Setning sem gat kostað milljón dollara
Kaupandi villu á Phuket, virði um 1 milljón dollara, skrifaði undir þrjú skjöl í einu: leigusamning um landið, eignarhaldsskjal fyrir byggingunna og þjónustusamning við umsjónarfyrirtækið. Lögfræðingar fundu eina klausu falda í pakkanum sem heimilaði byggingaraðilanum að rifta öllum samningunum, þar með talið leigusamningnum um landið undir húsinu, vegna eins seins vatnsreiknings.
Klausan var felld út í samningaviðræðum. Hefði hún staðið, hefði heil milljón dollara eign hangið á einum greiddum reikningi.
Þetta er ekki einsdæmi. Í Taílandi er engin skylda til að fá kaupsamninga staðfesta af lögbókanda, og staðlaðir samningar sem byggingaraðilar og leigusalar nota eru skrifaðir af þeirra eigin lögfræðingum, þeim í hag. Lögfræðileg úttekt í Taílandi snýst sjaldan um að skoða chanote-skjalið (eignarheimildina) sjálft, því titlarnir eru yfirleitt í lagi. Peningarnir tapast í textanum í samningunum.
Hvað er cross-default klausa og hvers vegna er hún mikilvægust að skoða fyrst?
Cross-default klausa er ákvæði sem gerir það mögulegt að brot á einum samningi í pakka útlausi riftunarrétt á öllum hinum. Í villu-plús-landleigu uppbyggingu getur einn ógreiddur þjónustureikningur, í orði kveðnu, sett rétt þinn til að nota landið sjálft í hættu. Þetta er dýrasta atriðið í villu-plús-land pakka og því fyrsta sem á að fara yfir, óháð öðru í samningnum.
Uppbyggingin, land á leigurétti plús eignarhald á byggingunni, er lögleg og algeng á Phuket og Koh Samui, en hún er byggð úr þremur eða fleiri skjölum, og veikasti punkturinn er alltaf í samskeytunum. Kannaðu hvað gerist við sölu til þriðja aðila, arf, breytingu á umsjónarfyrirtæki, eða deilu við nágranna í sömu byggð. Ef landleigan er til 30 ára með loforði um tvær framlengingar, spyrðu hvað tryggir raunverulega seinni framlenginguna. Oftast er svarið: ekkert nema góðvild leigusalans, og þar er heiðarlegt svar frá lögfræðingnum þínum meira virði en fáguð sölukynning.
Hvers vegna kostar 18 mánaða leiguendurskoðun í verslunarmiðstöðvum í Bangkok pening?
Leigusamningar fyrir verslunarpláss í verslunarmiðstöðvum í Bangkok sameina oft árlega vísitölutengingu upp á 10% við rétt leigusalans til að endurskoða leiguverðið á 18 mánaða fresti, án samningaviðræðna. Í einu skjalfestu tilviki sparaði það leigjanda um 5.000 dollara á ári á meðalstóru plássi í verslunarmiðstöð að festa leiguverðið í samningi frá upphafi.
Þetta er dæmi þar sem samningurinn skiptir meira máli en staðsetningin. Fast leiguverð fyrir allan samningstímann er meira virði en afsláttur á fyrsta ári. Kannaðu rétt leigusalans til einhliða endurskoðunar leiguverðs, vísitöluformúluna, hvað gerist með innborgunina þína við uppsögn fyrir tímann, og hvað gerist með leigusamninginn þinn ef byggingin er seld.
Af hverju hafa byggingaraðilar í Pattaya sekt fyrir seinar greiðslur en ekki fyrir sein afhending?
Byggingasamningar í Pattaya sekta kaupendur nánast alltaf fyrir seinar greiðslur, en sekta byggingaraðila varla fyrir seinkaða afhendingu. Þetta ójafnvægi er lagað með því að setja inn föst tímamörk og skýra kröfur um frágang.
Samt er þetta ekki fullkomin lausn. Sektarklausa er skrifuð inn, byggingaraðilinn afhendir ári of seint, og þá er ekkert til að innheimta því verkefnisfélagið á engar eignir. Sekt virkar aðeins samhliða greiðsluáætlun bundinni byggingaráföngum, bankaábyrgð, eða að halda eftir síðustu greiðslu. Þetta er tilvikið þar sem augljósa lausnin er bara hálf lausn.
Hvað gerist ef vörumerkjasamningur á Koh Samui hefur enga vörumerkjavernd?
Leyfis- og franchise-samningar (Koh Samui, Bangkok) skortir oft vörumerkjavernd og heimila einhliða breytingar á þóknunum. Í einu tilviki, í ferðaþjónustufyrirtæki á Koh Samui, lokaði það á um 100.000 dollara af áhættu að bæta við ábyrgðum og skaðabótaákvæðum.
International vörumerki koma sífellt oftar inn á Taílandsmarkað með samstarfssamningum. Veikasti punkturinn er hugverkaréttur og þóknanir. Ef vörumerkið er ekki skráð í Taílandi, er ekkert til að verja. Ef þóknanir má breyta með einu bréfi, lifir viðskiptaáætlunin þín aðeins þar til fyrsta bréfið kemur.
