Ef þú hefur verið að skoða fasteignir í Taílandi, sérstaklega í Bangkok eða á Phuket, hefur þessi frétt líklega vakið athygli þína: taílensk lögregla braut upp net 33 fyrirtækja sem kínverskir kaupendur notuðu til að komast yfir lúxushús í Bangkok. Samanlagt verðmæti eignanna er yfir 1.275 milljarðar baht (um 35 milljónir Bandaríkjadala). Þetta er ekki einangrað atvik heldur skýrt merki um að taílensk yfirvöld séu að hert verulega á eftirliti með svokölluðum ‘nominee‘-fyrirkomulögum um allt land.
Fyrir Íslendinga sem hafa hug á að festa kaup á eign í Taílandi er þetta réttur tímapunktur til að staldra við og skoða málið með köldu blóði, ekki bara vegna fréttarins sjálfrar heldur vegna þess sem hún segir um framtíðarþróun regluverksins.
Hvernig virkaði svindlið?
Uppskriftin var vel þekkt: erlendur kaupandi stofnar taílenskt fyrirtæki með taílenskum hlutdeildaraðilum (nominees) sem eiga formlega hlut í fyrirtækinu án þess að leggja fram raunverulegt fjármagn. Fyrirtækið kaupir síðan land og hús í eigin nafni, og þannig er farið á svig við bann á beinu erlendu eignarhaldi á landi.
Þessi aðferð hefur verið notuð árum saman í ýmsum myndum, en umfang þessa máls, 33 fyrirtæki og 33 lúxushús í grennd við eftirsóttustu hverfi Bangkok, gerir það að einu stærsta málinu til þessa.
Staðreyndir sem vert er að hafa á hreinu
-
Bann á erlendu eignarhaldi á landi er lögfest í 86. grein Landalagabálksins frá 1954. Þessi lög hafa staðið óbreytt í yfir 70 ár, án nokkurra undantekninga fyrir búsetuleyfishafa eða þá sem eru með Elite-vegabréfsáritun.
-
Lög um erlendan atvinnurekstur (Foreign Business Act, 1999) takmarka erlent eignarhald í taílensku fyrirtæki sem stundar meðal annars landviðskipti við 49%. Nominee-fyrirkomulag, þar sem taílenskir hluthafar leggja ekki fram neitt raunverulegt fjármagn, telst refsivert athæfi.
-
Samkvæmt taílenska fjölmiðlinum The Nation Thailand liggja eignirnar í þessu máli í virtustu hverfum Bangkok, með meðalverðmæti á hús upp á um 38,6 milljónir baht (yfir 1 milljón Bandaríkjadala).
-
Í tengdri þriðja fasa aðgerð á Phuket, í Phang Nga og Krabi voru yfir 500 lögreglumenn sendir út, 59 manns handteknir, 60 staðir leitaðir og 77 fyrirtæki tengd landkaupum og hlutafjáreign rannsökuð, með eignir að verðmæti um 1.053 milljarðar baht.
-
Á landsvísu hafa yfir 11.400 fyrirtæki með erlenda tengingu verið sett undir smásjá aðeins á Samui og Phangan, meira en 7.000 fyrirtæki hafa verið yfirfarin um allt land og yfir 850 fyrirtæki hafa þegar verið sótt til saka, sem talið er hafa valdið ríkissjóði tapi upp á um 15 milljarða baht.
-
Erlendir ríkisborgarar geta lögum samkvæmt átt íbúðir í fjöleignarhúsum (condo) undir fullu eignarhaldi (freehold), að því gefnu að erlenda eignarhaldskvótinn í byggingunni, sem er hámark 49% af heildarflatarmáli, sé ekki fullnýttur.
-
Á árunum 2024-2025 var rætt um lagafrumvarp sem hefði leyft erlendum aðilum að kaupa allt að 1 rai (1.600 fermetra) af landi með lágmarksfjárfestingu upp á 40 milljónir baht, en það mál strandaði í pólitískri andstöðu.
-
Viðurlög við nominee-fyrirkomulagi eru sektir upp að 1 milljón baht, fangelsi upp að 3 árum, og þvinguð sala eigna innan 180 daga samkvæmt fyrirmælum Landeignaskrárstofnunarins (Land Department).
Af hverju er verið að hert á eftirliti núna?
