Bananatrén sem földu milljarða í sköttum
Ímyndaðu þér verðmæta lóð í hjarta Bangkok, við hliðina á BTS-lestarstöð, þar sem nokkrar bananapálmar duga til að lækka fasteignaskattinn um allt að 90%. Þetta hljómar eins og skattasnilld úr ævintýrabók, en þetta hefur verið raunveruleikinn í Bangkok í áraraðir. Nú er borgarstjórnin (BMA) að loka þessari glufu, og breytingin snertir hvern þann sem á, eða er að íhuga að fjárfesta í, landi í taílensku höfuðborginni, þar á meðal Íslendinga sem eiga hlut í taílenskum félögum sem halda utan um lóðir.
Í stuttu máli: Bangkok hyggst hækka skatta á landi sem er formlega skráð sem landbúnaðarland en liggur í raun í miðborginni. Núverandi kerfi hefur leyft eigendum slíkra lóða að greiða 0,01-0,1% af matsvirði í skatt, á meðan sambærilegt verslunarland ber 0,3-0,7% skatt samkvæmt gögnum frá skattayfirvöldum (Revenue Department). Breytingin gæti þrefaldað grunnskattbyrðina og tekur að fullu gildi frá fjárhagsárinu 2027, samkvæmt Nation Thailand.
Hvað nákvæmlega er að breytast?
Borgaryfirvöld í Bangkok hafa formlega lagt til hærri skatthlutföll fyrir land sem er skráð sem landbúnaðarland en staðsett innan borgarmarkanna sjálfra. Markmiðið er að brúa bilið milli skatta á landbúnaðarlandi og verslunarlandi, bil sem um árabil gerði eigendum miðsvæðislóða kleift að greiða 5-10 sinnum lægri skatt en raunveruleg skattbyrði ætti að vera. Fyrir alþjóðlega fjárfesta með augastað á landi í Bangkok er þetta skýrt merki um að endurskoða áætlanir sínar.
- Núverandi hlutföll: landbúnaðarlóðir greiða 0,01-0,1% af matsvirði á móti 0,3-0,7% fyrir verslunarland
- Fyrirhugað nýtt bil: grunnhlutfall landbúnaðarlands myndi hækka úr um 0,01% (allt að 0,10%) upp í 0,03-0,12%, sem þýðir að skattbyrðin gæti nánast þrefaldast, úr um 100 baht í 300 baht á hverja milljón baht af landvirði (Nation Thailand)
- Sparnaður sem glufan hefur skilað á lóð metinni á 100 milljónir baht hefur numið 500.000-700.000 baht á ári
- Hverjir verða fyrir áhrifum: eigendur óbyggðra og gervi-landbúnaðarlóða í Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit og Ratchadamri
- Tímalína: tillagan er enn í yfirferð, en fullri innleiðingu er spáð frá fjárhagsárinu 2027
Lagalegur bakgrunnur: hvernig varð glufan til?
Lögin um land- og byggingaskatt (Land and Building Tax Act B.E. 2562) tóku gildi árið 2020 og skiptu landi í fjóra skattflokka: íbúðarhúsnæði, landbúnaðarland, verslunarland og óbyggt land. Landbúnaðarflokkurinn ber lægsta hlutfallið, byrjar á 0,01% fyrir lóðir metnar allt að 75 milljónum baht, á meðan verslunarhlutföll byrja á 0,3% og hækka stigvaxandi eftir verðmæti.
Þessi munur skapaði augljósan hvata: af hverju að greiða verslunarskatt þegar hægt er að planta nokkrum röðum af banana, sítrónugrasi eða kókospálmum og skrá lóðina sem landbúnaðarland? Markaðsmat bendir til að hundruð lóða, á bilinu 1 til 20 rai að stærð, á eftirsóttustu svæðum Bangkok séu formlega skráðar sem landbúnaðarland, þrátt fyrir að liggja í hjarta viðskiptahverfa.
Hversu verðmæt eru þessi svæði í raun?
Matsvirði lands við Sukhumvit, milli soi 1 og 63, nær 800.000-1.500.000 baht á fermetra wah samkvæmt endurmati fjármálaráðuneytisins (Treasury Department) fyrir tímabilið 2024-2027. Á slíkum svæðum munar gríðarlega á því hvort lóð er skattlögð sem landbúnaðarland eða verslunarland, og það útskýrir hvers vegna glufan varð svo vinsæl meðal eigenda dýrmætustu lóðanna í borginni.
Aukinn skattþrýstingur á óbyggt land hefur nú þegar ýtt framboði á byggingarhæfu landi upp um 12-15% á árunum 2024-2025, samkvæmt tölum frá AREA (Agency for Real Estate Affairs). Borgaryfirvöld herða einnig eftirlit og krefjast þess að land sem skráð er sem landbúnaðarland sé raunverulega nýtt til ræktunar í viðskiptalegum tilgangi, ekki bara til málamynda ræktunar, samkvæmt umfjöllun Bangkok Post.
Hvað þýðir þetta fyrir erlenda fjárfesta?