Samanburðartafla: algengustu gildrurnar eftir samningstegund
| Tegund samnings | Algeng gildra | Hvað á að skoða fyrst | Kostnaður mistaka |
|---|---|---|---|
| Villa: landleiga + eignarhald á byggingu | Cross-default sem rifti öllum samningum vegna eins brots | Riftunarákvæði, endurnýjunarskilmálar leigu, framsalsréttur | Missir stjórn á eign virði allt að 1 milljón dollara |
| Íbúð í byggingu (off-plan) | Sektir aðeins á kaupanda, óljósar gæðakröfur | Greiðsluáætlun bundin byggingaráföngum, sektir fyrir seinkun, skoðun við afhendingu | Tólf til átján mánuðir án leigutekna, engar bætur |
| Leiga í verslunarmiðstöð | 10% árleg vísitölutenging plús endurskoðun leiguverðs á 18 mánaða fresti | Vísitöluformúla, ákvæði um eigendaskipti, skilmálar innborgunar | Um 5.000 dollarar á ári, á hvert pláss |
| Vörumerkjaleyfi | Engin hugverkavernd, uppsögn án bóta | Skráning vörumerkis í Taílandi, samningstími, uppsagnarástæður | Allt að 100.000 dollarar í markaðsfé sem rennur í annars vörumerki |
| Franchise | Einhliða breytingar á þóknunum, óljós markaðsgjöld | Föst þóknunarprósenta, markaðsfjárhagsáætlun, einkaréttarsvæði | Ófyrirsjáanlegur kostnaðarvöxtur allan samningstímann |
Hvaða mistök gera kaupendur oftast, og hvernig er komist hjá þeim?
Að skoða eignarheimildina og stoppa þar. Hrein chanote-skjöl verja þig ekki fyrir einhliða samningi. Bæði skjölin þurfa yfirferð, og samningurinn er venjulega staðurinn þar sem raunverulega vandamálið liggur.
Að treysta þýðingunni. Fyrir taílenskum dómstól gildir taílenska útgáfan. Enskar og aðrar þýðingar eru bara til viðmiðunar. Krefjist ákvæðis sem tilgreinir hvaða útgáfa gildir, og fáið báðar útgáfur yfirfarnar af óháðum þýðanda.
Að telja sektarákvæði fyrir seina afhendingu vera algilda lausn, sem áður var nefnt, er önnur klassísk villa. Að skrifa undir á ferðahraða er sú þriðja: innborgunin fer út á einum degi; samningurinn á skilið mánuð af yfirferð. Bókunarsamningar innihalda nánast alltaf ákvæði um óafturkræfa innborgun, svo samningaviðræður þurfa að fara fram áður en peningarnir fara, ekki eftir.
Að hunsa deilulausnarhluta samningsins er líka algengt. Gerðardómur í Singapúr hljómar áhrifamikið en kostar tugi þúsunda dollara, sem er óskynsamlegt fyrir samning virði 5 milljónir baht. Fyrir kaup á smærri skala er taílenskur dómstóll á svæðinu nær eigninni skynsamlegri kostur.
Að gera ráð fyrir að umsjónarfyrirtækið sé óhlutdrægt er síðasta gildran. Þjónustusamningurinn er oft tengdur byggingaraðilanum og getur heimilað óheftar hækkanir á þjónustugjöldum. Krefjist vísitöluformúlu eða föstu hámarki.
Mín ráðlegging, og hvenær á að hunsa hana
Ég mæli með því að skrifa aldrei undir pakka byggingaraðila í hans eigin orðalagi, jafnvel þótt sölufulltrúinn fullyrði að þetta sé staðlað og óbreytt form. Það er breytt reglulega. Fyrirvari: ef upphæð viðskiptanna er undir um 3 milljónum baht, getur full yfirferð með athugun fyrirtækjaskjala og heimsókn í landskrifstofuna tekið óþægilega stóran hluta af væntum ávinningi. Í því tilviki, einbeittu þér þröngt að fjórum klausum: riftun, greiðslum, framsali réttinda og deilulausn.
Algengar spurningar
Hversu mikið kostar lögfræðileg úttekt á taílenskum fasteignakaupum?
Markaðsmat setur staðlaða úttekt á íbúðarkaupum á nokkra tugi þúsunda baht; villa með landleigu og fyrirtækjaskipulagi kostar meira og tekur lengri tíma. Vegið þetta á móti stærð viðskiptanna: á eign yfir 10 milljónir baht er það ekki skynsamleg leið til að spara pening að sleppa úttektinni.
Er hægt að breyta samningi byggingaraðila?
Já, þrátt fyrir að söluteymi segi oft annað. Breytingar á afhendingardögum, sektarákvæðum, frágangskröfum og framsalsskilmálum eru algengar, sérstaklega í verkefnum sem eru ekki fullselt. Alger neitun á að ræða nokkra breytingu er sjálf viðvörunarmerki.
Hversu öruggur er 30 ára landleigusamningur með loforði um framlengingu?
30 ára leigan sjálf er skráð hjá landskrifstofunni og lögvarin. Loforð um tvær framlengingar til viðbótar er samningsbundin skylda leigusalans, ekki sjálfvirkur réttur. Kannaðu hver leigusalinn er og hvað gerist ef hann fer í þrot eða selur landið.
Hvaða tungumál á samningurinn að vera á?
Tvítyngdur, með skýru ákvæði um hvaða útgáfa gildir ef upp koma misræmi. Sé taílenska tilgreind sem gildandi útgáfa, þarftu þinn eigin þýðanda, ekki seljandans.
Áður en innborgun er greidd, eitt einfalt skref: eins og mælt er með í gátlista Kivilab Property fyrir lögfræðilega úttekt, farið yfir sex þætti kerfisbundið: eignarheimild og veðbönd, umboð seljanda, leyfi, kvóta fyrir erlent eignarhald, kaupsamninginn og greiðslugögn. Sendið uppkast samningsins til óháðs lögfræðings og biðjið hann að merkja sérstaklega riftunar-, framsals- og vísitöluklausur. Það tekur nokkra daga og breytir samningsstöðu þinni meira en nokkur afsláttur getur gert.
Heimild: Kivilab Property