Ef þú hefur fylgst með fréttum af Phuket undanfarið gætirðu haldið að fasteignamarkaðurinn þar sé í uppnámi. Raunin er þveröfug: eftir umfangsmikið eftirlit taílenskra yfirvalda á fyrsta ársfjórðungi 2026 hefur markaðurinn tekið að endurskipuleggja sig sjálfur. Þróunaraðilar sem starfa með gagnsæjum hætti greina frá 15-20% aukningu í fyrirspurnum kaupenda miðað við sama tímabil 2025, á meðan svokölluð grá kerfi, þar sem eignarhald er falið á bak við taílenska staðgengla, missa hratt aðdráttarafl sitt.
Það sem raunverulega er að gerast snýst ekki um sjálfar rassíurnar. Taílensk yfirvöld hafa ekki sett ný lög, heldur eru þau einfaldlega farin að framfylgja gömlum lögum af mun meiri hörku. Lög um fjöleignarhús frá 1979 (Condominium Act), Landalögin (Land Code) og 49% kvótinn á eignarhaldi útlendinga í fjöleignarhúsaverkefnum hafa öll verið í gildi í áratugi. Framkvæmdin hefur hins vegar verið lin, þar til nú. Fyrir íslenska fjárfesta sem horfa til Phuket er lykilatriði að skilja nákvæmlega hvað er í gangi.
Stutt svar: hvað þýðir þetta fyrir kaupendur?
- 49% kvótinn á eignarhaldi útlendinga í fjöleignarhúsum er nú staðfestur hjá Landskrifstofunni (Land Office) í hverju einasta viðskiptaferli
- Að eiga land í gegnum taílenska staðgengla (nominee) er refsivert brot samkvæmt 96. gr. bis í Landalögunum (Land Code Act, Section 96 bis)
- Gagnsæ, þróunarstýrð verkefni sjá verðhækkanir: meðalverð á fermetra á Phuket hefur náð 85.000-130.000 THB í strandíbúðahluta markaðarins
- Langtímaleigusamningar (30+30+30 ár) eru áfram löglega leiðin fyrir útlendinga sem vilja stjórn á villum til langs tíma
- Eftirlitið beinist einkum að Rawai, Cherngtalay og Bang Tao, þar sem hlutfall erlendra kaupenda er hæst
- Fjárfestum er eindregið ráðlagt að láta óháðan lögfræðing fara yfir öll gögn áður en nokkur samningur er undirritaður
Hvers vegna er verið að herða eftirlitið núna?
Samkvæmt Seðlabanka Taílands (Bank of Thailand) jukust erlendar millifærslur vegna fasteignakaupa á Phuket um 27% árið 2025. Þessi mikla aukning vakti sérstaka athygli eftirlitsaðila. Í byrjun árs 2026 hóf Landskrifstofa Phuket-héraðs að krossyfirfara hluthafaskrár taílenskra félaga sem útlendingar hafa notað til að eignast land, oft án þess að nafn útlendingsins komi nokkurs staðar fram opinberlega.
Frá og með 1. ágúst 2026 mun taílenska viðskiptaþróunarskrifstofan (Department of Business Development, DBD) krefjast þess að taílenskir hluthafar í félögum með erlenda fjárfestingu skili inn þriggja mánaða fjárhagsgögnum, til dæmis bankayfirlitum, til að sýna fram á raunverulega fjárfestingargetu. Þetta er hluti af víðtækari herferð gegn staðgengilsfyrirkomulagi (nominee) sem nær yfir fasteigna-, gistiþjónustu- og orlofsgeirann.
Hversu alvarlegar eru refsingarnar við staðgengilseign?
Brot gegn 96. gr. bis í Landalögunum geta varðað sektum allt að 20.000 THB og/eða allt að 2 ára fangelsi. Sé staðgengilsfyrirkomulag sannað getur Landskrifstofan ógilt eignarrétt taílenska félagsins. Í því tilviki geta erlendir fjárfestar tapað bæði fasteigninni og því fjármagni sem lagt var fram, og refsiábyrgð getur náð til beggja aðila viðskiptanna.
Er markaðurinn samt aðlaðandi fyrir fjárfesta?
