Ímyndaðu þér verkfræðing hjá Samsung Electronics í Hwaseong sem fær árlegan bónus sem samsvarar 8-12 mánaðarlaunum og setur peninginn beint í útborgun á íbúð í Seoul. Á sama tíma millifærir fjárfestir búsettur í Dúbaí 350.000 dollara til að ganga frá kaupum á villu á Fúket. Tvær gjörólíkar sögur, en niðurstaðan er sú sama: hækkandi fasteignaverð. Fyrir íslenska fjárfesta sem eru að skoða Asíumarkaði er lykilspurningin ekki hvort verð hækki, heldur hvað knýr þá hækkun áfram, því það ræður því hvert peningurinn ætti að fara næst.
Samkvæmt Nikkei Asia er kísilflöguuppsveifla Suður-Kóreu að skila sér beint inn í íbúðamarkaðinn. Bónusar og hækkandi hlutabréf í flöguframleiðendum á borð við Samsung og SK Hynix breytast í íbúðakaup í Seoul og því sem kallað hefur verið 'kísilflögubeltið' í landinu. Þetta er klassískt módel: staðbundin laun skapa staðbundna eftirspurn. Fúket gengur fyrir allt öðru vélarafli, knúið áfram af erlendu fjármagni.
Stutta svarið
- Seoul er að sjá árlega verðhækkun upp á um 5-8%, drifin áfram af bónusum starfsfólks í hálfleiðaraiðnaðinum
- Fúket er að skila 8-12% árlegri hækkun í hágæða fjölbýlissegmentinu, þar sem yfir 80% kaupenda eru erlendir ríkisborgarar
- Kóreska módelið hvílir á einni atvinnugrein: samdráttur í eftirspurn eftir flögum dregur fasteignamarkaðinn hratt niður með sér
- Fjármagnsgrunnur Fúket er dreifður milli Rússlands, Kína, Evrópu og Miðausturlanda
- Leiguávöxtun er 2-3% í Seoul á móti 6-8% í fagmannlega reknum verkefnum á Fúket
- Byrjunarverð er um 500.000 dollarar fyrir meðalgóða íbúð í Seoul, samanborið við 150.000 dollara fyrir gæða-stúdíóíbúð á Fúket
Hverjar eru lykilstaðreyndirnar á bak við þessar tölur?
- Samsung Electronics og SK Hynix standa saman undir um 20% af landsframleiðslu Suður-Kóreu. Á góðum árum hafa bónusar starfsfólks náð 50-100% af árslaunum, samkvæmt kóreskum fjölmiðlum
- Meðalverð íbúðar í Seoul fór yfir 1 milljarð won (um 750.000 dollara) árið 2024, sem heldur fasteignum utan seilingar margra ungra sérfræðinga þrátt fyrir rausnarlega bónusa
- Fúket skráði yfir 11.000 fjölbýlisviðskipti árið 2025 (samkvæmt gögnum REIC Thailand), þar sem stór hluti fór til erlendra kaupenda
- Útlendingar geta átt fjölbýlishúsnæði að fullu innan 49% eignarhlutakvóta hvers verkefnis samkvæmt taílenskum lögum; land og villur eru yfirleitt skipulögð með 30+30+30 ára leigusamningum
- Taílenski bahtið var á bilinu 33-35 baht á dollar út 2026, sem hélt kostnaði viðráðanlegum fyrir kaupendur sem eiga sparifé í dollurum eða rúblum
- Fjöldi ferðamanna á Fúket náði 10-12 milljónum manna á ári, sem heldur uppi eftirspurn eftir leiguhúsnæði allt árið
- Samkvæmt Bangkok Post er lúxus-íbúðamarkaðurinn á Fúket, sérstaklega merktar villur meðfram vesturströndinni í Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay, að skila betri árangri en taílenski markaðurinn í heild inn í 2026, samkvæmt Knight Frank Thailand, þrátt fyrir að eftirspurn eftir húsnæði annars staðar í landinu sé að hægja á sér
- Fasteignamarkaðurinn í Suður-Kóreu er þungt reglugerðarbundinn: skattar á aðra fasteign geta náð 12-16%, sem dregur úr eftirspurn fjárfesta. Taíland leggur engar sambærilegar hindranir á kaupendur
Af hverju er verðhækkunin í Kóreu áhættusamari en á Fúket?
Kóreski markaðurinn er bundinn einni atvinnugrein. Sveiflukenndur samdráttur í hálfleiðaraiðnaði, líkt og sást árið 2023, hefur samstundis áhrif á bónusa og kauphug fólks. Eftirspurnin á Fúket kemur hins vegar frá tugum þjóðerna og mörgum ólíkum kaupendahópum samtímis: fjárfestum, fólki að flytja búferlum, stafrænum flökkurum og eftirlaunafólki. Þessi dreifing fjármagnsuppsprettna gerir markaðinn þolnari fyrir áföllum.
