Þegar eitt af fimm stærstu fasteignaráðgjafarfyrirtækjum heims tilkynnir uppstokkun á allri starfsemi sinni í heilu landi, er það ekki venjuleg viðskiptafrétt. Það er skýrt merki um að eitthvað sé að breytast í grunninn. Snemma árs 2026 tilkynnti Savills, eitt af fimm stærstu fasteignaráðgjafarfyrirtækjum heims, um stefnumótandi endurskipulagningu á starfsemi sinni í Taílandi vegna kólnunar í íbúðageiranum.
Fyrir íslenska fjárfesta sem hafa vanist hröðum vexti taílenska markaðarins undanfarin ár er þetta ekki ástæða til að örvænta, heldur ástæða til að endurskoða aðferðina. Tímabilið þar sem hægt var að kaupa 'hvaða hæð sem er' í blindni er liðið. Það sem skiptir máli núna er nákvæm, gagnadrifin ákvarðanataka.
Stutt svar fyrir þá sem eru að flýta sér
Markaðurinn í Taílandi er ekki að hrynja árið 2026, heldur að ganga í gegnum leiðréttingu sem bitnar helst á ódýrari íbúðum í Bangkok. Á sama tíma standa lúxus- og orlofseignir í Phuket, Samui og Pattaya sterkar, og þróunaraðilar bjóða nú afslætti sem gera markaðinn óvenju hagstæðan fyrir þá sem geta greitt út í hönd.
- Savills er að endurskipuleggja starfsemi sína í Taílandi vegna dvínandi eftirspurnar eftir íbúðum
- Útlán til húsnæðiskaupa í Taílandi drógust saman um u.þ.b. 12% síðla árs 2025
- Samdrátturinn er mestur í ódýrari hluta Bangkok-markaðarins (íbúðir upp að 3 milljónum baht)
- Hágæðaeignir og orlofseignir í Phuket, Samui og Pattaya standast álagið vel
- Þróunaraðilar bjóða 15-20% afslátt af óseldum íbúðum og sveigjanlegri greiðsluskilmála
- Rannsókn á svokölluðum tilnefningarfyrirkomulögum (nominee structures) hægir á sölu lúxusvillna, en 33 eignir að verðmæti 1,27 milljarðar baht eru nú til rannsóknar í Bangkok
- Þeir sem geta greitt með reiðufé hafa nú raunverulegt tækifæri, því seljendur eru til í að semja
Hvers vegna er Savills að stokka upp spilin?
Savills starfar í meira en 70 löndum og er meðal fimm stærstu fasteignaráðgjafarfyrirtækja heims. Þegar svo stórt fyrirtæki breytir um stefnu í Taílandi endurspeglar það kerfislæga breytingu, ekki staðbundið einkamál. Samkvæmt Seðlabanka Taílands (Bank of Thailand) féll útlán til húsnæðiskaupa um 12% milli ára á fjórða ársfjórðungi 2025. Á sama tíma drógust nýjar íbúðaframkvæmdir í Bangkok saman um áætluð 25-30% á fyrsta ársfjórðungi 2026 miðað við sama tímabil árið áður.
Stórir þróunaraðilar bregðast þegar við: fresta nýjum verkefnum, bjóða 15-20% afslátt af óseldum íbúðum og einbeita sér í auknum mæli að kaupendum sem greiða út í hönd, þar á meðal erlendum ríkisborgurum. Vaxtastig á taílenskum húsnæðislánum er um 6,5-7% á ári, sem takmarkar verulega eftirspurn heimamanna og skýrir að hluta hvers vegna erlendir kaupendur skipta æ meira máli fyrir markaðinn.
Hvaða svæði standa best af sér samdráttinn?
Á meðan miðborg Bangkok glímir við offramboð er fjármagn að flæða í átt að orlofssvæðum. Phuket er skýr uppáhaldsáfangastaður: samkvæmt Ferðamálastofu Taílands (TAT) fjölgaði erlendum ferðamönnum til eyjunnar um 18% árið 2025, sem heldur áfram að styðja við eftirspurn eftir leiguhúsnæði. Samui og austurströndin (Pattaya, Rayong) njóta einnig vaxandi áhuga vegna innviðaframkvæmda á svæðinu.
