Segjum að þú hafi séð íbúð í Bang Tao auglýsta með loforði um 7% árlega ávöxtun. Fyrir tveimur árum hefði það hljómað eins og himnasending. Í dag, þann 1. september 2026, þegar bandarísk ríkisskuldabréf til 10 ára gefa 4,78% án nokkurrar áhættu og með fullu lausafé, er munurinn ekki nema um tveir prósentupunktar. Fyrir þá punkta þarft þú að taka á þig gjaldeyrisáhættu bahtsins, árstíðasveiflur í nýtingu, umsjónargjöld, viðhald, skatta og þá staðreynd að þú getur ekki losað þig við eignina á einum degi eins og skuldabréf.
Þetta er kjarni málsins sem íslenskir kaupendur þurfa að skilja núna.
Hvers vegna hækka vextir svona hratt núna?
Ástæðan er einföld: olía er aftur orðin dýr. Brent-olía kostar nú um 91 dollara tunnan, og gasverð í Evrópu er á fjölára hámarki. Markaðir hafa gefist upp á þeirri hugmynd að verðbólga hjaðni sjálfkrafa niður í markmið og eru núna að verðleggja vaxtahækkun bæði frá bandaríska seðlabankanum og Evrópska seðlabankanum í september, mögulega fleiri á eftir.
Japan er sérstakt tilvik. Land sem fékk lánsfé í raun endurgjaldslaust í þrjátíu ár borgar núna 3% á 10 ára ríkisskuldabréf. Það hljómar kannski ekki dramatískt, en það þýðir að ódýrt jen sem áður fjármagnaði eignakaup um alla Asíu, þar á meðal fasteignir í Suðaustur-Asíu, er að leita heim á leið. Vaxtamunarviðskipti sem byggðu á ódýru jeni eru einfaldlega ekki eins fýsileg lengur.
Í Evrópu eru vextir á 15 ára hámarki. Það þýðir að evrópskir kaupendur sem myndu annars taka lán heima fyrir til að fjármagna kaup erlendis sitja núna með dýrari lánalínur.
Hefur þetta bein áhrif á fasteignaverð á Phuket?
Ekki í gegnum húsnæðislán, því þau eru varla til í myndinni. Erlendir kaupendur fá almennt ekki tælensk húsnæðislán á venjulegum kjörum. Yfirgnæfandi meirihluti íbúðakaupa er greiddur út í reiðufé eða í gegnum greiðsluáætlanir sem byggingaraðilinn sjálfur býður upp á. Það er því ekkert beint far fyrir vaxtahækkun Seðlabanka Bandaríkjanna til að þrengja að eftirspurn með hærri afborgunum, ólíkt því sem gerist á hefðbundnum húsnæðismörkuðum.
Áhrifin koma úr annarri átt: gegnum val fjárfesta og gegnum veskið þeirra.
Þegar áhættulausir dollaravextir voru 1,5%, leit loforð um 6-7% árlega leigutekjur út eins og fjórföld eða meiri yfirávöxtun. Núna, við 4,78%, er sá munur skroppinn saman í fáeina prósentupunkta, og fyrir þá punkta ber fjárfestirinn talsverða áhættu. Reikningsdæmið er ekki lengur augljóst á blaði.
Hinn þátturinn er hreinlega hugarfar kaupenda. Evrópskur fjárfestir sem sér lánalínu fyrirtækisins hækka í verði heima fyrir hugsar sig tvisvar um áður en hann kaupir aðra íbúð erlendis. Ástralía er lýsandi dæmi: hlutabréf tengd húsnæðismarkaði voru fyrstu til að falla þegar markaðurinn verðlagði inn nýja vaxtahækkunarlotu. Hang Seng vísitalan í Hong Kong veiktist sömuleiðis eftir dræma skráningu Shein.
Hvað gæti unnið með Tælandi í þessari stöðu?
