Ef þú hefur fylgst með fasteignamarkaðnum í Taílandi undanfarin ár hefur þú líklega tekið eftir sömu tveimur þjóðernum í fréttunum aftur og aftur: kínverskum og rússneskum kaupendum. Þessir tveir hópar hafa lengi verið fyrirferðarmestir meðal erlendra íbúðakaupenda í landinu og standa saman á bak við um það bil þriðjung allra íbúða sem seldar eru útlendingum. En árið 2026 er eitthvað að breytast í þessu jafnvægi, og nýjar tölur frá Bangkok Post gefa skýrari mynd af því sem er raunverulega að gerast undir yfirborðinu.
Fyrir íslenskan fjárfesti sem horfir á Taíland úr fjarlægð er þetta ekki bara tímabundin bylgja heldur merki um að markaðurinn sé að þroskast. Þegar fjármagn frá tveimur af stærstu hagkerfum heims streymir stöðugt inn á sama markaðssvæði, jafnvel þegar heildarsalan dregst saman til skamms tíma, þá hættir áfangastaðurinn að vera 'framandi' og verður í staðinn staður með innviði sem henta langtímafjárfestingu.
Stutta svarið: hvað er að gerast á markaðnum?
Á fyrsta ársfjórðungi 2026 fluttu útlendingar eignarrétt á 3.241 íbúð í Taílandi, sem er 17,3% samdráttur milli ára, og heildarverðmæti þessara viðskipta lækkaði um 17,9% í 13,464 milljarða THB. Kínverjar eru enn stærsti erlendi kaupendahópurinn en drógu verulega úr kaupum sínum: 906 íbúðir (samdráttur um 38,8%) að verðmæti 3,493 milljarða THB (samdráttur um 42,9%). Rússar hoppuðu hins vegar upp í annað sætið, með 33% aukningu í fjölda íbúða (383 íbúðir) og 68,7% aukningu í verðmæti (1,665 milljarðar THB), og fóru þar með fram úr Mjanmar.
Aðrar lykiltölur sem vert er að hafa í huga:
- Útlendingar mega eiga allt að 49% af seljanlegu flatarmáli í hverri íbúðablokk (samkvæmt CBRE Thailand), og erlendu kvótarnir í eftirsóttustu verkefnunum í Bangkok og Phuket fyllast oft áður en byggingu lýkur.
- Leiguávöxtun á íbúðum á vinsælum ferðamannasvæðum er á bilinu 5-8% brúttó á ári.
- Phuket skar sig úr með hæsta viðskiptaverðmæti Rússa: 1,06 milljarðar THB í 156 íbúðum, að mestu í hágæða úrræðissvæðum.
Hvers vegna eru Rússar að taka fram úr Kínverjum?
Frá 2022 hafa rússneskir kaupendur beint verulegu fjármagni frá Dúbaí og Kýpur í átt að Suðaustur-Asíu. Phuket og Koh Samui eru helstu áfangastaðirnir, og verðmæti rússneskra viðskipta jókst um 68,7% á fyrsta ársfjórðungi 2026 einum, samkvæmt Bangkok Post. Þetta bendir til þess að rússneskir kaupendur séu að færa sig yfir í dýrari, lúxus-eignir frekar en ódýrari grunneignir.
Á sama tíma hafa kínverskir fjárfestar, sem hefðbundið hafa einbeitt sér að nýbyggingum í Bangkok nálægt BTS- og MRT-lestarstöðvum, dregið verulega úr kaupum vegna innlends efnahagsþrýstings heima fyrir. Bæði fjöldi íbúða og heildarverðmæti drógust saman um tugi prósenta milli ára á fyrsta ársfjórðungi 2026.
Það er líka vert að nefna að fjölbreytnin á markaðnum er að aukast. Indverskir kaupendur juku til dæmis viðskipti sín um 40% í 63 íbúðir, að verðmæti um 353 milljónir THB á sama tímabili, sem bendir til þess að erlend eftirspurn sé að breiðast út fyrir hina hefðbundnu tvo stóru hópa.
Hvernig virkar eignarhald útlendinga lagalega séð?
Samkvæmt taílenskum lögum um fjöleignarhús (Condominium Act B.E. 2522, frá 1979) geta útlendingar átt íbúðir í fjöleignarhúsum að fullu og án takmarkana, svo framarlega sem greiðslan er send erlendis frá í erlendum gjaldmiðli. Taílenski bankinn sem tekur á móti greiðslunni gefur út svokallað Foreign Exchange Transaction Form (FET), og án þess skjals mun taílenska landeignastofnunin ekki skrá eigendaskiptin.
Þetta er lykilatriði fyrir íslenska kaupendur: íbúð er í raun eina fasteignaformið í Taílandi sem veitir beinan og fullan eignarrétt fyrir útlendinga. Taílensk lög leyfa útlendingum ekki að eiga land beint, svo villur eru yfirleitt keyptar með 30 ára leigusamningi eða í gegnum taílenskt félag, sem bæði fylgir aukin lagaleg áhætta.
Hvað kostar að kaupa, og hver er verðþróunin?
Samkvæmt Seðlabanka Taílands (Bank of Thailand) hefur íbúðaverðsvísitalan í Bangkok hækkað um u.þ.b. 25-30% á síðustu fimm árum, og hækkunin hefur verið enn meiri á Phuket vegna takmarkaðs byggingarhæfs lands.
Helstu kostnaðarliðir við kaup:
- Yfirfærslugjald: 2% af metnu verði
- Stimpilgjald: 0,5%
- Sértækur viðskiptaskattur: 3,3% (ef seljandi hefur átt eignina skemur en 5 ár)
Þessum kostnaði er yfirleitt skipt milli kaupanda og seljanda. Að auki þarf að reikna með mánaðarlegum sameignargjöldum sem eru á bilinu 40-120 baht á fermetra eftir gæðaflokki verkefnisins, auk eingreiðslu í viðhaldssjóð (sinking fund) við afhendingu eignarinnar.
Gengi taílenska bahtsins hefur verið tiltölulega stöðugt, á bilinu 34-36 baht á móti bandaríkjadal, sem dregur úr gjaldmiðlaáhættu fyrir fjárfesta sem starfa í dollurum eða júan, og ætti einnig að vera róandi fyrir íslenska fjárfesta sem fylgjast með sveiflum krónunnar.
Hvað segir þetta um framtíðarhorfur á Phuket?
Samkvæmt Knight Frank Thailand er lúxusmarkaðurinn við ströndina á Phuket áfram sterkur inn í 2026, drifinn áfram af stöðugri erlendri eftirspurn, hækkandi landverði og miklum áhuga á merktum íbúðum (branded residences). Svæði eins og Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay eru sífellt vinsælli meðal efnaðra kaupenda sem leita frekar eftir lífsstíl en hreinni fjárfestingu.
Hin skarpa aukning í rússneskum kaupum, á sama tíma og kínversk eftirspurn kólnar, bendir til raunverulegrar breytingar á erlendum íbúðamarkaði Taílands, ekki tímabundinnar sveiflu. Hagnýta ráðið er það sama og áður: veldu verkefni með staðfestan erlendan kvóta, á seljanlegum stöðum nálægt samgönguinnviðum, og fáðu ávallt löggiltan lögfræðing til að yfirfara öll gögn áður en handpeningur er greiddur.
Heimild: Bangkok Post
Ef þú ert að íhuga fjárfestingu í Taílandi getur teymi okkar hjá Fasteignir í Taílandi aðstoðað þig við að finna réttu eignina fyrir þínar aðstæður.