Ef þú fylgist með fasteignamarkaðnum í Suðaustur-Asíu hefur þú líklega rekist á fréttir um risavaxið verkefni malasíska fyrirtækisins Genting: 20 milljarða dala snjallborg á landamærasvæði Johor og Singapúr. Þetta er stærsta einstaka uppbyggingarverkefni svæðisins í meira en áratug og eðlilegt að íslenskir fjárfestar spyrji sig: er fjármagn að flytjast frá Phuket og Bangkok yfir í þetta nýja tæknihverfi?
Svarið í stuttu máli er nei. Til að skilja hvers vegna þarf hins vegar að skoða tölurnar á bak við báða markaði.
Stutt svar fyrir þá sem eru að flýta sér
- Genting fjárfestir 20 milljörðum dala í snjallborg sem teygir sig yfir landamæri Johor og Singapúr, með áherslu á gervigreindarrannsóknir og landbúnaðartækni, ekki orlofsfasteignir
- Verkefnið beinist að alþjóðlegum sérfræðingum og tæknifyrirtækjum, allt öðrum kaupendahópi en þeim sem sækjast eftir orlofsíbúðum á Phuket
- Johor-Singapúr sérstaka efnahagssvæðið (JS-SEZ) tók til starfa í janúar 2025 til að einfalda flæði fólks og fjármagns yfir landamærin
- Meðalávöxtun af útleigu íbúða í Johor Bahru er 3-4% á ári, á meðan villur og íbúðir á Phuket skila 6-8% samkvæmt markaðsgögnum frá 2025
- Lúxusfasteignamarkaðurinn á Phuket er talinn munu halda styrk sínum fram til 2026, drifinn áfram af merktum íbúðabyggingum (branded residences) og eftirspurn eftir villum á vesturströndinni, samkvæmt Knight Frank Thailand sem vitnað er í hjá Bangkok Post
- Taíland heldur forskoti sínu í lífsstíls- og orlofsfjárfestingum, geira sem tæknimiðaða iðnaðarhverfið í Johor keppir einfaldlega ekki í
Hversu stórt er verkefnið í Johor í raun og veru?
Upphæðin 20 milljarðar dala er sambærileg við heildarumfang erlendrar fjárfestingar í fasteignum á Phuket síðustu 5 til 7 árin samanlagt. Þetta er ekki íbúðahverfi, heldur heil borg byggð utan um gervigreindarrannsóknarstofur, gagnaver og lóðréttan landbúnað (vertical farms).
Johor Bahru er staðsett um 30 mínútum frá miðborg Singapúr, tengt með Causeway-brúnni, sem gefur verkefninu aðgang að fjármagni frá Singapúr án þess að greiða fyrir lóðaverð Singapúr.
JS-SEZ svæðið býður upp á skattaívilnanir, einfaldaða vegabréfsáritunarferla og frjálsara flæði vöru. Samkvæmt Nikkei Asia var svæðið hannað til að keppa beint við Shenzhen og Bangalore um alþjóðlega fyrirtækjafjárfestingu.
Genting Group er sjálft með markaðsvirði yfir 15 milljarða dala og rekur Resorts World spilavítin í Singapúr og Malasíu, sem gefur fyrirtækinu sterka sögu í að skila risaverkefnum til enda.
Hvernig stendur Taíland gagnvart þessum tölum?
Á meðan Johor er enn á teikniborðinu heldur fasteignamarkaðurinn á Phuket áfram að vaxa á traustum, mælanlegum forsendum:
- Viðskipti með fasteignir þar sem erlendir aðilar koma við sögu á Phuket jukust um áætlað 22% árið 2025
- Verð á lúxusíbúðum náði 120.000 til 180.000 baht á fermetra (um 3.400 til 5.100 dölum)
- Hlutdeild erlendrar eftirspurnar á Phuket hækkaði í um 60% á þriðja ársfjórðungi 2025 og er spáð að ná um 65% árið 2026, samkvæmt Nation Thailand, en markaðurinn þar er að miklu leyti óháður þeim vandræðum sem fylgja húsnæðislánaskilyrðum og skuldsetningu taílenskra heimila í Bangkok
Ólíkt eignarhaldsfyrirkomulag: Malasía og Taíland
Eignarhaldsreglur skýra hluta af muninum á þessum tveimur mörkuðum. Erlendir kaupendur í Malasíu geta keypt eignarrétt (freehold) fyrir allt frá 1 milljón ringgit (um 215.000 dölum). Í Taílandi eiga útlendingar íbúðir samkvæmt erlenda kvótanum (allt að 49% af heildarflatarmáli hvers verkefnis) eða nýta 30+30+30 ára leigusamninga fyrir villur. Ef þú ert að skoða kaup í gegnum Fasteignir í Taílandi mælum við alltaf með að fara vandlega yfir hvaða eignarhaldsleið hentar þínu verkefni best, því reglurnar eru talsvert frábrugðnar því sem margir Íslendingar þekkja að heiman.
