Ef þú hefur verið að fylgjast með Phuket sem fjárfestingarkosti er kominn tími til að líta norður. Chiang Mai, önnur stærsta borg Taílands, er að ganga í gegnum grundvallarbreytingu á því hverjir kaupa íbúðir þar, og breytingin gerir markaðinn bæði áhugaverðari og öruggari fyrir erlenda fjárfesta.
Stutt svar
Kínverskir kaupendur eru að draga sig út úr íbúðamarkaði Chiang Mai, og í staðinn er kominn fjölbreyttur hópur kaupenda: ríkisborgarar Mjanmar (aukning um 42,9%), Bandaríkjamenn (23,8% aukning) og sérstaklega Ítalir, þar sem eftirspurn hefur aukist um 200%. Þessi fjölbreytni gerir markaðinn stöðugri, og verð á fermetra í nýjum verkefnum í Chiang Mai er 45.000-70.000 baht, sem er 2-3 sinnum lægra en sambærilegt framboð í Phuket.
Hvað er að gerast í Chiang Mai þessa dagana?
Fyrir nokkrum árum voru kínverskir fjárfestar í raun drottnandi afl í 2-5 milljón baht flokknum í Chiang Mai. Í dag er myndin mjög önnur. Samkvæmt Thailand Business News hefur eftirspurn frá ríkisborgurum Mjanmar aukist um 42,9%, frá Bandaríkjamönnum um 23,8%, og frá Ítalíu um heil 200%. Niðurstaðan er einföld: Chiang Mai er ekki lengur markaður sem er háður kínversku fjármagni.
Þessi þróun er hluti af stærri mynd á landsvísu. Á fyrsta ársfjórðungi 2026 féll fjöldi eignaskráninga til kínverskra kaupenda um 38,8% og verðmæti þeirra um 42,9% um allt land, samkvæmt REIC-skýrslu sem Nation Thailand vitnar í. Á sama tíma juku aðrar þjóðir hlut sinn: Rússland (+33%), Indland (+40%), Ástralía (+36,1%), Þýskaland (+17,4%) og Bretland (+13%). Það sem er að gerast í Chiang Mai er því ekki einangrað fyrirbæri, heldur staðbundin birtingarmynd af stærri endurjöfnun á taílenska fasteignamarkaðinum.
Hvers vegna eru kínverskir kaupendur að draga sig út?
Skýringin er blanda af efnahagslegum og pólitískum þáttum. Innanlands í Kína hafa höft á útflæði fjármagns verið hert, og hagkerfið hefur farið í gegnum tímabil óróa. Margir kínverskir fjárfestar hafa því snúið sér að innlendum markaði eða nálægari áfangastöðum, eins og Hainan-eyju, í stað þess að festa fé í Taílandi.
Hverjir eru að fylla skarðið?
Það er ekki tilviljun að þessir tilteknu hópar séu að auka umsvif sín. Mjanmar deilir landamærum með Taílandi, og pólitísk óreiða þar hefur ýtt vel stæðum borgurum í átt að nálægum, öruggum fasteignamarkaði. Chiang Mai er einungis 150 km frá landamærunum, sem gerir borgina að náttúrulegu skjóli.
Samhliða þessu er fjarvinnubylgjan eftir kórónuveirufaraldurinn að draga að sér vestræna kaupendur. Chiang Mai er á meðal fimm efstu borga heims á Nomad List-listanum fyrir stafræna flakkara, og það útskýrir að hluta hina sterku ítölsku og bandarísku eftirspurn. Hollenskir kaupendur hafa líka aukið umsvif sín um 50%.
Hvað segja tölurnar um verð og ávöxtun?
Fyrir íslenskan fjárfesta sem er vanur að reikna í krónum og þekkir norrænan fasteignamarkað, er munurinn á Chiang Mai og Phuket sláandi. Í Phuket er aðgangsþröskuldur fyrir vel staðsetta studio-íbúð kominn upp í 4-8 milljónir baht. Í Chiang Mai fæst sambærileg eign fyrir 1,5-3 milljónir baht, minna en helming af verðinu.
Leiguávöxtun er sambærileg á milli borganna, en samkeppni meðal útleigenda er mun minni í Chiang Mai. Markaðsmat gerir ráð fyrir að langtímaleiga í Chiang Mai skili 5-7% árlegri ávöxtun, sambærilegt við jaðarhverfi Bangkok.
Phuket heldur þó áfram að draga að sig sinn eigin hóp kaupenda, sérstaklega frá Rússlandi. Eyjan er enn stærsti áfangastaður rússneskra kaupenda miðað við verðmæti eignaskráninga: 1,06 milljarðar baht frá 156 íbúðum á fyrsta ársfjórðungi 2026, eða 64% af heildarverðmæti rússneskra kaupa í landinu, samkvæmt tölum sem Bangkok Post vitnar í frá REIC.
Hvers vegna er fjölbreytni kaupenda mikilvæg fyrir fjárfesta?
Þetta er kjarninn í ástæðunni fyrir því að Chiang Mai er áhugaverð núna. Þegar markaður er of háður einni þjóð, getur ein breyting á gjaldeyrishöftum eða pólitísk atburðarás skekkt eftirspurn á einni nóttu. Chiang Mai er að fjarlægja sig frá þeirri áhættu. Fimm til sex virkir kaupendahópar frá mismunandi heimshornum virka eins og öryggispúði fyrir endursölumarkaðinn, sem ætti að vekja athygli hvers sem hugsar til langs tíma.
