Ímyndaðu þér að þú hafir fest kaup á ódýrari íbúð á Phuket í byggingu, sent milljónir baht í fyrirframgreiðslur, og svo hringir sölufulltrúinn og segir einfaldlega: 'force majeure, verkið seinkar'. Þetta er nákvæmlega staðan sem æ fleiri íslenskir og aðrir erlendir kaupendur lenda í árið 2026. Eldsneytisskortur, flöskuhálsar í aðfangakeðjum og hækkandi byggingarefniverð eru þau rök sem verktakar beita gagnvart afhendingartöfum.
Kjarni málsins er þessi: það að vísa í force majeure leysir verktaka ekki sjálfkrafa undan skyldum sínum. Taílensk einkamálalög (Civil and Commercial Code, greinar 8 og 219) krefjast þess að sannað sé að aðstæðurnar hafi í raun verið ófyrirsjáanlegar, óviðráðanlegar og utan valds viðkomandi aðila. Venjuleg hækkun á byggingarefniverði telst almennt ekki nægjanleg ástæða.
Þetta er engin fræðileg áhætta. Samkvæmt tölum úr greininni fóru um 470 milljarðar baht í gegnum markaðinn fyrir íbúðir í byggingu á Phuket árin 2021 til 2025, þar af voru erlendir kaupendur um 60% viðskiptanna. Á sama tíma er eftirlit og vernd kaupenda enn tiltölulega veik. Fyrirframgreiðslur sem inntar eru af hendi áður en samningur er undirritaður fela oft í sér enga tryggingu fyrir endurgreiðslu ef verkefnið stöðvast.
Stutta svarið
- Force majeure samkvæmt taílenskum lögum vísar til atburða sem eru ófyrirsjáanlegir og óviðráðanlegir (8. gr. taílenskra einkamálalaga)
- Verktakinn þarf að sanna skjalfest orsakasamhengi milli force majeure-atburðarins og tafarinnar sem af honum hlýst
- Kaupandi á rétt á formlegri skriflegri tilkynningu þar sem fram kemur nákvæm ástæða og ný tímalína
- Dæmigerðar force majeure-tafir árin 2025-2026 eru á bilinu 3 til 12 mánuðir
- Samningurinn ræður öllu: án force majeure-ákvæðis getur verktaki ekki beitt því nema með sérstöku dómsmáli
- Skjalfesting skiptir sköpum: kaupendur sem halda nákvæma skráningu standa mun betur að vígi í að verja rétt sinn
Fjórar dæmigerðar aðstæður og viðbrögð við þeim
Aðstæður 1: Raunverulegt, sannanlegt force majeure
Staðfestur landsvísu eldsneytisskortur eða opinber takmörkun stjórnvalda er raunverulegt dæmi. Í slíku tilviki er eðlilegt að sætta sig við töfina en krefjast skriflegrar tilkynningar með nýrri tímalínu, og fara fram á einhvers konar bætur (afslátt af þjónustugjöldum eða endurbætur á frágangi). Áhættan er lítil ef verktakinn er fjárhagslega sterkur og með rótgróna sögu.
Aðstæður 2: Force majeure notað sem yfirvarp
Sumir verktakar vísa í eldsneytiskrísu þegar raunveruleg ástæða er fjárskortur eða slæleg verkefnastjórnun. Kaupendur ættu að fá óháðan lögfræðing til að fara yfir samninginn og bera saman fullyrta ástæðu við raunverulegar markaðsaðstæður. Taílenskir dómstólar hafa tilhneigingu til að skoða force majeure-kröfur mjög gaumgæfilega.
Aðstæður 3: Töfin dregst á langinn og verktakinn þegir
Þetta er alvarlegasta staðan. Engin tilkynning, engin ný tímalína, og söluskrifstofa sem svarar ekki eru öll rauð flögg sem krefjast tafarlausra viðbragða: sendu formlegt bréf (með staðfestri taílenskri þýðingu) og leggðu fram kvörtun hjá taílenska neytendaverndarráðinu (Office of the Consumer Protection Board, OCPB). Mælt er eindregið með því að fá staðbundinn lögfræðing samhliða.
Aðstæður 4: Kaupandi vill rifta samningi
Ef töfin fer verulega fram úr eðlilegum tíma (almennt yfir 12 mánuði) getur kaupandi krafist riftunar og endurgreiðslu. Endurgreiðsluskilmálar ráðast þó af samningnum sjálfum, og verktakar halda oft eftir 10% til 30% af þegar greiddri upphæð. Einkamálarekstur fyrir dómstólum í Taílandi tekur að jafnaði 1 til 2 ár.