Samkvæmt CBRE Thailand eru erlendir kaupendur allt að 40% kaupenda í hágæðaverkefnum í Bangkok og allt að 60% í Phuket. Meðalávöxtun af útleigu íbúða í Bangkok er 4-5% á ári, en í Phuket geta stjórnaðar, hótelmerktar íbúðir skilað 6-8% ávöxtun. Þetta er ein ástæða þess að erlendir kaupendur eru í raun taldir vera púði fyrir markaðinn í heild: samkvæmt greiningum stefnir taílenski húsnæðismarkaðurinn í fjórða samdráttarárið í röð, og alþjóðlegir kaupendur, sérstaklega í Phuket, hjálpa til við að vega upp á móti veikari innlendri eftirspurn þar sem þróunaraðilar leggja aukna áherslu á sölu til útlanda.
Mundu að taílensk lög (Condominium Act) takmarka enn eignarhlut útlendinga við 49% af heildarflatarmáli hvers verkefnis, sem er grundvallaratriði sem breytist ekki þótt markaðurinn kólni.
Hvernig hefur gengi baht áhrif á kaupin?
Taílenski bahtinn hefur veikst um u.þ.b. 5% gagnvart Bandaríkjadal síðastliðna 12 mánuði, sem bætir innkomuverð fyrir erlenda kaupendur sem breyta evrum eða dollurum. Þegar þessi gengisveiking er lögð saman við afslætti þróunaraðila getur heildarsparnaður numið 20-25% miðað við hámarksverð ársins 2024. Fyrir íslenskan kaupanda sem fylgist með gengisþróun krónunnar getur þetta þýtt umtalsvert hagstæðari innkomu en fyrir ári síðan.
Hvað þýðir rannsóknin á tilnefningarfyrirkomulögum fyrir kaupendur?
Yfirvöld hafa hert eftirlit með svokölluðum 'nominee' fyrirkomulögum, þar sem erlendir kaupendur hafa notað félög með 51% taílenskri eignaraðild og 49% erlendri til að fara í kringum eignarhaldsþakið. Samkvæmt Bangkok Post eru um 33 lúxushús að verðmæti 1,27 milljarðar baht á svæðum eins og Pattanakarn og Krungthep Kreetha í Bangkok nú til rannsóknar. Þetta hefur hægt á sölu villna á vinsælum orlofsstöðum, þar á meðal Phuket og Koh Samui, þar sem kaupendur taka sér lengri tíma til að ganga tryggilega frá samningum.
Hvaða tækifæri fylgja hægari markaði?
Þegar stór ráðgjafarfyrirtæki breyta um stefnu fylgja þróunaraðilar oft í kjölfarið. Þegar má sjá skýra breytingu: í stað þess að byggja einsleitar, ódýrar stúdíóíbúðir eru fyrirtæki farin að fjárfesta í verðmætari verkefnum, stjórnuðum íbúðasamstæðum, 'co-living' hugmyndum og blönduðum 'íbúð plús hótel' líkönum. Fyrir fjárfesta þýðir þetta að ný og áhugaverð vöruframboð eru að koma fram, oft með möguleika á sterkari ávöxtun en áður.
Hvaða áhættur fylgja því að kaupa núna?
Minni þróunaraðilar með veika fjármögnun geta lent í töfum á framkvæmdum eða jafnvel stöðvun verkefna. Sumir eru þegar farnir að selja lóðabanka og verkefni með samþykkt umhverfismat (EIA) beint til stærri, betur fjármagnaðra þróunaraðila til að tryggja lausafjárstöðu, þróun sem hefur sést víða á markaðnum um mitt ár 2026. Fjárfestar verða að kanna vandlega fjárhagsstöðu þróunaraðilans, staðfesta að EIA-samþykki liggi fyrir og skoða sögu fyrri fullkláraðra verkefna áður en samið er.
