Ef þú hefur horft til Taílands sem fjárfestingarkosts en ert ekki tilbúinn í að skrá félag, elta leigjendur eða setja þig inn í taílensk lög um erlent eignarhald á landi, þá er komin ný leið sem vert er að skoða. Taílenski risinn AWC (Asset World Corp) undirbýr nú skráningu á REIT-sjóði (fasteignasjóði) upp á allt að 50 milljarða baht (um 1,4 milljarða Bandaríkjadala) á kauphöllinni í Bangkok, SET. Gangi áætlanir eftir árið 2026 verður þetta ein stærsta fasteignaskráning í Suðaustur-Asíu síðustu þrjú árin, undir nafninu Asset World Corp REIT (AWR).
Fyrir Íslending sem er vanur að hugsa um fasteignakaup sem beina eign, hvort sem er sumarhús á Spáni eða íbúð heima, er REIT-sjóður allt önnur nálgun. Í stað þess að kaupa íbúð eða villu beint kaupir þú einingar (units) í sjóði sem á fimm stjörnu hótel og verslunarhúsnæði, og færð arð greiddan út reglulega. Ekkert viðhald, engir leigjendur að hafa áhyggjur af, engin flókin skjalavinna vegna erlends eignarhalds.
Áður en þú opnar verðbréfareikning er þó rétt að skilja nákvæmlega hvað AWC ætlar að setja inn í þennan sjóð og hvaða áhættu erlendur eigandi eininga tekur á sig.
Stutta svarið
-
AWC undirbýr REIT-sjóð að verðmæti allt að 50 milljörðum baht (um 1,4 milljarðar USD), með stefnt skráningu á SET árið 2026, undir nafninu Asset World Corp REIT (AWR)
-
Undirliggjandi eignir eru hágæða hótel og verslunarhúsnæði í Bangkok og vinsælum áfangastöðum ferðamanna, með þekktum vörumerkjum á borð við Marriott, Hilton og Melia
-
AWR verður upphaflega byggt upp með um fimm eignarhaldseignum (freehold) í hæsta gæðaflokki, valdar úr breiðara safni AWC sem telur um 61 eign, og gert er ráð fyrir að 1-2 eignum til viðbótar verði bætt við árlega
-
Markmiðsstærð sjóðsins samsvarar um 25% af heildareignum AWC miðað við annan ársfjórðung 2026
-
Meðalarðgreiðslur taílenskra REIT-sjóða á árunum 2024-2025 voru 5-7% á ári í baht, samkvæmt gögnum SET Market Data
-
Erlendir fjárfestar geta keypt einingar í REIT-sjóðum í gegnum taílenska verðbréfareikninga, án takmarkana á eignarhlut
-
Arðgreiðslur bera 10% staðgreiðsluskatt fyrir eigendur sem ekki eru búsettir í Taílandi
Lykilstaðreyndir
-
AWC (Asset World Corp) er í eigu Sirivadhanabhakdi fjölskyldunnar, einnar auðugustu fjölskyldu Taílands, og heildarsafn félagsins nær yfir meira en 30 hótel og verslunarmiðstöðvar um land allt
-
Nokkrir tugir REIT-sjóða eru þegar skráðir á SET, og samanlagt markaðsvirði taílenskra REIT-sjóða fór yfir 300 milljarða baht í lok árs 2025
-
Stærsti núverandi hótel-REIT í Taílandi er SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), en nýi sjóður AWC gæti farið fram úr honum að stærð
-
Skipulag AWC skilur að hlutverk: AWC sjálft er 'þróunarvélin' fyrir vaxtarverkefni, á meðan AWR er hannað til að halda á stöðugum, tekjuskapandi eignum fyrir jafnar arðgreiðslur
-
Seðlabanki Taílands lækkaði stýrivexti í 2,0% í desember 2025, sem gerir arðgreiðandi fjárfestingarkosti eftirsóknarverðari samanborið við bankainnistæður
-
Lög Taílands um fjármálamarkaðssjóði (Trust for Transactions in Capital Market Act) krefjast þess að REIT-sjóðir greiði út að minnsta kosti 90% af hreinum hagnaði sem arð
-
Einingar REIT-sjóða eru skráðar í taílenskum baht. Gengið sveiflaðist á milli 33-36 THB/USD á árinu 2025, sem skapar gjaldeyrisáhættu fyrir eigendur
-
Lágmarksfjárhæð til að kaupa einingar í taílenskum REIT-sjóðum í kauphöllinni byrjar frá nokkrum þúsund baht (undir 100 USD), sem er verulega lægra en kostnaður við beint fasteignakaup
Hvernig er REIT-sjóður frábrugðinn því að kaupa íbúð í Taílandi?
REIT-sjóður (Real Estate Investment Trust) er skráður sjóður sem á atvinnuhúsnæði og greiðir leigutekjur út til eigenda eininga. Þú átt ekki tiltekna íbúð eða byggingu, heldur færð þú hlutdeild í hagnaði af fjölbreyttu safni eigna. Ólíkt því að kaupa íbúð eru engin viðhaldsgjöld, engin áhætta vegna tómra íbúða og engin kvóti á erlent eignarhald sem þarf að hafa áhyggjur af.
