Ef þú átt fasteign eða rekur fyrirtæki í Phuket og notar Thai einstakling sem "eiganda á pappír" til að fara framhjá reglum um eignarhald útlendinga, þá er þetta líklega ekki rétti tíminn til að bíða og sjá hvað gerist. Taílensk yfirvöld hafa hafið umfangsmestu rannsókn síðari ára á erlendum fyrirtækjum á eyjunni: 361 fyrirtæki eru nú til skoðunar vegna gruns um svokölluð nominee-fyrirkomulag, þar sem Taílendingur er skráður eigandi en útlendingur fer í raun með stjórn og fjármagn.
Atburðarásin fór af stað eftir mjög umtalað atvik nálægt Chabad House í Phuket, sem varð til þess að lögregla og innflytjendayfirvöld hófu víðtæka úttekt. Það sem áður var meðhöndlað með vettvangsbundnum hætti er nú orðið að samræmdri, kerfisbundinni og opinberri aðgerð þriggja stofnana.
Af hverju skiptir þetta máli fyrir erlenda fjárfesta?
Kjarni málsins er einfaldur: Lög um erlenda starfsemi (Foreign Business Act frá 1999) takmarka eignarhald útlendinga á landi og stjórn á tilteknum flokkum fyrirtækja. Í áratugi hafa fjárfestar farið í kringum þetta með því að nýta "nominee"-fyrirkomulag: Taílenskir ríkisborgarar sem formlega eiga hlutabréf en hafa enga raunverulega stjórn. Yfirvöld hafa lengi vitað af þessu en framfylgt reglum með ójöfnum hætti. Nú er sú tíð liðin.
Umfangið er líka verulegt á svæðisvísu. Tengdar aðgerðir í Phuket, Krabi og Phang Nga hafa þegar leitt til 59 handtökuskipana og 48 grunaðra í haldi, þar af 27 Taílendingar og 21 erlendur ríkisborgari frá löndum eins og Ísrael, Frakklandi, Póllandi, Sviss, Suður-Afríku, Bretlandi og Hollandi, samkvæmt The Phuket News. Rannsakendur hafa merkt 89 landspildur að verðmæti yfir 1,05 milljarða baht í þessum þremur héruðum, þar af um 231 milljón baht eingöngu í Phuket.
Staðreyndir í hnotskurn
- 361+ fyrirtæki í Phuket eru til skoðunar vegna gruns um nominee-eignarhald útlendinga
- Rannsóknin hófst í kjölfar atviks nálægt Chabad House sem vakti athygli lögreglu og innflytjendayfirvalda
- Eftirlitið nær bæði til eignarhaldsskipulags og þess hvort fyrirtæki hafi gild rekstrarleyfi
- Brotamenn eiga yfir höfði sér refsingu samkvæmt lögum um erlenda starfsemi: sektir allt að 1 milljón baht og fangelsi allt að 3 árum
- Taílenskir nominee-hluthafar bera jafna ábyrgð, þar á meðal sektir allt að 1 milljón baht og/eða fangelsisvist
- Erlendum eigendum er ráðlagt að fara yfir fyrirtækjaskipulag sitt og færa sig yfir í löglegt eignarhaldsform (leigusamning eða beint eignarhald á íbúð innan kvóta útlendinga)
Lagalegur bakgrunnur: hvað segja taílensk lög?
- Lög um erlenda starfsemi nr. B.E. 2542 (1999) eru kjarnalöggjöfin sem takmarkar þátttöku útlendinga í rekstri og telja upp tugi takmarkaðra atvinnugreina, þar á meðal verslun og ákveðna þjónustu
- Viðskiptaþróunarstofnun Taílands (DBD) skráði yfir 12.000 fyrirtæki með erlendu fjármagni í Phuket árið 2025, og markaðsmat bendir til að 15-25% þeirra kunni að hafa vandkvæði í eignarhaldsskipulagi
- Landalög Taílands (Land Code Act) banna útlendingum að eiga land beint, en undanþága er til staðar fyrir BOI-samþykktar fjárfestingar upp á 40 milljónir baht eða meira, sem veitir rétt til að kaupa allt að 1 rai (1.600 fermetra) af íbúðarhúsalóð
- Hámarkslengd leigusamnings fyrir útlendinga er 30 ár, endurnýjanleg og skráð hjá Landdeildinni (Land Department)
- Útlendingar mega eiga allt að 49% af heildarflatarmáli hvers fjölbýlishúsaverkefnis (kondómíníum) undir beinu eignarhaldi (freehold)
- Eftirlitið árið 2026 er í fyrsta sinn samræmt af lögreglu, innflytjendayfirvöldum og Viðskiptaþróunarstofnuninni sameiginlega í Phuket
- Víðtækari aðgerðir í Phuket, Krabi og Phang Nga hafa þegar náð til rannsóknar á 76 fyrirtækjum og 89 landspildum að verðmæti yfir 1,05 milljarða baht, með 59 handtökuskipunum samkvæmt The Nation Thailand
Hvað þýðir þetta fyrir þig sem kaupanda eða fjárfesti?
Ef þú átt íbúð sem er skráð beint á þitt nafn innan 49% kvótans, þá varðar þessi rannsókn þig ekki beint - hún beinist að fyrirtækjum sem notuð eru til að fara framhjá takmörkunum á landeign og rekstri, ekki einstökum kaupendum íbúða. Ef þú átt hins vegar villu í gegnum flókið fyrirtækjaskipulag þar sem Taílendingur er skráður meirihlutaeigandi án raunverulegrar aðkomu, er tímabært að fá óháða lögfræðiúttekt.
