Segjum að þú sért að skoða íbúð á vesturströnd Phuket fyrir 10 milljónir baht og sölufulltrúinn sýnir þér glansandi mynd af sundlaugarþaki og lofar 8% ávöxtun. Spurningin sem þú ættir að spyrja í staðinn er einföld: er byggingaraðilinn yfirhöfuð að selja hraðar en hann getur byggt? Hjá AssetWise, einum af fáum thailenskum íbúðaframleiðendum á Kauphöllinni í Bangkok (SET) sem sýnir vöxt í stað samdráttar þessi misserin, er svarið já, og talan sem fylgir er 38,18 milljarðar baht.
Það er svokölluð 'backlog', þýtt hér sem óafgreiddur samningastafli: heildarvirði undirritaðra kaup- og sölusamninga fyrir íbúðir sem enn hafa ekki verið formlega afhentar. Á genginu um 32,5 baht á dollar samsvarar það um 1,17 milljörðum dollara af framtíðartekjum sem kaupendur hafa þegar skrifað undir og lagt fram fyrirframgreiðslu fyrir.
Hvað segir 38,18 milljarða baht bunkinn okkur nákvæmlega?
Veltan hjá AssetWise á fyrri árshelmingi var 5,69 milljarðar baht, upp 57% milli ára. Það er ekki vegna nýrrar sölu heldur vegna afhendinga: samkvæmt thailenskum reikningsskilareglum er tekjum bókfærð þegar eignarrétturinn flyst yfir við Landdeildina (Land Department), ekki þegar samningur er undirritaður.
Þetta þýðir að veltan sjálf er afturvirk stærð, hún endurspeglar íbúðir sem voru byggðar fyrir tveimur til þremur árum. Bunkinn af óafhentum samningum er þvert á móti framsýnn: hann sýnir hversu margir kaupendur hafa þegar skrifað undir og lagt fram innborgun. Þegar bunkinn (38,18 milljarðar baht, staðan í mars 2026) er borinn saman við tekjur af hálfu ári (5,69 milljarðar baht), sést að fyrirtækið selur hraðar en það byggir og afhendir, um það bil þrefalda árstekju er þegar tryggð fram í tímann.
Í umhverfi þar sem Seðlabanki Thailands (Bank of Thailand) heldur aftur af húsnæðislánum fyrir heimamarkaðinn og innlend eftirspurn eftir hefðbundnu fjöldahúsnæði hefur veikst, er þetta gap venjulega fyllt með erlendu fjármagni. Og það er nákvæmlega það sem sést á Phuket.
Hvers vegna vegur Phuket-hlutinn þyngra en Bangkok-hlutinn fyrir erlenda kaupendur?
Stærstur hluti komandi afhendinga hjá AssetWise fellur á Bangkok og Phuket, tveir grunnstólpar fyrirtækisins fyrir seinni árshelming. En innan samlagðs vörulista ASW og Rhom Bho Property undir merkinu The Title, sem er metinn á 47,4 milljarða baht, standa Phuket-verkefni fyrir 57% af pöntunum. Það gefur tekjuvissu fram til 2028.
Munurinn á Bangkok og Phuket er í eðli eftirspurnarinnar. Eftirspurn í Bangkok byggir að mestu á innlendum húsnæðislánum og fyrirtækjaleigu. Eftirspurn á Phuket byggir á erlendum kaupendum og ferðamannaflæði. Þegar Phuket-hluti bunkans stækkar hraðar en Bangkok-hlutinn, er það merki um að erlent fjármagn streymi áfram inn í thailenskan fasteignamarkað þrátt fyrir veikari innlenda eftirspurn.
Villusala á Phuket jókst um 12,9% árið 2025, og eftirspurnin var einbeitt í verkefnum sem bjóða upp á rekstur, þjónustu og sterka staðsetningu, fyrst og fremst á vesturströndinni: Bang Tao, Layan og Kamala.
Hvað eru kaupendur á Phuket raunverulega að kaupa í dag?
Eyjan er ekki lengur markaður fyrir ódýrar stúdíóíbúðir í skammtímaleigu. Kaupandi með fjárhagsáætlun upp á 8-15 milljónir baht er í dag ekki að velja fermetra, heldur rekstrarlega umgjörð: hver stýrir leigunni, hvernig lítur nýtingin út í lágönn, hver greiðir fyrir endurnýjun búnaðar og hvernig tekjum er skipt milli eiganda og rekstraraðila.
Merkt vörumerki (branded residence) er, í þessu samhengi, leið til að flytja rekstraráhættuna yfir á faglegan rekstraraðila. Það útskýrir verðálagið, sem markaðsmat setur á bilinu 20-35% umfram sambærilegt ómerkt framboð á sama svæði. Það útskýrir líka af hverju bunkinn stækkar hraðast hjá byggingaraðilum sem komu inn á eyjuna með tilbúið rekstrarmódel í farteskinu, ekki bara turn við ströndina.
Síðari, óþægilegri ástæða er þessi: kaupandi frá Rússlandi, Kasakstan eða Kína getur oft ekki fylgst persónulega með byggingu og rekstri. Merkt verkefni frá skráðu félagi á kauphöll er í raun kaup á opinberri fjárhagslegri upplýsingagjöf, ekki bara innanhússhönnun.
Hvar bilar þessi rökfærsla?
Vörumerkjaálagið skilar sér illa við endursölu. Fyrsti kaupandinn greiðir 20-35% aukalega fyrir rekstrarfélag og glæsilegt móttökuherbergi. Fimm árum síðar horfir næsti kaupandi á verð á fermetra í hverfinu og raunverulega hreina ávöxtun síðasta ár. Ef raunávöxtunin reynist vera 4-5% í stað 7-8% sem lofað var í bæklingnum, gufar álagið upp.
