Ef þú hefur einhvern tíma velt fyrir þér hvort Taíland gæti verið rétti staðurinn til að setja sparnaðinn í vinnu, þá er svarið við kjarnalegasta spurningunni þetta: meðal brúttóávöxtun á leigutekjum í Bangkok er 5-7% á ári, á Phuket og Samui skilar skammtímalega 7-10% - tölur sem eru langt yfir því sem gerist á fasteignamarkaðnum hér á Íslandi eða víðar í Evrópu. Eftirspurn eftir leiguhúsnæði er á uppleið og strúktúrleg þróun sem stendur að baki henni er engin tímabundin sveiflur.
Hvers vegna ætti íslenskur fjárfestir að hlusta?
Íslendingar þekkja vel það að fjármagna sig í krónum og flytja fjármagn erlendis. Í stað þess að leyfa sparnaðinum að sitja kyrr á bankareikningi með lágri vexti gætu leigutekjur frá vel staðsettri íbúð í Taílandi skapað stöðugar mánaðarlegar tekjur í erlendri mynt. Bangkok hefur í dag um 10 milljón íbúa á höfuðborgarsvæðinu og fjöldi þeirra sem flytur inn til borgarinnar kýs að leigja frekar en að kaupa - húsnæðisverð hefur hækkað um 40-60% á tíu árum en laun hafa ekki fylgt sömu braut.
Á Phuket segir sagan sér líka: leigumarkaður fyrir skammtímaleigu er kominn í 95% af bókunarmagni fyrir COVID, en meðalverð á gistinótt hefur hækkað um 20-30%. Vesturströnd Phuket - Belt Tao, Laguna, Surin - er sérstaklega eftirsótt og þar hefur meðalverð á fermetra á svæðinu Bang Tao náð um 284.000 THB á fermetra.
Hverjir eru að leigja og af hverju?
Þrjár kraftar knýja eftirspurnina áfram:
- Stafrænar nomöður og fjarvinnufólk: Taíland hefur gefið út meira en 300.000 DTV-vísum (Destination Thailand Visa) frá því að kerfið hófst. Þetta skapar stöðugan straum leigjenda sem dvelja 1-6 mánuði í senn.
- Long-Term Resident Visa: Stækkandi LTR-visnaforritið laðar að sér vel stæðar einstaklingar og fagfólk sem er tilbúið að greiða vel fyrir gæðahúsnæði.
- Innanlandsflutningur: Margir ungt fólk á aldrinum 25-35 ára í Bangkok er ekki tilbúið til að taka á sig 20-30 ára lán - sérstaklega eftir að Seðlabanki Taílands hertti reglur um hlutfall láns af verðmæti eignar (LTV-reglur).
Niðurstaðan: í miðbæjarhlutum Bangkok eins og Sukhumvit, Silom og Sathorn fer nýting gæðaíbúða yfir 90%.
Hvar er best að kaupa leiguíbúð?
| Svæði | Tegund leigu | Væntar brúttótekjur | Athugasemd |
|---|---|---|---|
| Miðbær Bangkok (Sukhumvit, Asok, Thonglor) | Langtímalega | 5-7% á ári | Stöðugar tekjur, lítil árstíðasveiflur |
| Bangkok nálægt BTS/MRT | Langtímalega | 5-7% á ári | Góð nýting allt árið |
| Phuket vesturströnd (Bang Tao, Laguna, Surin) | Skammtímalega | 7-10% á ári | Hærri ávöxtun, krefst virkrar stjórnunar |
| Samui, Pattaya | Skammtímalega | 7-10% á ári | Árstíðabundinn sveiflur til að hafa í huga |
Fyrir þá sem vilja lágmarksáhættu og fyrirsjáanlegt sjóðstreymi er Bangkok-markaðurinn með BTS- og MRT-aðgang skynsamlegastur. Fyrir hærri ávöxtun með meiri rekstrarlegu þátttöku er vesturströnd Phuket efst á lista alþjóðlegra fjárfesta.
Hvað segir löggjöfin?
Erlendir kaupendur geta átt allt að 49% af heildareiningunum í hvaða íbúðarhúsi sem er á grundvelli eignarréttarins samkvæmt Íbúðarlögum Taílands (Condominium Act). Þetta þýðir fullan lagalegan rétt til að leigja út eignina.
Af mikilvægum atriðum er þess virði að hafa í huga:
- Skammtímalega (dvöl undir 30 dögum) krefst hótelleyfis samkvæmt Hotel Act 2004. Að reka útleigu án þess getur leitt til sekta.