Keppa Johor og Phuket í raun um sömu kaupendur?
Ekki beint. Þetta eru aðskildir markaðshlutar. Johor er að byggja upp tækni- og fyrirtækjamiðstöð, á meðan Phuket er áfram miðstöð orlofsfjárfestinga sem drifin er áfram af leigutekjum ferðamanna. Skörun milli kaupendahópa er lítil sem engin.
Er ávöxtun í Johor betri en í Taílandi?
Íbúðir í Johor Bahru skila 3-4% ávöxtun á ári. Sambærilegar, faglega reknar eignir á Phuket skila 6-8%, munur sem skýrist að miklu leyti af fjölda ferðamanna: Phuket tók á móti yfir 11 milljónum erlendra gesta árið 2025.
Ætti maður að skoða Johor frekar en Bangkok?
Það fer eftir fjárfestingaráætlun. Bangkok býður upp á fljótandi (liquid) íbúðamarkað með gagnsærri skráningu hjá landeignaskrifstofunni (Land Department). Johor er enn verkefni með 10 til 15 ára raungerðartímabil. Fyrir fjárfesta sem vilja sjá tekjuflæði strax hefur Bangkok vinninginn.
Hefur hert eftirlit með erlendu eignarhaldi breytt einhverju fyrir kaupendur?
Taílensk yfirvöld hafa lokað glufum tengdum svokölluðum nafnvirkjum (nominee-fyrirkomulagi) og aukið eftirlit með erlendum hlutdeildum í fyrirtækjum, sérstaklega á Koh Phangan og Koh Samui, samkvæmt umfjöllun Bangkok Post. Engu að síður áætlar Juwai IQI að erlendir kaupendur standi enn að baki um 60% viðskipta með lúxusvillur á Phuket, og yfir 90% á Samui og Phangan, en hertar reglur hafa hingað til haft takmörkuð áhrif á raunverulega eftirspurn.
Munu verð á Phuket lækka vegna samkeppni frá Johor?
Ólíklegt. Markaðirnir tveir þjóna ólíkum verðflokkum og ólíkum kaupendahópum. Áætlað er að verð á lúxuseignum á Phuket vaxi um 8-12% á ári, þróun sem drifin er áfram af takmörkuðu lóðaframboði á eyjunni frekar en samkeppni frá tæknigarði á meginlandinu.
Hvenær verður Genting-verkefnið í Johor fullbúið?
Engin endanleg tímalína hefur verið kynnt. Verkefni af þessari stærðargráðu þróast yfirleitt í áföngum yfir 15 til 20 ár. Fyrstu innviðir gætu litið dagsins ljós innan 3 til 5 ára, en fullbúin borg er raunhæfari framtíðarsýn fyrir um 2040.
Er Phuket enn góður fjárfestingarkostur árið 2026?
Já. Knight Frank Thailand spáir því að helstu svæði á vesturströndinni, þar á meðal Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay, haldi áfram að skila betri árangri en önnur svæði, þar sem villur leiða eftirspurnina þar sem kaupendur setja lífsstíl og leigumöguleika í forgang.
Niðurstaða fyrir fjárfesta
Metnaðurinn á bak við Genting-verkefnið í Johor er vissulega áhrifamikill, en fyrir fjárfesta sem leita að tekjumyndandi orlofsfasteignum með skýru eignarhaldsfyrirkomulagi og virku sjóðstreymi er Taíland áfram sterkari kostur á svæðinu. Phuket og Bangkok bjóða upp á það sem tæknigarður í byggingu getur ekki: starfandi leigumarkað, reynda rekstraraðila og stöðuga eftirspurn.
Heimild: Bangkok Post