Er innviðaþróun að styðja við vöxtinn?
Já, og það er ástæða til að taka það alvarlega. Ný flugstöð á alþjóðaflugvellinum í Chiang Mai er í byggingu frá 2024 og mun auka afkastagetu upp í 20 milljónir farþega. Áætluð hraðlestartenging frá Bangkok er einnig í undirbúningi. Borgin fær nú yfir 10 milljónir ferðamanna árlega samkvæmt Tourism Authority of Thailand (tölur frá 2024), sem heldur undir stöðugri eftirspurn eftir skammtímaleigu.
Verð í miðbæjarhverfum eins og Nimmanhaemin og Old City hefur hækkað um áætlað 12-18% síðustu þrjú árin, sem sýnir að fjárfestar eru þegar að taka eftir þessari þróun.
Hvað ber að hafa í huga varðandi áhættu?
Chiang Mai er árstíðabundinn markaður. Frá febrúar til apríl þjáist borgin af svokölluðu "haze season", reykjarmengun sem dregur úr áhuga á skammtímaleigu á þeim tíma. Innviðir fasteignastjórnunar eru einnig ekki jafn þróaðir og í Phuket, þannig að það krefst vandaðrar skoðunar að finna traust umsjónarfélag fyrir eignina.
Algengar spurningar
Hvers vegna eru kínverskir kaupendur að draga sig úr Chiang Mai?
Aðalástæðurnar eru hert höft á útflæði fjármagns frá Kína og hægari innlendur hagvöxtur. Margir hafa fært fjármagn sitt til innlendra kosta eða nálægari áfangastaða eins og Hainan.
Getur útlendingur átt íbúð beint í Chiang Mai?
Já. Samkvæmt taílenskum lögum um fjöleignarhús (Condominium Act B.E. 2522) getur útlendingur eignast íbúð í fullri eigu (freehold), svo fremi að heildareign útlendinga í viðkomandi verkefni fari ekki yfir 49%. Greiðslan þarf að koma erlendis frá og vera staðfest með Foreign Exchange Transaction (FET) formi.
Hvert er meðalverð á íbúð í Chiang Mai árið 2026?
Studio-íbúð, 25-35 fermetrar, í nýju verkefni í Nimmanhaemin kostar frá 1,8 til 3,5 milljónum baht. Á minna miðsvæðum stöðum hefjast verð frá 1,2 milljónum baht.
Hvaða leiguávöxtun má fjárfestir búast við í Chiang Mai?
Langtímaleiga skilar að jafnaði 5-7% árlegri ávöxtun. Skammtímaleiga í gegnum Airbnb getur náð 8-10% á háönn, en með tilliti til lausagangs eigna á reykjarmengunartímabilinu er raunhæfari árlegri tala nær 6-8%.
Chiang Mai eða Phuket, hvað er betra fyrir fjárfestingu?
Phuket er reyndur og seljanlegur markaður, en aðgangsþröskuldur er hár. Chiang Mai er vaxandi markaður með lægri aðgangsþröskuld og meira svigrúm fyrir verðhækkun eigna. Rétt val fer eftir markmiði: stöðugar tekjur eða vöxtur á höfuðstól.
Hvaða hverfi í Chiang Mai eru vænlegust?
Nimmanhaemin er aðal- verslunar- og lífsstílshverfið. Santitham er hverfi í hraðri uppbyggingu, fullt af kaffihúsum og sameiginlegum vinnustöðum. Hang Dong er úthverfi með ódýrari verðum og villum.
Eru takmarkanir á skammtímaleigu íbúða?
Formlega banna hótellögin (Hotel Act B.E. 2547) útleigu íbúðarhúsnæðis í skemmri tíma en 30 daga án hótelleyfis. Í reynd eru margar íbúðir í Chiang Mai skráðar á skammtímaleiguvettvöngum, en fjárfestar ættu að kanna reglur húsfélagsins fyrir viðkomandi verkefni áður en kaupsamningur er undirritaður.
Hvaða skatta greiðir erlendur eigandi íbúðar í Chiang Mai?
Við kaup: skráningargjald fyrir eignayfirfærslu (2% af matsverði), stimpilgjald (0,5%), eða sértækur atvinnuskattur (3,3%). Árlegur fasteignaskattur (Land and Building Tax) fyrir íbúðarhúsnæði að verðmæti upp að 50 milljónum baht er lagður á með lækkuðum hlutfalli.
Niðurstaða fyrir fjárfesta
Breytingin á kaupendahópi í Chiang Mai er ekki áhyggjuefni, heldur tækifæri. Fjölþjóðleg eftirspurn gerir markaðinn viðnámsþolnari gagnvart pólitískum sveiflum í einstökum löndum. Lágur aðgangsþröskuldur gerir fjárfestum kleift að dreifa eignasafni sínu án þess að setja allt fjármagn í dýrari Phuket-markaðinn. Fyrir þá sem leita að vaxtarmöguleikum á höfuðstól til meðallangs tíma er önnur stærsta borg Taílands vel þess virði að skoða nánar. Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með þessari þróun og getum aðstoðað við að finna réttu eignina, hvort sem áhuginn liggur í Chiang Mai eða Phuket.
Heimild: Nation Thailand