- Leigutekjuskattur fer eftir eignarformi: einstaklingar greiða hlutfallslegan tekjuskatt (5-35%); í gegnum taílenskt fyrirtæki er fyrirtækjaskattur 20%.
- Frá og með 2024 skattleggur Taíland erlendar tekjur sem fluttar eru inn í landið sama skattsárið - gildir einnig um leigutekjur sem greiddar eru á erlendan reikning. Ráðlegging sérhæfðs taílensks skattaráðgjafa er nauðsynleg.
Hvað kostar það að vera eigandi leigu-íbúðar?
Reiknaðu með þessum rekstrarkostnaði:
- Sameiginleg gjöld: 40-80 THB á fermetra á mánuði fyrir meðalbyggingar
- Fasteignatrygging og viðhald húsgagna
- Leigutekjuskattur samkvæmt gildandi lögum
- Fasteignastjórnunarþjónusta: 10-30% af leigutekjum (skammtímalega er efst á þessum skala)
- Heildarrekstrarkostnaður er yfirleitt 20-35% af brúttótekjum
Miðaldsfyrsta kaupstig fyrir vel staðsetta einstaklingsherbergjasíbúð í Bangkok byrjar á um 3-5 milljónum THB (um það bil 85.000-140.000 USD). Hærra gæðabil byrjar á 8-10 milljónum THB og styður yfirleitt betri og stöðugri nýtingu.
Er skammtímalega eða langtímalega arðsamara?
Skammtímalega gefur hærri brúttóávöxtun á pappír, en þegar reiknað er með stjórnunarþóknun (allt að 30%), þóknanir leigupalla og tóm bil milli gesta, þá jafngildir nettóávöxtun oft langtímaleiguávöxtun. Langtímasamningar bjóða upp á fyrirsjáanlegt sjóðstreymi og minni rekstrarbyrðar - ákjósanlegt fyrir þá sem vilja vera handsfree fjárfestar.
Hvað þýðir aukin eftirspurn fyrir fasteignaverð?
Bein afleiðing sterkrar leigueftirspurnar er að fjárfestingarkaup verða eftirsóttari og það þrýstir verði upp. Í hverfum þar sem nýting fer yfir 90% er verðmæti eininga að hækka um 5-8% á ári. Leigumarkaðurinn og sölumarkaðurinn hafa með öðrum orðum bein áhrif á hvorn annan.
Luxuríbúðir í miðbæ Bangkok eru samkvæmt CBRE Taíland leigðar á 60.000-120.000 THB á mánuði fyrir einingar á bilinu 50-80 fermetrar - og leiguverð hefur hækkað um 8-15% á ári á mörgum svæðum.
Spurt og svarað
Hversu miklar leigutekjur get ég búist við af taílenskri íbúð?
Í Bangkok er meðalbrúttóávöxtun á langtímaleigu 5-7% á ári. Á áfangastaðasvæðum - Phuket, Samui og Pattaya - skilar skammtímalega 7-10%, þó að hún krefjist virkrar rekstrarmeðhöndlunar og beri árstíðabundna áhættu.
Má útlendingur leigja út íbúð sína í Taílandi?
Já. Erlendur eigandi fríeignar (freehold) á íbúð hefur fullan lagalegan rétt til að leigja hana út. Fyrir skammtímaleigu (dvöl undir 30 dögum) þarf hins vegar hótelleyfi samkvæmt Hotel Act 2004 - án þess er um lögbrot að ræða sem getur leitt til sekta.
Er taílenskt fasteignafjárfesting öruggt fyrir Íslending?
Löggjöfin er skýr um að útlendingar megi eiga allt að 49% af einingum í íbúðarhúsi á frjálsum grundvelli. Réttarstaðan er þannig tryggð þegar rétt er farið að málum. Það er þó mikilvægt að leita sér ráðgjafar hjá löggildum taílenskum lögfræðingi og skattaráðgjafa. Hægt er að hafa samband við Fasteignir í Taílandi til að fá tengla við trausta fagaðila á staðnum.
Þarf ég að greiða skatt á leigutekjur ef þær eru greiddar inn á íslenskan reikning?
Já. Frá 2024 skattleggur Taíland erlendar tekjur sem færðar eru inn í landið sama skattsárið. Leigutekjur af taílenskri eign eru skattskyldar í Taílandi óháð því hvar greiðslan berst. Sterkleg ráðlögð er fagleg skattaráðgjöf hjá sérfræðingi sem hefur þekkingu á báðum kerfum.
Heimild: Nation Thailand