Í skammtímanum má búast við að fleiri eignir komi á markað frá seljendum sem eru að losa sig úr áhættusömu skipulagi, sem getur skapað tækifæri fyrir kaupendur sem nota löglegt eignarhaldsform frá byrjun. Til lengri tíma litið eykur strangara eftirlit gagnsæi á markaðnum og hefur yfirleitt jákvæð áhrif á verðmyndun í þeim hluta markaðarins sem er að fullu í samræmi við lög.
Algengar spurningar
Hvað er nominee-eignarhald í Taílandi?
Það er fyrirkomulag þar sem Taílenskur ríkisborgari heldur formlega á ráðandi hlut í fyrirtæki (yfirleitt 51% eða meira) á meðan útlendingur leggur til raunverulegt fjármagn og stjórn. Þetta brýtur beint gegn lögum um erlenda starfsemi þegar fyrirtækið starfar í takmörkuðum atvinnugreinum án gilds leyfis fyrir erlenda starfsemi.
Hvaða refsingar liggja við nominee-fyrirkomulagi?
Útlendingar eiga yfir höfði sér sektir frá 100.000 til 1.000.000 baht og/eða fangelsi allt að 3 árum. Taílenskir nominee-eigendur fá sambærilegar refsingar. Fyrirtæki geta verið leyst upp með valdi og erlendir einstaklingar eiga á hættu brottvísun og bann við endurkomu til landsins.
Hefur þetta áhrif á þá sem eiga íbúð (kondó)?
Nei, ekki ef íbúðin er skráð beint á nafn erlends einstaklings innan 49% kvótans fyrir beint eignarhald. Rannsóknin beinist að fyrirtækjum sem notuð eru til að fara framhjá takmörkunum á landeign og rekstri, ekki einstökum kaupendum íbúða.
Geta útlendingar átt villu í Phuket löglega?
Útlendingar geta ekki átt landið sem villan stendur á, en geta átt bygginguna sjálfa. Algengasta löglega leiðin er 30 ára leigusamningur, endurnýjanlegur og skráður hjá Landdeildinni, ásamt beinu eignarhaldi á byggingunni sjálfri.
Hvernig veit ég hvort mitt fyrirtæki teljist nominee-fyrirkomulag?
Rannsakendur leita að viðvörunarmerkjum: Taílenskum hluthöfum sem geta ekki útskýrt uppruna fjármagns sem notað var til hlutabréfakaupa, engri þátttöku í stjórnun, engum arðgreiðslum og skjölum sem eingöngu erlendi aðilinn undirritar. Mælt er eindregið með óháðri lögfræðiúttekt hjá löggiltum taílenskum lögmanni.
Hvað ef mitt fyrirtæki er nú þegar byggt upp með nominee-fyrirkomulagi?
Hafðu samband við löggiltan lögmann tafarlaust. Möguleikarnir eru meðal annars að sækja um leyfi fyrir erlenda starfsemi þar sem starfsemin leyfir það, endurskipuleggja með raunverulegum taílenskum samstarfsaðila, selja hlutinn eða leysa fyrirtækið upp. Töf eykur lagalega áhættu.
Mun eftirlitið breiðast út fyrir Phuket?
Markaðsathugendur líta á Phuket sem tilraunasvæði. Sambærilegar aðgerðir hafa þegar náð til Krabi og Phang Nga, og búist er við frekari átökum á Koh Samui, Pattaya og Chiang Mai, þar sem hlutfall erlendrar starfsemi er einnig hátt.
Mun þetta hafa áhrif á fasteignaverð í Phuket?
Til skamms tíma má búast við fleiri eignum á sölu frá aðilum sem eru að losa sig úr áhættusömu skipulagi, sem getur skapað tækifæri fyrir kaupendur sem nota löglegt eignarhaldsform. Til lengri tíma litið styður aukið gagnsæi almennt við verðþróun í þeim hluta markaðarins sem er í fullu samræmi við lög.
Hvernig fjárfesti ég örugglega í Phuket árið 2026?
Þrjár vel þekktar leiðir eru í boði: kaup á íbúð með beinu eignarhaldi innan 49% kvótans, 30 ára leigusamningur á landi og villu, eða fjárfesting í gegnum BOI-áætlunina með lágmarksskuldbindingu upp á 40 milljónir baht. Öll leiðin krefst lögfræðilegrar áreiðanleikakönnunar áður en samningur er undirritaður.
Niðurstaðan fyrir fjárfesta er skýr: tímabil gráa svæðisins í eignarhaldsskipulagi í Phuket er að renna sitt skeið. Eftirlitsbylgjan 2026 er ekki einangrað atvik heldur upphaf kerfisbundinnar hertingar. Þeir fjárfestar sem endurskipuleggja eignarhald sitt núna vernda eignir sínar. Þeir sem bíða eiga á hættu að tapa bæði rekstri og fjárfestingu.
Hjá Fasteignir í Taílandi ráðleggjum við viðskiptavinum okkar reglulega að velja löglegt eignarhaldsform frá fyrsta degi, hvort sem það er beint eignarhald á íbúð, leigusamningur eða BOI-leið, einmitt til að forðast svona áhættu.
Heimild: The Phuket News