Þrátt fyrir hertar reglur er Phuket enn í fremstu röð í Suðaustur-Asíu hvað varðar arðsemi. Meðalleiguávöxtun eignarhaldsíbúða (freehold) á Phuket liggur á bilinu 5-7% á ári. Taílandi hefur einnig verið að klífa á alþjóðlegum gagnsæislistum: landið var í 36. sæti á JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, sem er sex sætum ofar en tveimur árum áður.
Taílensk stjórnvöld eru einnig að skoða tillögu sem myndi leyfa útlendingum að kaupa allt að 1 rai af landi (1.600 fermetra) gegn lágmarksfjárfestingu upp á 40 milljónir THB. Þetta frumvarp hefur þó ekki enn verið samþykkt og ætti því ekki að vera forsenda fjárfestingarákvarðana í dag.
Hvað kostar íbúð eða villa á Phuket árið 2026?
- Stúdíóíbúð við ströndina í Nai Harn eða Kata: frá um 3,5-4,5 milljónum THB (u.þ.b. 100.000-130.000 USD)
- Eins svefnherbergis íbúð í hágæðaverkefnum í Bang Tao: frá 7-8 milljónum THB
- Meðalverð á fermetra í strandíbúðahluta markaðarins: 85.000-130.000 THB
Hvaða skatta og gjöld þarf að reikna með?
Við endursölukaup má reikna með eftirfarandi kostnaðarliðum, sem skiptast á milli kaupanda og seljanda samkvæmt samningi:
| Gjaldliður | Hlutfall |
|---|---|
| Yfirfærslugjald | 2% |
| Sértækur viðskiptaskattur (ef selt innan 5 ára) | 3,3% |
| Stimpilgjald | 0,5% |
| Staðgreiðsluskattur | breytilegt |
Nýjar reglur kveða einnig á um að landviðskipti yfir 5 milljónum THB sæti nú aukinni skoðun varðandi uppruna fjármagns og raunverulegt eignarhald, sérstaklega þar sem hjúskaparfyrirkomulag, ólögráða einstaklingar eða erlend félög koma við sögu.
Ætti ég að fjárfesta núna eða bíða?
Það hljómar þversagnakennt, en herðing eftirlits gerir markaðinn öruggari, ekki áhættusamari. Verð á löglegum, fullskjalfestum eignum hækkar núna þegar eftirspurn færist frá gráa markaðnum yfir í gagnsæju verkefnin. Að bíða þýðir í reynd oftast að borga meira fyrir sömu eign eftir hálft ár.
Hvernig verndar maður sig sem kaupandi?
Þrjú lykilatriði skipta mestu máli:
- Kaupið aðeins eignarhaldsíbúðir (freehold) hjá þróunaraðilum sem geta staðfest að 49% kvótinn sé ekki fullnýttur
- Fyrir villur, notið skráðan langtímaleigusamning sem er formlega lagður inn hjá Landskrifstofunni
- Ráðið óháðan lögfræðing til að staðfesta Chanote-eignaskjalið og alla sögu landsins
Eins og bent er á í leiðbeiningum um kaup útlendinga á fasteignum á Phuket skiptist eignarhaldið jafnan í tvennt: skráðan leigusamning fyrir landið og sérstakt eignarhaldsskjal (freehold) fyrir bygginguna sjálfa. Þetta tvennt sameinast ekki sjálfkrafa, og því þarf að ganga formlega frá báðum þáttum.
Hjá Fasteignir í Taílandi leggjum við áherslu á að benda íslenskum kaupendum einmitt á verkefni og söluleiðir sem standast þessa skoðun frá upphafi, svo ferlið verði einfaldara og öruggara.
Heimild: Nation Thailand
Hert eftirlit á Phuket er ekki ógn við vel undirbúna fjárfesta, heldur virkar sem sía sem hreinsar óljós og áhættusöm kerfi úr markaðnum og ýtir jafnframt undir verðmæti eigna sem uppfylla lög til hlítar. Farið í gegnum staðfestar leiðir, ráðið hæfan lögfræðing og veljið verkefni með fullkomna og gagnsæja pappírsvinnu.