Ef þú hefur verið að fylgjast með fréttum um fasteignafjárfestingar í Suðaustur-Asíu undanfarið hefur þú líklega rekist á tilkynningu Genting um 20 milljarða dala 'snjallborg' í Джohor í Malasíu. Fyrir Íslending sem er að skoða íbúð í Bangkok eða villu á Phuket vaknar eðlilega spurningin: er þetta merki um að fjármagn sé að flytjast frá Taílandi til Malasíu?
Stutta svarið er nei, en það er ástæða til að fylgjast með þróuninni. Genting-verkefnið beinist að gervigreind og landbúnaðartækni, ekki að íbúðarhúsnæði eða ferðaþjónustu, og því er beinn samanburður við Phuket eða Pattaya villandi. Taíland heldur sínu forskoti í lífsstílseignum og leigutekjum af ferðamönnum, en Bangkok gæti fundið fyrir aukinni samkeppni um alþjóðleg höfuðstöðvaverkefni.
Hvað er Genting eiginlega að byggja?
Genting Group, malasískt stórfyrirtæki með markaðsvirði upp á um 8 milljarða dala og sögu í spilavítis- og gistigeiranum, er að taka stefnubreytingu í átt að tækniinnviðum. Samkvæmt eigin gögnum fyrirtækisins, sem The Edge Malaysia hefur greint frá, mun Johor Tech Smart City ná yfir 2.300 hektara lands, þar af 500 hektara fyrir svokallaðan AgTech Campus og 1.700 hektara fyrir Knowledge AI Campus. Áætlað er að verkefnið skapi yfir 10.000 störf.
Borgin rís innan Johor-Singapore sérstaka efnahagssvæðisins (JS-SEZ), sem var hleypt af stokkunum í janúar 2025 til að laða að alþjóðleg fyrirtæki og sérfræðinga. Svæðið býður upp á einfaldaðar tollmeðferðir, skattaívilnanir og vegabréfsáritanalausan aðgang fyrir hæft starfsfólk. Malasísk stjórnvöld áætla að svæðið skapi 100.000 störf á fyrsta áratugnum.
Johor Bahru liggur innan við 30 km frá miðborg Singapúr, sem gerir borgina í raun að úthverfi borgríkisins, með fasteignaverði 3 til 5 sinnum lægra en í Singapúr sjálfu.
Er þetta ógn við taílenskan fasteignamarkað?
Þessi spurning er skiljanleg í ljósi upphæðarinnar, en svarið krefst samhengis. Taíland dró að sér áætlaða 4,8 milljarða dala í erlenda fjárfestingu í fasteignir árið 2025. Eitt einasta Genting-verkefni jafngildir því um fjögurra ára fjárfestingarflæði til Taílands, sem sýnir stærðargráðuna sem um ræðir.
En markaðirnir tveir þjóna gjörólíkum kaupendahópum. Johor beinir sjónum að tæknifólki og fyrirtækjafjárfestum sem vilja vera nálægt Singapúr. Taíland laðar að fólk sem vill lífsgæði, leigutekjur af ferðaþjónustu og eftirlaunalíf við ströndina. Skörun milli þessara hópa er lítil sem engin.
Ef einhver þrýstingur á eftir að birtast mun hann líklegast koma fram fyrst í skrifstofu- og verslunargeira Bangkok, þar sem höfuðborgin keppir beint við Kuala Lumpur og Singapúr um höfuðstöðvar alþjóðlegra fyrirtækja. Ferðamannamarkaðir á Phuket, Samui og í Pattaya njóta hins vegar verndar vegna sérstöðu sinnar í ferðaþjónustu, sem Johor hefur enga burði til að keppa við.
Verðsamanburður: Johor, Bangkok og Phuket
Samkvæmt CBRE var meðalverð á fermetra í Johor Bahru árið 2025 um 1.500 til 2.200 dala, samanborið við 3.000 til 5.500 dala fyrir sambærileg verkefni í Bangkok og 3.500 til 7.000 dala á fermetra í hágæðahluta Phuket-markaðarins.
| Markaður | Verð á fermetra (USD) | Leiguávöxtun á ári |
|---|---|---|
| Johor Bahru | 1.500-2.200 | 3-4% |
| Bangkok | 3.000-5.500 | 4-6% |
| Phuket (hágæðasegment) | 3.500-7.000 | 5-8% |
Eins og taflan sýnir er leiguávöxtun í Johor Bahru töluvert lægri en á Phuket eða í Bangkok. Flestir fjárfestar í Johor eru því að veðja á verðhækkun eignarinnar til langs tíma, ekki á núverandi leigutekjur.