Heimild: Bangkok Post
Algengar spurningar
Er fasteignamarkaðurinn í Taílandi að hrynja árið 2026?
Nei, þetta er samdráttur og leiðrétting í ákveðnum hlutum markaðarins, ekki hrun. Ódýrari hluti Bangkok-markaðarins er í stöðnun á meðan hágæða- og orlofseignir halda áfram að standa sig vel. Þetta er sveiflukennd leiðrétting frekar en samdráttur á öllum vígstöðvum.
Er góður tími til að kaupa fasteign í Taílandi núna?
Fyrir þá sem greiða út í hönd, já. Þróunaraðilar bjóða umtalsverða afslætti, bahtinn hefur veikst og samkeppni milli kaupenda hefur minnkað. Lykilatriðið er vandað val á verkefni og staðsetningu.
Hvaða svæði í Taílandi standast samdráttinn best?
Phuket (sérstaklega vesturströndin, Bang Tao, Layan, Kamala), miðborg Bangkok (Sukhumvit, Silom í verðflokknum yfir 150.000 baht á fermetra) og Samui sýna mesta seiglu vegna stöðugrar eftirspurnar frá erlendum leigjendum.
Hvaða áhrif hefur samdrátturinn á leiguávöxtun?
Þversagnakennt geta ávöxtunarkröfur á orlofssvæðum í raun hækkað. Lægra innkomuverð samhliða stöðugu eða vaxandi leiguverði, drifið áfram af auknum fjölda ferðamanna, bætir heildarávöxtun. Bangkok heldur sér stöðugum í 4-5% á ári.
Hvað þýðir stefnubreyting Savills fyrir venjulegan fjárfesti?
Hún bendir til kerfislægrar breytingar á markaðnum. Stórir aðilar eru að færa áhersluna frá fjöldasölu yfir í ráðgjöf, eignastýringu og þjónustu við stofnanafjárfesta. Fyrir einkakaupendur þýðir þetta að tímabil spákaupmennsku með óbyggðar íbúðir (pre-construction flipping) er liðið undir lok, áherslan þarf nú að vera á raunverulega leiguávöxtun.
Hverjar eru áhætturnar við að kaupa á hægari markaði?
Helstu áhætturnar eru tafir á framkvæmdum hjá fjárhagslega veikum þróunaraðilum, minni seljanleiki á endursölu næstu 2-3 árin og hugsanleg frekari hert útlánastefna Seðlabanka Taílands.
Hvernig staðfesti ég áreiðanleika taílensks þróunaraðila?
Skoðaðu sögu fullkláraðra verkefna, staðfestu að EIA-samþykki liggi fyrir og athugaðu skuldastöðu félagsins í opinberum gögnum ef fyrirtækið er skráð á taílensku kauphöllina (SET). Fáðu alltaf óháðan lögfræðing til að fara yfir öll gögn áður en gengið er frá kaupum.
Hver er lágmarksfjárfesting til að komast inn á taílenska markaðinn árið 2026?
Í Bangkok byrjar verð á stúdíóíbúð í góðu verkefni í kringum 3-4 milljónir baht (u.þ.b. 85.000-115.000 Bandaríkjadali). Í Phuket byrja íbúðir í stjórnuðum samstæðum á 5-6 milljónum baht. Miðað við núverandi afslætti getur raunverulegt verð verið 15-20% lægra en uppgefið listaverð.
Lokaorð: Endurdreifing tækifæra, ekki endalok þeirra
Hægari markaður er ekki endalok tækifæranna, heldur endurdreifing þeirra. Þeir sem vinna á þessum markaði verða þeir sem taka ákvarðanir út frá gögnum en ekki tilfinningum. Besta stefnan núna er að velja traust og reynda þróunaraðila, einbeita sér að orlofssvæðum með varanlega eftirspurn eftir leiguhúsnæði, og komast inn á markaðinn á afslætti sem einfaldlega var ekki í boði fyrir ári síðan.
Ert þú tilbúin(n) að fjárfesta í Taílandi? Sérfræðingar Fasteignir í Taílandi aðstoða þig við að finna réttu eignina fyrir þínar aðstæður.