Kaupendahópurinn í Phuket er ekki lengur sá sami
Fyrir þremur árum voru um 70% þeirra sem skoðuðu nýjar íbúðir í Phuket frá Rússlandi og Kína. Sú mynd er nú horfin. Í dag streymir nýtt fjármagn inn frá Indlandi, Mið-Austurlöndum og Mið-Asíu, og meðalupphæð fasteignakaupa hefur hækkað um 18-22% miðað við 2023. Bangkok Post hefur staðfest þessa grundvallarbreytingu í eftirspurn erlendra kaupenda, og fyrir íslenska fjárfesta er þetta skýrt merki um að endurskoða áætlanir sínar.
Phuket er enn helsti orlofsfasteignamarkaður Taílands, en sá sem skrifar undir kaupsamning í dag er annar kaupandi en áður. Hann er yngri, kaupir frekar til að leigja út en til eigin nota, og horfir meira á ávöxtun en lífsstíl. Hér er farið yfir hvað hefur raunverulega breyst, og hvernig það er að móta verð, staðsetningar og tegundir eigna.
Hverjir eru að kaupa núna? Stutt svar
- Indverskir kaupendur hafa vaxið úr 4-5% af erlendum kaupendum í Phuket árið 2023 í áætlað 12-15% árið 2026
- Meðalverð á fermetra í nýjum verkefnum á vesturströndinni er komið í 180.000-220.000 THB (um það bil $5.100-$6.300)
- Rússneskir kaupendur eru enn meðal fimm stærstu hópanna en hlutdeild þeirra hefur lækkað úr 25-30% í um það bil 15-18%
- Kínverskir kaupendur hafa dregið sig hressilega til baka vegna hertra gjaldeyrishafta og hægari hagvaxtar heima fyrir
- Nýir kaupendahópar koma frá Sameinuðu arabísku furstadæmunum, Sádi-Arabíu, Kasakstan og Úsbekistan, samtals um 8-10% af eftirspurninni
- Lúxusvillur (30 milljónir THB og yfir) sýna 25% sölusvöxt milli ára
Af hverju eru Kínverjar að hverfa af markaðnum?
Helsta ástæðan er hertara eftirlit með gjaldeyrisflutningum frá Kína. Formlegt hámark upp á $50.000 á mann á ári hefur ekki breyst, en bankar skoða viðskipti nú mun nánar en áður. Auk þess hefur samdráttur á kínverska fasteignamarkaðinum sjálfum dregið úr áhuga á fjárfestingum erlendis.
Hvað er að drífa aukninguna frá Indlandi og Mið-Austurlöndum?
Vaxandi millistétt á Indlandi og í Persaflóaríkjunum leitar í auknum mæli að fasteignum erlendis sem bæði griðastað fyrir fjármagn og tekjulind. Indverskir kaupendur hneigjast helst að stúdíóíbúðum og einsherbergja einingum á bilinu 4-8 milljónir THB, á meðan fjárfestar frá Mið-Austurlöndum sækja frekar í villur frá 25 milljónum THB og upp úr. Auðugar fjölskyldur tengdar Sameinuðu arabísku furstadæmunum eru sérstaklega áberandi í lúxushluta markaðarins, og margar þeirra líta á Phuket sem öruggan bústað fyrir fjármagn frekar en árstíðabundinn frístundastað. Þetta er smám saman að aftengja lúxusmarkaðinn í Phuket frá sveiflum ferðaþjónustunnar.
Staðreyndir sem fjárfestar ættu að þekkja
- Phuket tók á móti 9,4 milljónum erlendra ferðamanna árið 2025 samkvæmt gögnum Tourism Authority of Thailand, sem er 11% aukning frá 2024, og þessi straumur heldur beint uppi leigumarkaðnum
- Útlendingar mega eiga íbúðir í Taílandi samkvæmt svokölluðum "freehold" kvóta, sem er hámarkaður við 49% af seljanlegu flatarmáli hvers verkefnis; villur eru yfirleitt skipulagðar með 30+30+30 ára leigusamningum eða í gegnum taílenskt félag
- Leiguávöxtun á góðum íbúðum í Bang Tao og Laguna Phuket er 6-8% nettó á ári, en hágæða villur skila 4-6%
- Verðhækkanir í Chalong, Nai Harn og Rawai hafa numið 30-40% síðustu tvö ár, á meðan Mai Khao og Natai í norðurhlutanum eru enn 20-25% ódýrari og bjóða því lægri innkomu á markaðinn
- Framboð á lóðum á vesturströnd Phuket er nánast uppurið, og staðbundnir verktakar áætla að aðeins séu 3-5 ár eftir af byggingarhæfu landi
- Taílensk stjórnvöld ræða nú að hækka "freehold" kvótann í 75% í völdum verkefnum á árunum 2025-2026, en engin lög hafa enn verið samþykkt
- Samkvæmt Bangkok Post er búist við að lúxusmarkaðurinn í Phuket haldist sterkur út árið 2026, þar sem villur skila betri árangri en íbúðir eftir því sem merktar íbúðareignir ("branded residences") og heildstæð þjónusta laða að efnaða erlenda kaupendur á heitustu svæðum vesturstrandarinnar, þar á meðal Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay
Hvaða svæði í Phuket bjóða besta fjárfestingartækifærið núna?
