Ímyndaðu þér að þú sitjir heima á Íslandi, sért að skoða íbúð í Phuket á netinu, og fáir innan fárra mínútna nákvæma verðgreiningu byggða á staðsetningu, textalýsingum og raunverulegum viðskiptagögnum, í stað þess að bíða í tvo sólarhringa eftir mati frá staðbundnum miðlara. Þetta er ekki framtíðarsýn, heldur veruleiki sem er þegar að mótast á tælenska fasteignamarkaðnum.
Í júní 2026 birtu vísindamenn við rússnesku hagfræðistofnunina Higher School of Economics (HSE) líkan sem sameinar landfræðileg gögn, vélnám og stór tungumálalíkön til að meta atvinnuhúsnæði sjálfvirkt. Niðurstaðan er nákvæmni sem enginn mannlegur matsmaður, vopnaður Excel-skjölum, getur keppt við. Fyrir þá sem huga að fjárfestingu í tælenskum fasteignum er þetta ekki bara fræðileg fótnóta, heldur skýrt merki um að sjálft matskerfið á bak við fasteignaverð er að endurnýjast hratt.
Hvað er í raun að breytast?
Sjálfvirk verðmatslíkön (svokölluð AVM, Automated Valuation Models) eru ekkert nýtt fyrirbæri. En fjölvíð AVM-líkön, sem geta samtímis greint hnit fasteignar, merkingu textalýsinga og skipulögð viðskiptagögn, marka raunverulegt stökk fram á við. Og þessi tækni er þegar komin í notkun, allt frá stjórnarherbergjum í Bangkok til fasteignasala í Phuket.
Stutta svarið
- Fjölvíð AVM-líkön sameina að minnsta kosti 3 tegundir gagna: skipulögð gögn (verð, stærð), landfræðileg gögn (staðsetning, innviðir) og merkingarleg gögn (textalýsingar unnar af tungumálalíkönum)
- HSE-rannsóknin, sem birt var 30. júní 2026, staðfesti að samþætting tungumálalíkana við verðmat eykur nákvæmni verðáætlana
- Fyrir fjárfesta í Tælandi þýðir þetta að kaupákvarðanir geta byggst á hlutlægum gögnum, ekki eingöngu innsæi miðlara
- Tæknin á við um götuverslanir, íbúðir í fjölbýli og einbýlishús, alls staðar þar sem nægjanlegt magn viðskiptagagna er til staðar
- Gervigreind styttir greiningartíma úr dögum í mínútur, og leiðandi tælensk fasteignafyrirtæki greina frá 3-5 mínútum í stað 48 klukkustunda við sambærilegt handvirkt mat
- Hefðbundin skekkja í fasteignamati er á bilinu 10-20%. Fjölvíð líkön stefna að því að lækka hana niður í 5-8%
Staðreyndir sem vert er að þekkja
- HSE-rannsóknin frá 30. júní 2026 er fyrsta rússneskumælandi rannsóknin sem samþættir eiginleika úr tungumálalíkönum (LLM) við sjálfvirkt mat á atvinnuhúsnæði, byggð á raunverulegum viðskiptagögnum af Moskvumarkaði
- Líkanið vinnur úr 3 tegundum ólíkra gagna: skipulögðum, landfræðilegum og merkingarlegum. Það er einmitt samsetning allra þriggja sem skilar aukinni nákvæmni
- Landfræðilegt samhengi felur í sér fjarlægð frá almenningssamgöngum, umferðarþéttleika gangandi vegfarenda og nálægð við samkeppnisaðila, þættir sem skipta jafn miklu máli á Tælandi (fjarlægð frá strönd, flugvelli, verslunarmiðstöðvum)
- Merkingarleg gögn eru unnin úr fasteignalýsingum með stórum tungumálalíkönum og fanga huglæga eiginleika á borð við 'sjávarútsýni', 'rólegt hverfi' eða 'hágæða frágangur'
- Aðferðafræðin er yfirfæranleg á aðra markaði. Tæland, þar sem viðskiptagögn eru sífellt aðgengilegri í gegnum vettvanga eins og DDproperty og Hipflat, er beinn kandídat fyrir slíka aðlögun
- Verðspárlíkön byggð á vélnámi spá nú fyrir um verðþróun í Bangkok og Phuket 6-12 mánuði fram í tímann með 82-87% nákvæmni
- Áætlanir markaðarins benda til þess að árið 2026 noti yfir 40% stórra fasteignaþróunaraðila í Suðaustur-Asíu einhvers konar gervigreindargreiningu við verðlagningu nýrra verkefna
- Götuverslunargeirinn, sá geiri sem HSE-líkanið var prófað á, er í miklum vexti á Tælandi: leiguverð fyrir atvinnuhúsnæði í Phuket og Bangkok hækkaði um 12-15% á síðasta ári
Hvernig getur íslenskur kaupandi nýtt sér þetta, skref fyrir skref
1. Skilgreindu tilganginn með verðmatinu
Ef þú ert að kaupa íbúð í Phuket til útleigu þarftu líkan sem tekur tillit til árstíðasveiflna, nýtingarhlutfalls og leiguverðs. Ef þú horfir til atvinnuhúsnæðis í Bangkok skiptir umferð gangandi vegfarenda og samkeppnisumhverfi mestu máli. Skilgreindu markmiðið áður en þú velur verkfæri.
