Ef þú fylgist með taílenska fasteignamarkaðinum gætirðu hafa tekið eftir fréttum um að stórir sjóðir séu að flykkjast til Víetnam og Malasíu frekar en Taílands. Það hljómar kannski eins og slæmar fréttir fyrir Phuket-drauminn þinn, en raunin er þveröfug: þetta gæti verið besta tækifærið sem einkafjárfestar hafa fengið í langan tíma.
Stutta svarið
Á fyrri helmingi 2026 söfnuðu fasteignatengd fyrirtæki í Suðaustur-Asíu um 3 milljörðum Bandaríkjadala í gegnum hlutafjárútboð (IPO), samkvæmt Nikkei Asia. Víetnam og Malasía tóku nánast allt kökuna, en Taíland, næststærsti fasteignamarkaður svæðisins, tók engan þátt að ráði. Fyrir íslenska kaupendur sem horfa til Phuket eða Bangkok er þetta ekki merki um að forðast Taíland, heldur að stofnanafé er tímabundið að leita annað, sem þýðir minni samkeppni og oft betri samningsstöðu fyrir þig sem einkakaupanda.
Af hverju er þetta ekki áhyggjuefni fyrir Taíland?
Það að stofnanafé streymi frekar til Ho Chi Minh-borgar og Kuala Lumpur en Bangkok segir meira um uppbyggingu markaðanna en um flótta frá svæðinu. Peningarnir hafa ekki horfið, þeir hafa einfaldlega dreifst annað. Stóra spurningin er hvernig Taíland bregst við, og hvaða dyr þessi endurröðun opnar fyrir fjárfesta sem vilja kaupa beint, ekki í gegnum kauphöll heldur í gegnum steinsteypu og múrsteina á Phuket.
Hverjar eru lykiltölurnar á bak við þessa þróun?
- IPO-magn: Nikkei Asia áætlar að fasteignatengd fyrirtæki í Suðaustur-Asíu hafi safnað samtals um 3 milljörðum dala á kauphöllum svæðisins á fyrri helmingi 2026
- Malasía í sókn: UI Boustead REIT var meðal stærstu skráninganna, sem endurspeglar vaxandi áhuga á malasískum iðnaðar- og verslunarfasteignum
- Víetnam í uppsveiflu: Dien May Xanh og fleiri útgefendur nutu góðs af aukinni neyslu og borgarvæðingu, en hagvöxtur Víetnam hefur verið 6-7% á ári síðustu þrjú árin
- Staða Taílands: Kauphöllin í Taílandi (SET) er enn stærsti REIT-vettvangur ASEAN, með yfir 40 fasteignasjóði og samanlagt markaðsvirði yfir 15 milljörðum dala, samkvæmt gögnum SET, en engin stór ný skráning átti sér stað á fyrri helmingi 2026
- Sterkt bað: taílenska baðið hefur styrkst um 3-4% gagnvart Bandaríkjadal frá áramótum, sem gerir taílenskar eignir dýrari fyrir erlenda kaupendur og skýrir að hluta hvers vegna fjármagn leitar til gjaldmiðla sem hafa veikst
- Leiguávöxtun: meðalleiguávöxtun íbúða er 4-6% á ári í Bangkok og 6-8% á Phuket, sem er betra en sambærilegar eignir í Malasíu og Víetnam
- Reglur um erlent eignarhald: taílensk lög leyfa útlendingum að eiga allt að 49% af heildarflatarmáli íbúðarhúss (freehold), sem er enn eitt gagnsæjasta regluverk svæðisins
Halda taílenskir framkvæmdaraðilar áfram að byggja á Phuket, þrátt fyrir hægari IPO-virkni?
Já, og það er ein skýrasta vísbendingin um traust á markaðinn. Origin Property hefur skuldbundið sig til að fjárfesta 3 milljarða baht á Phuket á árunum 2026-2028, og tekjur af hótelum og íbúðum eiga að byrja að skila sér frá og með fjórða ársfjórðungi 2026. Sansiri stefnir á 40 milljarða baht í ný verkefni á Phuket á næstu fjórum árum, sem samsvarar því að ná sama uppbyggingarvirði og eyjan hefur séð síðustu 15 ár, aðeins á fjórum árum. Þetta er ekki hegðun fyrirtækja sem eru að draga sig í hlé, þetta er hegðun fyrirtækja sem sjá tækifæri sem stofnanafjárfestar á kauphöllum hafa ekki enn verðlagt rétt.
Algengar spurningar
Af hverju fer stofnanafé frekar til Víetnam og Malasíu en Taílands?