Bilið kemur alltaf fram á sama stað: auglýstar prósentur eru reiknaðar út frá heildartekjum (gross revenue) við háa nýtingu, en eigandinn fær greitt eftir að rekstraraðili hefur tekið sína þóknun, og eftir kostnað vegna veitna, viðhaldssjóðs, skatta og lausrar íbúðar á regntímanum, maí til október.
Annað: bunkinn er engin trygging fyrir afhendingu. Thailand hefur ekkert kerfi sambærilegt við það sem margir alþjóðlegir kaupendur þekkja, þar sem fjármunir eru læstir á vörslureikning þar til framkvæmdum er lokið. Greiðslur samkvæmt samningi fara beint til byggingaraðilans og fjármagna áframhaldandi framkvæmdir. Eina raunverulega vörnin er fjárhagsstaða byggingaraðilans, ferill hans í lokið verkefnum og form kaupsamningsins. Þess vegna hefur opinber birting reikningsskila raunverulegt, ekki aðeins ímyndarlegt, gildi.
Þriðja atriðið: vesturströndin er að þéttbyggjast. Bang Tao, Layan og Kamala eru öll að taka inn stóra hópa nýrra íbúða samtímis, og samkeppni um sömu leigjendahópinn mun aukast áður en dagsins bunki verður að fullbyggðum húsum.
Er réttlætanlegt að greiða vörumerkjaálag - okkar mat
Sé fjárhagsáætlun þín undir 5-6 milljónum baht, er merkt Phuket-eign líklega ekki fyrir þig. Á því verðbili eyðir vörumerkjaálagið ávöxtuninni og þú keppir við hundruð sambærilegra stúdíóíbúða. Í þessu tilviki er skynsamlegra að horfa á íbúðir í Bangkok nálægt BTS- eða MRT-stöðvum, þar sem leigjendur búa árið um kring, ekki bara fjóra mánuði.
Í verðbilinu yfir 8 milljónum baht snýst rökfræðin við. Þar myndum við velja verkefni út frá skýrum viðmiðum: byggingaraðilinn er skráður á kauphöll og birtir bunka sinn opinberlega, rekstraraðilinn reka nú þegar eignir á eyjunni með raunverulegar nýtingartölur, og leigusamningurinn lofar ekki tryggðri ávöxtun yfir 6% (slík loforð eru venjulega vegin upp með uppsprengdu kaupverði).
Eitt lítið en mikilvægt ráð sem margir kaupendur sleppa: heimsækið verkefnið í lágönn, ekki í febrúar. Júlí eða september sýna raunverulega nýtingu strandarins og veganna langtum áreiðanlegar en háönnin gerir.
Praktísk atriði: eignarhald, gjaldeyrir og skattaleg staða
Erlendur kaupandi má eiga fasteign án leigusamnings (freehold) aðeins innan 49% af heildar seljanlegu gólfflatarmáli hvers íbúðarhúss í Thailandi, þar á meðal í merktum verkefnum. Hin 51% eru aðgengileg erlendum kaupendum aðeins með leigusamningi (leasehold), venjulega 30 ár með framlengingarmöguleikum. Athugaðu stöðu erlenda kvótans áður en innborgun er lögð fram, hann fyllist hratt í vinsælum verkefnum.
Greiðsla frá erlendum kaupanda þarf að koma erlendis frá í erlendri mynt og vera umbreytt í baht innan Thailands. Bankinn gefur út svokallað Foreign Exchange Transaction-form (FET), og án þess mun Landdeildin ekki skrá eignarhald sem freehold.
Algengar spurningar
Hvað þýðir 'backlog' hjá byggingaraðila?
Það er heildarvirði undirritaðra kaup- og sölusamninga fyrir íbúðir sem enn hafa ekki verið afhentar. Fjárhæðin er bókfærð sem tekjur aðeins þegar eignarrétturinn flyst yfir hjá Landdeildinni. Bunki upp á 38,18 milljarða baht á móti hálfsársveltu upp á 5,69 milljarða baht þýðir að nokkurra ára tekjubókfærsla er þegar tryggð fram í tímann.
Er tryggt að byggingin verði fullkláruð fyrst bunkinn er þetta stór?
Nei. Þetta er sterkt jákvætt merki um eftirspurn og lausafjárstöðu, en ekki lagaleg trygging. Kaupendur ættu að kanna feril byggingaraðilans í fullkláruðum verkefnum, reikningsskil hans og samningsskilmála, þar á meðal viðurlög fyrir seinkun á afhendingu.
Getur útlendingur átt merkta íbúð á Phuket sem freehold?
Já, innan 49% kvótans af seljanlegu flatarmáli byggingar. Hin 51% eru aðgengileg útlendingum aðeins með leasehold-samningi, venjulega 30 ár með framlengingarrétti.
Hver er raunhæf ávöxtun á merktum íbúðum á Phuket?
Markaðsmat setur hreina ávöxtun, eftir að tekið er tillit til þóknunar rekstraraðila, veitna og skatta, venjulega á bilinu 4-6% á ári. Tölur upp á 8-10% í markaðsefni eru oftast heildartölur (gross) byggðar á bjartsýnum nýtingarforsendum.
Á að bíða eftir að verð lækki á Phuket?
Verð á frummarkaði á vesturströndinni styðst við háan lóðakostnað og er ólíklegt að lækki almennt. Líklegra er að markaðurinn skiptist: sterk verkefni með starfandi rekstraraðila halda verði, meðan veikari verkefni fara að bjóða afslætti og greiðsluáætlanir. Að bíða eftir almennri verðlækkun á eyjunni er slæm strategía fyrir þá sem þurfa eign sem passar við ákveðið leigumódel.
Uppruni: Dzen (hatamatata)