2. Safnaðu grunngögnum um eignina
Staðsetning (GPS-hnit), stærð, hæð, byggingarár, fjarlægð frá helstu innviðum. Á Tælandi skiptir sérstöku máli að skoða fjarlægð frá strönd (í metrum), fjarlægð frá flugvelli, hvort rekstraraðili (management company) sé til staðar og núverandi nýtingarhlutfall í útleigu.
3. Notaðu þau gervigreindarverkfæri sem þegar eru til
Þjónustur eins og HouseCanary, Zillow's Zestimate og PriceHubble beita nú þegar þáttum úr fjölvíðu verðmati. Ekkert fullkomið tælenskt hliðstætt kerfi er til ennþá, en með því að sameina gögn frá DDproperty, Google Maps API og ChatGPT getur þú sjálf(ur) byggt einfalt merkingarlegt líkan.
4. Bættu við landfræðilegri greiningu
Kortleggðu samkeppnisumhverfið innan 1-2 km radíuss frá eigninni. Hversu margar sambærilegar íbúðir eru í nágrenninu? Hvert er meðalverð á fermetra? Eru ný verkefni fyrirhuguð? Þessi gögn hafa bein áhrif á framtíðarverðmæti eignarinnar.
5. Berðu gervigreindarniðurstöður saman við staðkunnugan sérfræðing
Líkan er verkfæri, ekki véfrétt. Sjálfvirkt verðmat ætti að vera innan 10% frá mati staðkunnugs sérfræðings. Ef bilið er stærra, skoðaðu hvers vegna, til dæmis hvort líkanið hafi ekki tekið tillit til sértækra tælenskra aðstæðna, eins og takmarkana á eignarhaldi útlendinga á landi í Tælandi.
6. Undirbúðu greininguna áður en þú ferð í skoðunarferð
Komdu með líkanið tilbúið í farteskinu. Bókaðu gistingu nálægt eignunum sem þú hefur augastað á, svo þú getir skoðað þær allar á 2-3 dögum. Skoðunarferð á staðnum staðfestir gögnin sem gervigreindin safnaði áður en þú lentir.
7. Uppfærðu líkanið á 3-6 mánaða fresti
Tælenski markaðurinn hreyfist hratt. Ný verkefni, breytingar á reglugerðum og sveiflur í gengi bathsins hafa öll áhrif á verðmat. Líkan sem hefur ekki verið uppfært í hálft ár skilar úreltum tölum.
Getur gervigreind komið í stað fasteignasala að fullu?
Nei. Samkvæmt HSE-rannsókninni sem birt var í júní 2026 auka sjálfvirk líkön nákvæmni og hraða, en krefjast samt sannprófunar sérfræðings. Gervigreind er frábær með gögn, en hún getur ekki tekið eftir sprungu í vegg eða fundið lykt af raka.
Virka fjölvíð verðmatslíkön á tælenska markaðnum?
Aðferðafræðin er yfirfæranleg. HSE-rannsóknin var unnin á götuverslunarmarkaði Moskvu, en meginreglurnar um samþættingu landfræðilegra og merkingarlegra gagna eru algildar. Aðalskilyrðið er nægjanlegt magn raunverulegra viðskiptagagna.
Hvaða gögn þarf til að gervigreind geti metið tælenska fasteign?
Að lágmarki þrjá flokka: skipulögð gögn (verð, stærð, byggingarár), landfræðileg gögn (hnit, fjarlægðir frá innviðum) og textalýsingar á eigninni. Því fleiri breytur, því nákvæmara líkan.
Að lokum er rétt að hafa í huga að sjálfvirkt verðmat er ekki framtíð fasteignamarkaðarins, heldur nútíðin sjálf. Fjárfestar sem nýta fjölvíð líkön í dag taka skarpari ákvarðanir og greiða sanngjarnt verð. Grunnreglan breytist þó ekki: gervigreind leggur til gögnin, en lokaákvörðunin er og verður alltaf hjá manneskjunni sjálfri. Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með þessari þróun til að geta ráðlagt íslenskum kaupendum út frá bæði gögnum og staðþekkingu.
Heimild: Kalinka Thailand