Tvær meginástæður liggja að baki. Í fyrsta lagi buðu Víetnam og Malasía upp á aðlaðandi IPO-skilyrði, þar á meðal einfaldari skráningarferli og skattalega hvata. Í öðru lagi er taílenski markaðurinn þegar orðinn nokkuð þroskaður, þar sem stóru aðilarnir eru löngu skráðir, og því minna svigrúm fyrir ný, stór útboð.
Hvað er REIT og hvers vegna skiptir það máli fyrir fasteignamarkaðinn?
REIT (Real Estate Investment Trust) er sjóður sem á atvinnuhúsnæði og er skyldugur til að greiða út að minnsta kosti 90% af tekjum sínum til hlutdeildarhafa. REIT gerir fjárfestum kleift að fá aðgang að fasteignamarkaði í gegnum opinbera markaði án þess að kaupa beint. Aukin IPO-virkni REIT-sjóða bendir til aukins trausts stofnanafjárfesta á geiranum.
Hefur þessi 3 milljarða dala bylgja í IPO-um áhrif á fasteignaverð í Taílandi?
Bein verðáhrif eru engin. Óbeint dregur það þó úr samkeppnisþrýstingi á taílenska markaðinn þegar stofnanafé streymir til annarra landa, sem þýðir fleiri valkosti og oft sveigjanlegri framkvæmdaraðila fyrir einkakaupendur eins og þig.
Má búast við taílenskum fasteigna-IPO-um á seinni helmingi 2026?
Markaðsspár benda til að SET sé að undirbúa nokkrar skráningar í hótel- og flutningageiranum. Taílensk stjórnvöld ræða einnig frekari hvata til að laða að erlent fjármagn, þar á meðal útvíkkun fjárfestaáritunarkerfa.
Hvaða svæði í Taílandi eru mest aðlaðandi fyrir fjárfestingu núna?
Phuket er enn leiðandi meðal áfangastaða í Suðaustur-Asíu hvað varðar leiguávöxtun, með 6-8% á ári. Bangkok sker sig úr fyrir lúxusíbúðir meðfram BTS- og MRT-lestarlínum. Erlendir kaupendur eru nú um 75% allra íbúðakaupenda á Phuket, og verkefni eins og 408 íbúða Peylaa Phuket í Bang Tao eru byggð sérstaklega fyrir þessa alþjóðlegu eftirspurn. Pattaya er að jafna sig eftir faraldurinn, þó ávöxtun þar sé enn lægri.
Hvernig keppa Víetnam og Taíland um fjármagn fjárfesta?
Víetnam laðar að fjárfesta með hraðari hagvexti og lægri launakostnaði. Taíland keppir með þroskaðri innviðum, sterkari vernd eignarréttinda og rótgróinni ferðaþjónustu. Fyrir þá sem fjárfesta í íbúðarhúsnæði er Taíland yfirleitt fyrirsjáanlegri markaður.
Geta erlendir fjárfestar keypt beint í taílenskum REIT-sjóðum?
Tæknilega já, í gegnum alþjóðlegan verðbréfamiðlara með aðgang að SET. Í reynd þýðir þetta að opna taílenskan verðbréfareikning, og lágmarksfjárhæð til að komast inn í REIT byrjar á nokkrum þúsundum baht. Fyrir flesta kaupendur er einfaldara og gagnsærra að kaupa íbúð beint.
Hvernig hefur styrking baðsins áhrif á fasteignafjárfestingu?
Sterkara bað hækkar kostnaðinn við að komast inn á markaðinn fyrir erlenda kaupendur. En það eykur einnig ávöxtun þegar eignin er seld og andvirðið breytt í dollara eða aðra gjaldmiðla. Til lengri tíma litið njóta fjárfestar góðs af meiri gjaldmiðlastöðugleika.
Heimild: Nikkei Asia
Stofnanafé streymir í auknum mæli inn í fasteignamarkað Suðaustur-Asíu, og Taíland dregst tímabundið aftur úr Víetnam og Malasíu hvað varðar IPO-magn. Engu að síður heldur landið sínum grundvallarkostum: gagnsæri löggjöf, háa leiguávöxtun og þroskaða innviði. Núna, á meðan stórir sjóðir horfa annað, hafa einkafjárfestar sjaldgæft tækifæri til að komast inn á markaðinn án þess að keppa við stofnanafé.
Ef þú ert að íhuga að fjárfesta í Taílandi getur teymið hjá Fasteignir í Taílandi hjálpað þér að finna réttu eignina fyrir þínar aðstæður.