Bang Tao og Laguna eru þroskaður markaður með sterku lausafé og stöðugri leiguútkomu, tilvalið fyrir þá sem vilja fyrirsjáanleika. Mai Khao og Natai í norðri bjóða lægra kaupverð og möguleika á hækkun eftir því sem innviðir þróast frekar. Rawai og Nai Harn í suðri eru enn vinsæl meðal evrópskra kaupenda en sýna þegar merki um ofhitnun, svo að rétt sé að fara varlega þar.
Hvað kostar íbúð í Phuket árið 2026?
Stúdíóíbúð á 28-35 fermetrum í nýju verkefni á vesturströndinni kostar 4-7 milljónir THB ($115.000-$200.000). Tveggja herbergja íbúð kostar 8-15 milljónir THB. Villur með sjávarútsýni og einkasundlaug byrja á 20-25 milljónum THB.
Er hægt að greiða fyrir fasteign í Phuket í áföngum?
Já. Flestir verktakar bjóða upp á greiðsluáætlanir meðan á byggingu stendur, yfirleitt 30% við bókun og undirritun samnings, 70% við afhendingu. Sum verkefni dreifa greiðslum yfir 12-24 mánuði, sem getur hentað vel þeim sem vilja dreifa fjárfestingunni.
Hvaða ávöxtun má raunhæft búast við af útleigu?
Með faglegri umsjón getur vel staðsett íbúð skilað 6-8% nettóávöxtun á ári eftir umsjónargjöld, rekstrarkostnað og skatta. Árstíðasveiflur skipta máli, þar sem hámarksnýting er frá nóvember til apríl.
Hvaða skatta greiðir erlendur eigandi í Phuket?
| Skattur | Hlutfall / lýsing |
|---|---|
| Yfirfærslugjald (transfer fee) | 2% af matsverði, yfirleitt skipt milli kaupanda og seljanda |
| Stimpilgjald | 0,5% |
| Tekjuskattur við sölu | Stighækkandi eftir eignarhaldstíma; eftir 5 ára eignarhald lækkar virkt hlutfall verulega |
| Árlegur fasteignaskattur | Fyrir eignir að verðmæti allt að 50 milljónum THB er hlutfallið aðeins 0,02% |
Er þess virði að skoða eignina á staðnum áður en keypt er?
Algjörlega. Myndir og tölvuteikningar sýna hvorki byggingargæði, raunverulega fjarlægð frá strönd né aðstæður í hverfinu. Það borgar sig að bóka gistingu nálægt þeim verkefnum sem eru til skoðunar og skipuleggja skoðunarferð áður en fjármagni er ráðstafað.
Er hætta á bólumyndun á fasteignamarkaðnum í Phuket?
Engin hefðbundin bólumerki eru sjáanleg enn sem komið er. Verð hækka, en sú hækkun er studd af raunverulegum grunnþáttum: takmörkuðu landrými, vaxandi fjölda ferðamanna og uppbyggingu innviða, þar á meðal nýrri flugstöð og vegaframkvæmdum. Staðbundin ofhitnun á ákveðnum svæðum er möguleg, svo að dreifing fjárfestingar á fleiri staði er skynsamleg leið til að draga úr áhættu.
Niðurstaða: Er þetta varanleg breyting?
Breytingin á kaupendahópi Phuket er ekki tímabundin sveifla heldur varanleg þróun. Hnattvæðing fjárfestingaflæðis, vaxandi millistétt á Indlandi og í Persaflóaríkjunum, og minnkandi landbanki þrýsta öll verðum upp og móta markaðinn til frambúðar. Auður tengdur Sameinuðu arabísku furstadæmunum aftengir í auknum mæli lúxushluta Phuket frá árstíðasveiflum ferðaþjónustunnar, þar sem stórauðugar fjölskyldur líta á eyjuna sem öruggan bústað fyrir fjármagn frekar en frístundastað. Fyrir fjárfesta sem eru að íhuga kaup er ráðlegt að taka ákvörðun innan næstu 6-12 mánaða, á meðan núverandi verðgluggi er enn opinn.
Heimild: Bangkok Post
Ef þú ert að íhuga fjárfestingu í Taílandi getur teymi Fasteignir í Taílandi aðstoðað þig við að finna réttu eignina fyrir þínar þarfir.