Getur útlendingur keypt einingar í taílenskum REIT-sjóðum?
Já. Þú þarft að opna verðbréfareikning hjá löggiltum taílenskum verðbréfamiðlara, til dæmis Bualuang Securities, KGI eða Maybank Kim Eng. Yfirleitt er krafist vegabréfs, taílensks bankareiknings og staðfestingar á heimilisfangi. Ferlið tekur eina til tvær vikur. Ólíkt eignarhaldi á landi er ekkert þak á hlut útlendinga í eignarhaldi REIT-eininga.
Hvaða ávöxtun má búast við af AWC REIT-sjóðnum?
Nákvæm skilyrði verða staðfest við skráningu. Til viðmiðunar skiluðu núverandi taílenskir hótel-REIT-sjóðir 5-7% árlegri arðgreiðslu í baht á árunum 2024-2025. Hágæða hóteleignir AWC, sem njóta góðs af sterkri endurreisn nýtingarhlutfalls eftir heimsfaraldurinn, gætu náð efri mörkum þessa bils.
Hvaða skattar leggjast á arðgreiðslur til erlendra fjárfesta?
Taíland heldur eftir 10% skatti við greiðslu arðs til aðila sem ekki eru búsettir í landinu. Tvísköttunarsamningar eru til staðar milli Taílands og margra landa, þar á meðal Íslands í ýmsum tilvikum, en í reynd þarf að leita ráðgjafar hjá skattasérfræðingi í báðum löndum til að nýta slíka samninga rétt.
Er hægt að tapa peningum á fjárfestingu í REIT-sjóði?
Já. Verð eininga sveiflast í kauphöllinni líkt og hjá öðrum skráðum verðbréfum. Niðursveifla á fasteignamarkaði, fækkun ferðamanna eða hækkandi vextir geta öll þrýst verði eininga niður á við. Gjaldeyrisáhætta á milli baht og krónu getur einnig rýrt raunverulega arðgreiðslu þegar heim er komið.
Hver er kosturinn við REIT-sjóð umfram það að reka leiguíbúð á Phuket?
REIT-sjóður veitir óvirkar tekjur án rekstrarvesens: engin leit að leigjendum, engin 20-30% umsýsluþóknun til rekstraraðila, engin viðgerð á loftkælingu og engin nágrannavandamál. Seljanleiki er einnig mun meiri: einingu er hægt að selja á nokkrum mínútum, á meðan sala á fasteign getur tekið marga mánuði.
Hvenær nákvæmlega skráir AWC sjóðinn á markað?
Félagið hefur tilkynnt áform um árið 2026, en nákvæm dagsetning hefur ekki verið gefin upp. Skráning REIT-sjóða í Taílandi tekur að jafnaði 6-12 mánuði í undirbúningi eftir formlegt samþykki Verðbréfaeftirlits Taílands (Securities and Exchange Commission of Thailand). Uppfærslur eru birtar á vefsíðu SET.
Ættu fjárfestar að bíða eftir skráningunni eða kaupa íbúð strax núna?
Þetta eru tvær ólíkar stefnur sem henta ólíkum markmiðum. Bein fasteign hentar kaupendum sem vilja bæði persónuleg not og leigutekjur og eru sáttir við aðgangsþröskuld upp á 3-5 milljónir baht. REIT-sjóður hentar fjárfestum sem vilja aðgang að taílenska markaðnum með lágmarks fjármagni og án umsýsluábyrgðar. Til samanburðar má nefna að íbúðamarkaðurinn á Phuket sjálfum sýnir hversu sterk eftirspurn útlendinga er enn: The Title vörumerki AssetWise eitt og sér stendur fyrir 47,4 milljarða baht eignasafni á eyjunni, þar sem alþjóðlegir kaupendur með reiðufé greiða oft allt að 75% fyrir afhendingu eignarréttar. Fyrir marga fjárfesta er jafnvægisleiðin einmitt sú að dreifa fjármagni bæði í beinar fasteignir og skráða REIT-sjóði.
Skráning 50 milljarða baht REIT-sjóðs frá AWC er merki um að fjármagnsmarkaður Taílands sé að þroskast. Fyrir fjárfesta sem hingað til hafa eingöngu horft til beinna fermetrakaupa er nú að koma fram löglegur, seljanlegur valkostur með arðgreiðslum sem eru hærri en vextir á bankainnistæðum. Lykilatriðið er þó að rugla ekki saman skráðum REIT-sjóði og tryggðum tekjum: þetta er markaðseign sem ber alla þá áhættu sem því fylgir.
Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með svona þróun, því hún hefur bein áhrif á hvernig við ráðleggjum viðskiptavinum okkar að hugsa um dreifingu á milli beinnar eignar og skráðra fjárfestingarleiða.
Heimild: Nation Thailand