Samanburðartafla: hvernig á að þekkja muninn
| Þáttur | Raunverulegt force majeure | Vafasamt force majeure | Sviksamlegt fyrirkomulag |
|---|---|---|---|
| Tilkynning | Formlegt bréf með dagsetningum og ástæðum | Munnleg eða óljós tölvupóstur, engar upplýsingar | Engin samskipti yfirhöfuð |
| Sönnunargögn | Opinberar heimildir, fjölmiðlar, greinar úr atvinnulífi | Almennar fullyrðingar, engar staðreyndir | Engin skjöl lögð fram |
| Ný tímalína | Skýr, þrepaskipt áætlun | Óljós loforð | Frestir sem færast sífellt til |
| Viðbrögð kaupanda | Samþykkja, skjalfesta, fylgjast með framvindu | Óháð yfirferð samnings | Tafarlaust lögfræðingur og kvörtun til OCPB |
| Líkur á endurgreiðslu | Miklar (við afhendingu verkefnis) | Í meðallagi (með samningaviðræðum) | Litlar (aðeins með dómsmáli) |
Helstu áhættur og algeng mistök kaupenda
Áhætta 1: Að skrifa undir samning án tímamarks á force majeure-tafir. Vörn: áður en skrifað er undir, staðfestu að samningurinn setji hámarkstíma fyrir force majeure-töf (til dæmis 180 daga), en eftir það öðlast kaupandi rétt til riftunar.
Áhætta 2: Að skjalfesta ekki atburði. Vörn: haltu utan um öll samskipti, taktu reglulega myndir af byggingarsvæðinu og skráðu dagsetningar allra símtala og funda. Taílenskir dómstólar taka skjáskot úr smáforritum eins og LINE gild sem sönnunargögn.
Áhætta 3: Að treysta á munnleg loforð sölufulltrúa. Vörn: allt samkomulag verður að vera skjalfest skriflega á taílensku og undirritað af aðila með umboð til að skuldbinda félagið.
Áhætta 4: Að gera ráð fyrir að lagalegar forsendur að heiman gildi í Taílandi. Vörn: fáðu lögfræðing sem sérhæfir sig sérstaklega í taílenskum fasteignarétti. Erlend lagaumhverfi yfirfærast ekki sjálfkrafa.
Áhætta 5: Að semja einn án taílenskukunnáttu. Vörn: fáðu þýðanda eða tvítyngdan lögfræðing með þér. Taílenskir dómstólar og stjórnvöld starfa eingöngu á taílensku.
Áhætta 6: Að kaupa af verktaka án þess að kanna fjárhagslegan stöðugleika hans. Vörn: athugaðu skráningu fyrirtækisins hjá Department of Business Development (DBD), farðu yfir fyrri verkefni sem lokið hefur verið við, og skoðaðu ársreikninga áður en skrifað er undir.
Víðara samhengi: hert eftirlit í Taílandi
Stærra samhengið skiptir líka máli. Taílensk yfirvöld eru að herða eftirlit með eignarhaldsstrúktúrum erlendra fjárfesta, meðal annars með rannsókn á yfir 11.400 'nominee'-tengdum fyrirtækjum á Koh Samui og Koh Phangan einum saman. Kaupendur ættu að búast við meiri pappírsvinnu og ítarlegri áreiðanleikakönnun, ekki minni. Markaðurinn er að þróast í átt að strangara regluverki, og force majeure-kröfur eru í auknum mæli eitt af nokkrum sviðum sem sæta nánari lagalegri skoðun.
Mikilvægasta ráðið er einfalt: ekki örvænta, en ekki heldur sitja aðgerðalaus. Force majeure er lagalegt verkfæri, ekki almenn afsökun sem þurrkar út ábyrgð verktaka. Verkefni þitt er að skjalfesta, staðreyna og fá fagfólk að borðinu snemma. Því fyrr sem þú bregst við, því betri eru líkurnar á að verja fjárfestinguna þína. Hjá Fasteignir í Taílandi mælum við alltaf með því að fá óháða lögfræðilega yfirferð áður en samningur er undirritaður, og áður en fyrsta greiðsla fer úr landi.
Heimild: The CITY - Asia