Dýr olía og alþjóðleg verðbólga hitta ekki alla jafnt. Taíland er land með tiltölulega lága verðbólgu og lægri stýrivexti en Bandaríkin og Evrópa. Bahtinn hefur í gegnum tíðina hagað sér eins og gjaldmiðill studdur af viðskiptaafgangi drifinn af ferðamannaiðnaði. Eign í bahti gæti, þegar dollarinn veikist í næstu vaxtalækkunarlotu, komið betur út en tölurnar sýna í dag. Það er þó spá, ekki loforð, og gjaldeyrissveiflur eru sá þáttur reikningsdæmisins sem sagan hefur oftast gert að fífli.
Það er líka rétt að benda á einfalda staðreynd sem gleymist oft: fasteign á Phuket er ekki bara tekjueign heldur einnig notkunarvara. Íbúð sem þú býrð í tvo mánuði á ári er ekki sambærileg við skuldabréf. Hana ætti að bera saman við kostnað þess að leigja sambærilegt húsnæði sömu mánuði.
Á að treysta loforðum um trygga ávöxtun frá byggingaraðilum?
Hér er okkar afstaða, ef þú vilt heyra hana: Við myndum ekki kaupa verkefni á teikniborðinu á Phuket einungis út frá tryggðri ávöxtun sem lofað er á blaði. Slík trygging er ekki traustari en efnahagsreikningur byggingaraðilans, og tímabil dýrs lánsfjár er nákvæmlega þegar veikari byggingaraðilar fara að vanrækja skuldbindingar sínar.
Skynsamlegra er að velja fullbyggða byggingu með að minnsta kosti tveggja árstíða nýtingarsögu, þar sem hægt er að fara yfir raunverulegar skýrslur umsjónarfyrirtækis í stað spálíkans á excel-skjali.
Þetta gildir ekki fyrir alla. Ef þú ert að kaupa fyrir eigin notkun, dvelur þrjá til fjóra mánuði á ári og lítur ekki á íbúðina sem staðgengil fyrir skuldabréfasafn, þá skiptir vaxtastig Seðlabanka Bandaríkjanna þig minna máli. Þitt reikningsdæmi snýst um kostnað langtímaleigu, ekki um stýrivexti.
Hvernig ætti maður að reikna út ávöxtunarkröfu núna?
Nettóávöxtun, eftir umsjónargjöld, skatta og tómstundir í nýtingu, ekki auglýst brúttóhlutfall. Einföld viðmiðunarregla: nettóávöxtun ætti að fara vel yfir 4,78% í dollurum talið, annars ertu að taka á þig áhættu fyrir engan ávinning.
Dýr olía hefur líka bein áhrif á byggingarkostnað. Taíland flytur inn nærri alla sína olíu, svo hærra olíuverð skilar sér beint í dýrara byggingarefni og flutningskostnaði. Það vinnur á móti því að verð á nýjum byggingum lækki að nokkru marki, jafnvel þótt eftirspurn slaki á.
Er skynsamlegra að kaupa núna eða bíða eftir vaxtalækkun?
Að bíða eftir viðsnúningi er veðmál gegn því sem markaðir verðleggja í dag, sem er vaxtahækkun í september, ekki lækkun. Ef fasteign gengur upp í þínu reikningsdæmi á núverandi kostnaði fjármagns, mun hún ganga enn betur upp þegar fjármagn verður ódýrara.
Eitt hagnýtt ráð varðandi skoðunarferðir: það er skynsamlegra að skoða byggingar og ræða við umsjónarfyrirtæki á lágönn, þegar raunveruleg nýting sést svart á hvítu í stað fágaðrar janúarmyndar. Það er líka almennt ódýrara að skipuleggja flug og bera saman hverfi án mannþrengsla.
Keyrðu hverja eign sem þú skoðar í gegnum eina einfalda spurningu: skilar hún meira en áhættulausu 4,78% í dollurum, og er ég tilbúinn að halda á henni í fimm ár? Ef svarið er nei við annarri hvorri spurningunni, halda áfram að leita.
Heimild: CNA (Channel News Asia)