Nokkrir þættir renna saman. Hækkandi verð á lúxuseignum hefur dregið að sér aukna umfjöllun fjölmiðla og almennings. Pólitísk umræða gegn því að ‘selja land til útlendinga‘ hefur fengið aukinn hljómgrunn á taílenska þinginu. Rannsóknarstofnunin DSI (Department of Special Investigation) hefur fengið aukið fjármagn og betri stafræn verkfæri til að rekja vafasama fyrirtækjauppbyggingu, eins og staðfestist af áframhaldandi fasa-skiptum aðgerðum sem ná frá Bangkok til Phuket og suðureyjanna.
Þessi rannsókn er engin undantekning heldur hluti af markvissri stefnu taílenskra yfirvalda. Nominee-fyrirkomulag sem hefur verið starfrækt óáreitt í áratugi ber nú óviðunandi áhættu.
Hvaða hverfi í Bangkok eru undir mestri smásjá?
Eftirsóttustu hverfin fá mesta athygli: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, og lokuð íbúðahverfi (moo baan) í Bang Na og Ramkhamhaeng. Eignir sem eru verðmetnar yfir 20 milljónum baht eru sjálfkrafa merktar til athugunar.
Er þetta bara vandamál kínverskra fjárfesta?
Nei. Lögin gilda fyrir alla erlenda ríkisborgara án undantekninga. Áður hafa svipuð mál verið höfð upp gegn ríkisborgurum Rússlands, evrópskra ríkja og Ástralíu, sérstaklega á Phuket og Koh Samui. Kínverska netið vakti athygli vegna umfangs síns, en eftirlitskerfið er algilt, eins og staðfestist af samhliða aðgerðum á Phuket, í Phang Nga og Krabi.
Hvaða lögmætar leiðir eru í boði fyrir kaupendur?
Góðu fréttirnar eru að fullkomlega lögmætar leiðir eru til staðar fyrir erlenda kaupendur, þar á meðal Íslendinga:
- Fjöleignarhúsaíbúðir (condo) undir fullu eignarhaldi, innan 49% erlenda kvótans
- Langtíma leigusamningar (30+30+30 ár) fyrir einbýlishús og villur
- BOI-tengd fyrirkomulag fyrir stærri fjárfestingar
Þrjú skref skipta mestu máli fyrir vernd fjármagns: Í fyrsta lagi, kaupa íbúðir undir fullu eignarhaldi innan 49% kvótans. Í öðru lagi, ef villur eða einbýlishús eru áhugaverð, nota leigusamningsfyrirkomulag með vottuðum lögfræðingi. Í þriðja lagi, láta óháðan lögfræðing, sem hefur engin tengsl við verktakann, framkvæma áreiðanleikakönnun á hverri eign.
Er langtíma leigusamningur örugg lausn?
Langtíma leigusamningur (30 ár með möguleika á framlengingu) er lögmætt fyrirkomulag samkvæmt taílenskum lögum. Fyrsta 30 ára tímabilið er að fullu varið lagalega. Framlenging fyrir annað og þriðja tímabil er háð samningnum og góðri trú leigusala, og þess vegna er vandlega útfærður lögfræðilegur samningur algjört grundvallaratriði.
Hvað gerist við eignir sem eru gerðar upptækar?
Landeignaskrárstofnunin gefur út fyrirmæli um þvingaða sölu innan 180 daga. Selji eigandi ekki eignina sjálfur fer hún á uppboð. Söluandvirði er skilað til eigandans að frádregnum sektum og kostnaði, en uppboðsverð er yfirleitt talsvert undir markaðsverði.
Niðurstaða fyrir íslenska kaupendur
Markaðurinn í Taílandi er áfram spennandi kostur: leiguávöxtun íbúða er á bilinu 5-7% á ári, og upphafskostnaður er brotabrot af því sem kaupendur þurfa að greiða í Singapúr eða Hong Kong. En vernd fjármagns byggist alltaf á réttri uppbyggingu samningsins frá upphafi.
Hjá Fasteignir í Taílandi ráðleggjum við ávallt viðskiptavinum okkar að velja lögmætar eignaformleiðir, hvort sem það er fullt eignarhald á íbúð eða vel útfærður leigusamningur á villu, og að nota óháðan lögfræðing fyrir hverja einustu eign.
Heimild: International Investment