuket-íbúðir kosta), er munurinn á 2% og 0,01% heilar 199.000 THB, eða um það bil 5.700 USD. Það er ekki smáatriði sem hverfur í uppgjörinu, þetta er raunveruleg lína í lokakostnaði þínum.
Sama gildir um þinglýsingargjald veðlána, sem hefur líka verið lækkað í 0,01%, en aftur, aðeins fyrir tælenska kaupendur.
Afslátturinn gildir frá 1. júlí 2026 til 30. júní 2027. Ef þú ætlar að selja íbúðina þína til tælensks kaupanda innan þess tímaglugga, getur sparnaður kaupandans (til dæmis um 100.000 THB á 5 milljóna THB eign) orðið raunverulegt samningsatriði í þína hag við söluna.
Hvers vegna 49% kvótinn skiptir svona miklu máli í reynd
Reglan um 49% er ekki ný uppfinning stjórnvalda, hún er skrifuð inn í tælensk fjöleignarhúsalög (Condominium Act) frá 1979 og hefur staðið óhreyfð í grunninn í gegnum margar lagabreytingar síðan. Útlendingar geta átt beinan eignarrétt (freehold) að íbúð, en samanlagt eignarhald útlendinga innan sama verkefnis má ekki fara yfir 49% af heildar gólffleti sem er til sölu.
Þessi þröskuldur skapar raunverulegan skort. Í eftirsóttum verkefnum á Phuket, í Pattaya og í Bangkok fyllist erlendi kvótinn oft löngu áður en byggingin er fullkláruð. Kaupandi sem kemur seint að borðinu stendur frammi fyrir tveimur valkostum: að kaupa í gegnum tælenskt félag (með eigin lagalegri og skattalegri áhættu) eða að taka 30 ára leigusamning. Hvorugt jafnast á við hreinan eignarrétt.
Á Phuket sérstaklega er vert að athuga að kvótinn er reiknaður út frá gólffleti, ekki fjölda íbúða. Það þýðir að fáar en stórar íbúðir geta fyllt kvóta verkefnis mun hraðar en talan á blaði gefur til kynna. Þess vegna er skynsamlegt að biðja um skriflega staðfestingu frá byggingaraðila eða húsfélagi (juristic office) um núverandi hlutfall erlendrar eignar, og staðreyna það sjálfur hjá Land Office, áður en staðfestingargjald er greitt.
Hvað varð um 75% tillöguna og 99 ára leigusamninginn?
Umræða um að hækka kvótann í 75% hófst árið 2024, þegar ríkisstjórn Srettha Thavisin setti fram aðgerðapakka til að auka innflæði erlends fjármagns í hagkerfið. Samhliða var rætt um að leyfa 99 ára leigusamninga fyrir útlendinga, í stað núgildandi hámarks upp á 30 ár.
Báðar tillögurnar mættu andstöðu hjá hluta tælensks samfélags, sem varaði við að aukið eignarhald útlendinga myndi þrýsta upp verði og útiloka heimamenn af eigin markaði.
Enn þann dag í dag, í ágúst 2026, hefur hvorug tillagan orðið að formlegu lagafrumvarpi. Heimildir innan tælenska stjórnkerfisins lýsa báðum málum sem enn 'í skoðun', orðalag sem í reynd getur þýtt margra ára bið, eða að engin breyting verði nokkurn tímann að veruleika. Kaupandi sem byggir ákvörðun sína á væntingum um framtíðarhækkun kvóta er í reynd að veðja á tímalínu sem engin getur staðfest.
Praktísk ráð fyrir þig sem kaupandi
Fyrir erlendan fjárfesti sem hyggst kaupa íbúð í eigin nafni er reikningsdæmið einfalt: þú greiðir 2% þinglýsingargjald, án undantekninga. Leiðbeiningar fyrir Phuket-kaup árið 2026 benda ítrekað á sama atriði, að kvótinn miðast við skráðan gólfflöt, ekki fjölda íbúða, og að það er nákvæmlega ástæðan fyrir því að skrifleg staðfesting frá byggingaraðila eða húsfélagi, ásamt sjálfstæðri staðfestingu hjá Land Office, er ekki valkvæð aukavinna heldur nauðsynlegt skref áður en peningar skipta um hendur.
Greiðsla þarf að fara fram í erlendum gjaldeyri í gegnum tælenskan bankareikning, sem gefur út svokallað Foreign Exchange Transaction (FET) skjal. Þetta skjal er forsenda þess að erlendur eignarréttur verði yfirhöfuð skráður.
Heimild: ReloSale
Algengar spurningar
Geta útlendingar átt íbúð á Taílandi árið 2026?
Já. Útlendingar geta átt beinan eignarrétt (freehold) að íbúð innan 49% kvóta hvers verkefnis, miðað við heildar gólfflöt til sölu. Greiðslan þarf að fara í erlendum gjaldeyri gegnum tælenskan bank, sem gefur út FET-skjal.
Er sannleikur í því að kvótinn hafi verið hækkaður í 75%?
Nei. Í ágúst 2026 er kvótinn enn 49%. Tillaga um 75% er til, en hún hefur ekki verið samin í frumvarp og ekki lögð fyrir þingið.
Hvaða þinglýsingargjald greiðir erlendur kaupandi fyrir íbúð?
Staðlað 2% af matsvirði eignarinnar. Lækkaða gjaldið upp á 0,01%, sem gildir frá 1. júlí 2026 til 30. júní 2027, á aðeins við um tælenska ríkisborgara.
Get ég fengið 99 ára leigusamning í stað þess að kaupa?
Nei. Samkvæmt núgildandi lögum er hámarkslengd leigusamnings 30 ár. Tillaga um 99 ára leigu hefur verið rædd en ekki samþykkt.
Hvað gerist þegar 49% kvóti verkefnis er fullnýttur?
Þá standa erlendum kaupendum til boða 30 ára leigusamningur eða kaup í gegnum tælenskt félag. Bæði úrræðin hafa lagalegar takmarkanir og áhættur sem hreinn eignarréttur hefur ekki.