Er hægt að bera saman ávöxtun íbúðar í Seoul og íbúðar á Fúket beint?
Ekki beint. Seoul er fyrst og fremst veðmál á verðhækkun eignar með lágmarks leiguávöxtun (2-3%). Fúket skilar 6-8% í leigutekjur ofan á verðhækkun eignarinnar. Módelin eru grundvallarólík: Seoul er spákaupmennska, Fúket er tekjuskapandi fjárfesting.
Hver er lágmarksfjárfesting fyrir erlendan kaupanda á Fúket?
Byrjunarverð er frá 150.000 dollurum fyrir gæða-stúdíóíbúð í nýju fjölbýlishúsi með starfandi rekstraraðila. Vandaðar villur byrja í kringum 400.000 dollara. Greiðslum er yfirleitt skipt upp, oft 30-50% við undirritun samnings og eftirstöðvarnar í áföngum fram að afhendingu.
Er eitthvað í Taílandi sambærilegt við kísilflögubeltið í Kóreu?
Já, Eastern Economic Corridor (EEC), sem nær yfir héruðin Chonburi, Rayong og Chachoengsao, hýsir framleiðslu- og stafræn hagkerfissvæði. Það svæði höfðar þó minna til alþjóðlegra kaupenda en orlofsfasteignir á Fúket og Koh Samui, þar sem leigumódelið er mun einfaldara í framkvæmd.
Hvernig kaupir útlendingur fjölbýliseign í Taílandi?
Útlendingar geta átt fjölbýliseign að fullu innan eignarhlutakvóta viðkomandi verkefnis. Fjármagn þarf að millifæra frá útlöndum í erlendum gjaldmiðli, sem myndar FET-vottorð (Foreign Exchange Transaction) frá taílenskum banka. Án þessa skjals er ekki hægt að skrá eignarhaldið.
Hvað fæst fyrir peninginn: íbúð í Seoul eða íbúð á Fúket?
Fyrir 500.000 dollara í Seoul færðu hóflega íbúð í íbúðahverfi sem skilar um 2% ávöxtun. Sama fjárhæð á Fúket dugar fyrir sundlaugarvillu eða tvær til þrjár fjölbýliseiningar sem gefa samanlagt 35.000-40.000 dollara í árlegar leigutekjur. Tölurnar tala sínu máli.
Er líkleg verðleiðrétting á Fúket?
Takmarkað landframboð á eyjunni, vaxandi fjöldi ferðamanna og áframhaldandi innflæði erlends fjármagns gefa litla ástæðu til að búast við verðlækkun. The Business Times bendir á að erlendir kaupendur séu að draga úr höggi í víðtækari niðursveiflu á taílenska húsnæðismarkaðnum, sem nú er að fara inn í fjórða samdráttarár á landsvísu, þar sem Fúket sker sig úr sem alþjóðlegasti markaður landsins og lykildrifkraftur vaxtar fyrir byggingaraðila. Hvert ár sem líður án kaupa getur kostað kaupendur 8-12% í tapaðri verðhækkun. Skynsamleg stefna er að kaupa á byggingarstigi, þegar byggingaraðilar bjóða oft 15-25% afslátt af lokaverði.
Hvernig ætti ég að skipuleggja skoðunarferð til Fúket?
Gerðu ráð fyrir 3-5 dögum. Beint flug er í boði frá nokkrum stórum flugmiðstöðvum, og tenging um Dúbaí er algeng leið fyrir kaupendur frá Miðausturlöndum og Evrópu. Veldu gistingu nálægt þeim svæðum sem þú ætlar að skoða, til dæmis Bang Tao, Laguna eða Rawai. Sérfræðingar okkar hjá Fasteignir í Taílandi geta skipulagt alla skoðunarferðina fyrir þig.
Sagan af kísilflöguuppsveiflu Kóreu og áhrifum hennar á fasteignamarkaðinn kennir okkur skýra lexíu: markaðir sem reiða sig á eina uppsprettu eftirspurnar eru í eðli sínu viðkvæmir. Styrkur Fúket liggur einmitt í fjölbreyttum fjármagnsleiðum, peningum sem streyma inn hvaðanæva úr heiminum, ótengdum ársfjórðungshagnaði nokkurs eins fyrirtækis. Fyrir fjárfesti sem leitar bæði að ávöxtun og stöðugleika er valið nokkuð skýrt.
Heimild: Bangkok Post