Mikilvægt er að hafa í huga að útlendingum er óheimilt að eiga land beint í Taílandi samkvæmt landalögum (Land Code, grein 86). Breytingarnar snerta því fyrst og fremst þá sem halda á landi í gegnum taílensk félög eða langtímaleigusamninga, sem er einmitt algeng leið fyrir íslenska fjárfesta og aðra útlendinga sem vilja koma sér fyrir á taílenskum fasteignamarkaði.
Borgaryfirvöld í Bangkok (BMA) innheimta landskatt milliliðalaust og hafa sterkan fjárhagslegan hvata til að auka tekjur: innheimtumarkmið ársins 2025 var 37 milljarðar baht. Það er því ólíklegt að þessi stefnubreyting verði dregin til baka, jafnvel þótt tímalínan gæti tafist.
Algengar spurningar
Hvað er 'bananaglufan' í skattkerfi Bangkok?
Eigendur dýrra miðborgarlóða plantuðu lágmarks gróðri, banana, sítrónugrasi eða kókospálmum, og skráðu landið sem landbúnaðarland. Þetta gerði þeim kleift að greiða skatt á bilinu 0,01-0,1% í stað verslunarhlutfallsins 0,3-0,7%. Á lóð metinni á 200 milljónir baht nam munurinn yfir einni milljón baht á ári.
Hvenær taka nýju skatthlutföllin gildi?
Tillaga borgaryfirvalda er enn í samræmingu við fjármálaráðuneytið. Samkvæmt núverandi áætlun gætu breytingarnar verið samþykktar fyrir árslok 2026 og tekið gildi frá fjárhagsárinu 2027, þó nákvæmar dagsetningar ráðist af pólitísku ferli málsins.
Hefur þetta bein áhrif á mig sem íslenskan fjárfesti?
Útlendingar geta ekki átt land beint í Taílandi. En ef þú átt hlut í taílensku félagi sem á land, munu hærri skattar hækka rekstrarkostnað þinn. Þetta hefur einnig áhrif á arðsemi þróunarverkefna og að lokum á fermetraverð í nýjum íbúðum.
Munu íbúðaverð í Bangkok hækka eða lækka vegna þessa?
Áhrifin verða líklega tvíþætt. Til skemmri tíma munu sumir eigendur setja lóðir sínar á sölu, sem gæti tímabundið mildað verðhækkanir eða hægt á vexti. Til meðallangs tíma mun aukin uppbygging auka framboð af íbúðum og verslunarhúsnæði, sem hjálpar til við að stöðga markaðinn.
Hvaða hverfi í Bangkok verða mest fyrir áhrifum?
Verðmætustu lóðirnar liggja meðfram BTS- og MRT-lestarlínum: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (soi 1-63), Ratchadamri og Chidlom. Þetta eru einmitt svæðin þar sem bilið milli landbúnaðar- og verslunarhlutfalla skapaði mestan ávinning fyrir þá sem 'hagræddu' skattskráningu sinni.
Get ég búist við bylgju af landsölum í kjölfarið?
Almenn útsala er ólíkleg. Stórir landeigendur, eins og Crown Property Bureau og fjölskyldurnar Sirivadhanabhakdi og Chirathivat, reka langtímastefnu og munu ekki selja eignir sínar vegna skattahækkunar upp á nokkur hundruð þúsund baht. Minni og meðalstórir eigendur sem halda á landi í spákaupmennskuskyni gætu hins vegar byrjað að selja.
Hvernig get ég athugað skattstöðu lóðar áður en ég kaupi?
Biddu seljanda um Chanote (eignarheimildarskjalið) ásamt nýjasta kvittun fyrir greiddum landskatti. Kvittunin tilgreinir flokkinn: óbyggt land, landbúnaðarland, íbúðarhúsnæði eða verslunarland. Það er einnig þess virði að kanna skipulagsmál hjá skipulagsdeild borgaryfirvalda (Department of City Planning).
Mun þetta hafa áhrif á leiguverð skrifstofu- og verslunarhúsnæðis?
Óbeint, já. Ef eigendur verslunarbygginga geta ekki lengur lækkað skattstofn sinn með því að flokka aðliggjandi land sem landbúnaðarland, mun rekstrarkostnaður hækka. Hluti af þeirri byrði mun líklega skila sér til leigjenda, sérstaklega í B- og C-flokks skrifstofuhúsnæði.
Tengist þetta kaupum á íbúð í fjölbýli?
Ekki beint, þar sem skattur á fjöleignaríbúðir er reiknaður sérstaklega samkvæmt íbúðarhúsnæðishlutfallinu. En aukið framboð af landi til uppbyggingar gæti þýtt fleiri ný verkefni í miðborg Bangkok, sem gagnast kaupendum með auknu vöruúrvali og samkeppnishæfara verði.
Heimild: Nation Thailand
Þessi stefnubreyting í Bangkok er ekki áfall fyrir markaðinn, heldur eðlileg leiðrétting. Borgin er einfaldlega að samræma reglurnar við það hvernig land er í raun notað. Fyrir fjárfesta sem velja eignir út frá raunverulegri ávöxtun frekar en skattalegri sniðgöngu er þetta jákvætt merki: markaðurinn er að verða gagnsærri.
Ert þú að íhuga fjárfestingu í Taílandi? Sérfræðingar Fasteignir í Taílandi aðstoða þig við að finna réttu eignina, hvort sem er í Bangkok eða á Phuket.