Hvernig er eignarhald á fasteignum ólíkt milli landanna?
Þetta er lykilatriði fyrir íslenska fjárfesta að skilja. Í Malasíu geta erlendir kaupendur eignast fasteign undir fullum eignarrétti (freehold), með lágmarksfjárhæð sem byrjar við um 1 milljón ringgit, eða um 220.000 dali. Í Taílandi er fullt eignarhald erlendra aðila hins vegar bundið við íbúðir (kondóminíum) innan kvóta erlendra eigenda, sem í dag er 49% af hverri byggingu.
Það er einmitt þessi regla sem taílensk stjórnvöld eru nú að endurskoða. Í 2025 og 2026 hefur Taíland aukið hraða á uppbyggingu Eastern Economic Corridor (EEC) í héruðunum Chonburi, Rayong og Chachoengsao, með allt að 13 ára skattaafslætti fyrir tæknifyrirtæki. Einnig er í umræðunni að hækka kvóta erlendra eigenda á íbúðum úr 49% í 75%, breyting sem gæti aukið verulega á innstreymi fjármagns til Taílands ef hún nær fram að ganga.
Er markaðurinn á Phuket samt sem áður sterkur?
Staðreyndirnar benda til þess að svo sé. Þróunarfélagið Sansiri hefur tilkynnt áform um að fjárfesta 40 milljarða baht í nýjum verkefnum á Phuket á tímabilinu 2027 til 2030, þar á meðal sjö verkefni að verðmæti 10 milljarða baht sem hefjast á seinni hluta árs 2026. Þetta er skýrt merki um að tiltrú á Phuket-markaðnum, þrátt fyrir svæðisbundna samkeppni frá stöðum eins og Johor, er enn mjög sterk meðal stórra þróunaraðila.
Er Genting-verkefnið raunhæft eða bara á blaði?
Genting er skráð almenningshlutafélag með raunverulegar eignir og sögu langtímaverkefna, þar á meðal Resorts World-eignir víða um heim. Hins vegar er 20 milljarða dala talan heildarfjárhæð fyrir alla uppbygginguna, sem gæti teygt sig yfir 15 til 20 ár. Fyrsti áfangi verður líklega á bilinu 2 til 4 milljarðar dala. Tafir eru raunhæf áhætta, en skráning fyrirtækisins á markaði og orðspor gera algjöra afturköllun ólíklega.
Ætti íslenskur fjárfestir að hugsa um Johor sem valkost við Phuket?
Aðeins ef stefnan þín er langtímaveðmál, 10 ár eða lengur, á verðhækkun eignar nálægt Singapúr. Ef markmiðið er stöðugar leigutekjur og eigin notkun í paradísarumhverfi er Phuket enn fyrirsjáanlegri kostur með sannreynda innviði, þróaðan leigumarkað fyrir ferðamenn og áratuga reynslu af erlendum eigendum.
Það er líka fyllilega mögulegt, og fyrir reynda fjárfesta getur það verið skynsamleg áhættudreifing, að setja fjármagn í bæði löndin samtímis. Taíland skilar núverandi ávöxtun og lífsstílsgildi, á meðan Malasía býður upp á vaxtarmöguleika í nálægð við Singapúr. Mikilvægt er þó að vega og meta ólíka lagaumgjörð: erlendir kaupendur mæta takmörkunum á landeign í Taílandi, á meðan reglur Malasíu eru frjálslyndari en fylgja lágmarks kaupþröskuldi.
Niðurstaðan fyrir þig sem fjárfesti
Genting-verkefnið í Johor er ekki ógn við taílenska fasteignafjárfesta, heldur vísbending um nýtt stig í samkeppni innan svæðisins. Taíland vinnur á leigutekjum af ferðaþjónustu, lífsstílsaðdráttarafli og þroskuðum markaði. Malasía veðjar á tækniinnviði og nálægð við Singapúr.
Taílenskur fasteignamarkaður árið 2026 mótast fyrst og fremst af innlendum þáttum: gengi bahtsins, fjölda erlendra ferðamanna, vöxtum Seðlabanka Taílands og regluumbótum, ekki af verkefnum í öðrum löndum á fyrstu stigum. Snjall fjárfestir kynnir sér báða markaði en tekur ákvarðanir út frá skýru markmiði: leigutekjur í dag eða verðhækkun eftir áratug.
Hjá Fasteignir í Taílandi hjálpum við þér að meta hvar tækifærin liggja, hvort sem það er íbúð í Bangkok, villa á Phuket eða langtímastefna sem nær yfir fleiri en eitt land í Suðaustur-Asíu.
Heimild: Nikkei Asia