Stuttlega sagt: hvað er að gerast?
Taíland er að gera grundvallarbreytingar á fasteignamatskerfi sínu. Fjármálaráðuneytið (Treasury Department) er að samræma aðferðarfræðina þannig að opinbert matsgildið nálgist raunverulegt markaðsverð. Þetta þýðir að flutningsgjöld, stimpilgjöld og árlegur fasteignaskattur munu líklega hækka á mörgum svæðum - sérstaklega þar sem verðmunurinn hefur verið mestur, eins og á Phuket og í miðborg Bangkok.
Íslendingar sem hafa keypt eða eru að íhuga að kaupa fasteign á Taílandi ættu að kynna sér þetta vel áður en þeir ganga frá samningi.
Hvers vegna er þetta mikilvægt fyrir þig sem kaupanda?
Í árum saman hefur verið umtalsvert bil á milli þess verðs sem ríkið notaði til útreiknings á sköttum og þess sem fólk borgaði í raun. Í vinsælum ferðamannabyggðum hefur þetta bil verið 40-60%, en í sumum hverfum í Bangkok hefur það náð jafnvel 300%. Þetta skapaði óhagræðingarmöguleika sem mörgum þótti æskilegir á sínum tíma - en þeir dagar eru að líða undir lok.
Breytingarnar snerta öll 77 fylki landsins, en mest verður áhrifin þar sem bilið milli matsverðs og markaðsverðs er hvað stærst:
- Phuket (vesturströndin, Bang Tao og Laguna-svæðið)
- Pattaya (Jomtien og Pratumnak)
- Koh Samui (Chaweng og Bophut)
- Bangkok (Sukhumvit, Silom og Sathorn-hverfin)
Svæði í Isan-héraði og önnur minna þróuð landsvæði munu líklega finna lítið fyrir breytingunum.
Lykilstaðreyndir um breytingarnar
- Opinbert fasteignamat á Taílandi er endurskoðað á fjögurra ára fresti. Nýjasta lota lauk árið 2023 og næsta áætluð endurskoðun er 2027. Aðferðarfræðileg umbót sem er í gangi núna er undirbúningur fyrir þá lotu.
- Í Sukhumvit-hverfinu í Bangkok liggur núverandi matsverð á bilinu 600.000-800.000 THB á hvern square wah (4 fm), á meðan raunverulegar viðskiptaupphæðir eru skráðar á 1,2-2,0 milljónir THB á hvern square wah.
- Á Bang Tao og Laguna-svæðinu á Phuket er matsverðið um 2 til 2,5 sinnum lægra en markaðsverðið - bil sem hefur hingað til sparað kaupendum talsvert í flutningsgjöldum.
- Fasteignaskatturinn (Land and Building Tax, kynntur 2020) er reiknaður út frá matsgildi: 0,01% af matsverði fyrir íbúðarhúsnæði og allt að 0,7% fyrir lóðir sem standa auðar. Ef matsgildi hækka hækkar skatturinn sjálfkrafa.
- Flutningsgjaldið við kaup er 2% af því hærra gildinu - annað hvort matsverði eða samningsverði. Þegar matsverð nálgast markaðsverð stækkar skattstofninn.
- Endurskoðunin nær eingöngu til lóðamats. Mat á byggingum og mannvirkjum fylgir sérstakri afskriftaraðferð og er ekki hluti af þessari umbót.
Hvernig getur þetta haft áhrif á mismunandi tegundir eigna?
Íbúðir í fjöleignarhúsum (condominiums)
Fyrir freehold condominiums - sem eru algengustu tegund eignar erlendra kaupenda - felst helsta áhrifin í hærra flutningsgjaldi og stimpilgjaldi við sölu. Ef matsverð lóðarinnar undir byggingunum hækkar, hækkar hlutfall hvers íbúðarþáttar í samræmi við það. Markaðsmat gefur til kynna að heildarkostnaður við viðskipti gæti hækkað um 5-15% miðað við núverandi gjaldstiga.
Leigusamningar til lengri tíma (leasehold)
Skráning leigusamnings til 30 ára kostar 1,1% af heildarleiguupphæð yfir allan leigutímann. Ef Fasteignaskráin uppfærir viðmiðunarverð á leigugjöldum í samræmi við nýtt matsverð, mun skráningarkostnaður hækka til samræmis.
Kaup á landi í gegnum taílenst fyrirtæki
Hér er mikilvægt að gefa gaum. Yfirvöld á Taílandi eru í miðri herferð gegn svonefndum 'nominee'-eignarhaldsformum, þar sem útlendingar nota taílenska nafngreininga til að komast hjá lögum um lóðaeign. Þúsundir fyrirtækja eru nú til rannsóknar á Phuket, Krabi, Phang Nga, í Bangkok og í Chiang Mai. Í þessum samhengi verður skráð matsgildi lóðarinnar lykilstærð í samræmisúttektum.
Meiri gagnsæi í matskerfi styrkir þá sem eru með löglegar eignarhaldsform - eins og freehold íbúðir, leigusamninga eða yfirborðsréttindi (superficies) - en skapar frekari hættu fyrir þá sem treysta á gráar leiðir.
Tímalína og næstu skref
| Tímabil | Hvað er að gerast |
|---|---|
| 2026 | Fjármálaráðuneytið lýkur nýrri aðferðarfræði |
| 2027 | Áætluð gildistaka nýrra matsverða |
| Eftir birtingu | 60 dagar til að kæra nýtt matsverð |
Þótt enginn endanlegur dagsetning hafi verið tilkynnt er rétt að gera ráð fyrir breytingunum áður en þær taka gildi. Kaupendur sem ljúka viðskiptum á lóðum eða leigusamningum á Phuket áður en 2027 ganga**, munu læsa flutningsgjöldum á núverandi matsverðsgrundvelli.
Fyrir íbúðir í fjöleignarhúsum eru skammtímaáhrifin minni, en þau eiga samt rétt á sér í langtímaútreikningum.
Áhrif á leiguávöxtun
Hærri árlegur fasteignaskattur dregur einhverjið úr nettóávöxtun. Matið er að hún lækki um 0,1-0,3 prósentustig á eignir í dýrum hverfum. Miðað við dæmigert brúttóleigutekjuhlutfall upp á 5-7% á ári eru þetta merkjanleg áhrif - en ekki þýðingarmikil - að því tilskildu að þau séu tekin með í upphaflegar fjárhagslegar áætlanir.
Hvernig get ég athugað matsverð tiltekinnar lóðar?
Opnar gögn eru aðgengileg á vef fjármálaráðuneytisins - treasury.go.th - og er hægt að leita þar eftir landnúmeri (chanote). Fasteignaskráin í hverju fylki getur einnig veitt þessar upplýsingar við beiðni.
Teymið hjá Fasteignir í Taílandi getur aðstoðað við að túlka þessi gögn í samhengi við tilteknar eignir sem þú hefur áhuga á.
Heimild: Bangkok Post