Á lóðaskrifstofunni í Phuket er starfsmaður núna vanur að spyrja: hvaðan komu peningarnir sem taílenskir hluthafar greiddu fyrir hlutabréfin sín? Eru til skattaframtöl? Og af hverju búa þessir þrír hluthafar hver í sínu heimshorni landsins? Fyrir örfáum árum var svona umsókn samþykkt án þess að nokkur læsi hana í raun. Núna er hún borin saman við gögn Viðskiptaskráningarstofnunarins (Department of Business Development, DBD).
Stutta svarið er þetta: árið 2026 hefur ekkert breyst í lögunum sjálfum um eignarrétt erlendra aðila á fasteignum í Taílandi. Það sem breyttist er að ríkið fór að framfylgja reglum sem voru þegar til. Eina beina og fyllilega lögmæta leiðin fyrir einstakling er að kaupa fullkomið eignarhald (freehold) á íbúð innan 49% erlenda kvótans í viðkomandi húsi. Allt annað krefst sérstaks leyfis, eða þess að viðurkenna hreinskilnislega að maður er að kaupa langtímaleigu, ekki eignarrétt.
Er 49% kvótinn í fjöleignarhúsum reiknaður eftir fjölda íbúða eða flatarmáli?
Kvótinn er reiknaður eftir heildarflatarmáli allra íbúða í byggingunni, ekki fjölda þeirra. Þetta er lykilatriði sem margir kaupendur misskilja: bygging með 100 íbúðum getur haft fullan erlendan kvóta þótt aðeins 20 íbúðir séu í erlendri eigu, einfaldlega vegna þess að þær eru stærri en meðaltalið. Kvótinn er staðfestur með vottorði frá húsfélaginu (juristic person) áður en kaupin eru skráð á lóðaskrifstofunni. Í vinsælum verkefnum í Rawai eða Bang Tao getur kvótinn verið fullnýttur, sama hvað seljandinn segir, og það er ástæða til að staðreyna þetta í eigin persónu, best í tengslum við skoðunarferð.
Getur útlendingur átt land í Taílandi árið 2026?
Nei, almennt ekki. Taílenska landalöggjöfin (Land Code) veitir erlendum einstaklingum ekki eignarrétt yfir landi. Undantekningarnar eru fáar: ákveðin arfleifðartilvik, og hin sjaldgæfa 96 bis-grein, sem heimilar að kaupa lóð upp að 1 rai (um 1.600 m²) til íbúðarnota, gegn fjárfestingu upp á að minnsta kosti 40 milljónir baht í samþykktar eignir og samþykki innanríkisráðuneytisins. Í reynd hafa mjög fá slík leyfi verið veitt í gegnum tíðina, svo þetta er í raun engin praktísk leið fyrir venjulegan kaupanda.
Af hverju hefur taílenska félagaleiðin hætt að virka?
Á pappírunum var taílenskt félag með 51% taílenskri eignaraðild fullkomlega lögleg leið til að 'kaupa' villu með landi í áratugi. Félagið er taílenskt, því getur það átt land. Í reynd lögðu taílensku hluthafarnir oft engan einn baht inn í félagið, tóku engan þátt í stjórnun þess og undirrituðu einfaldlega eyðublöð um framsal hlutabréfa án dagsetningar. Þetta bil milli forms og innihalds er nákvæmlega það sem eftirlitsaðilar hafa lært að greina.
Frá og með 2025 hefur samvinna Landdeildarinnar (Land Department) og DBD aukist verulega: þessar tvær stofnanir skiptast núna á gögnum til að sannreyna hvaðan fjármagn taílenskra hluthafa í landeigandafélögum kemur í raun. Þegar Landdeildin sér félag með 2 milljónir baht í skráð hlutafé sem keypti lóð fyrir 25 milljónir, og DBD sýnir að taílenskir hluthafar hafa engar skattaframtöl skilað og eru skráðir hluthafar í tuttugu öðrum félögum, þarf engar frekari spurningar.
Skúffufélög af þessari gerð eru skilgreind sem nafnleigufyrirkomulag (nominee structure) og eru bein glæpsamlegt brot samkvæmt lögum um erlenda starfsemi (Foreign Business Act), með sektum frá 100.000 upp í 1.000.000 baht og allt að þriggja ára fangelsi, og ábyrgðin nær líka til taílenska nafnleiguhluthafans sjálfs, ekki bara kaupandans.
Hversu víðtæk er rannsóknin á félögum með erlenda aðild?
Skipun DBD nr. 1/2026 (DBD Order No. 1/2026) hratt af stað fjöldarannsókn á meira en 46.000 félögum með erlenda þátttöku, frá og með apríl 2026. Viðurlögin eru þyngri en áður og fela í sér möguleikann á nauðungarslitum félaga sem reynast vera nafnleigufyrirkomulag. Þetta er ekki lítil tilraunaskoðun heldur skipulögð, gagnadrifin yfirferð sem á sér ekki hliðstæðu í taílenskri fasteignasögu síðustu ára.
Er hægt að skrá 90 ára leigusamning í Taílandi?
Nei. Aðeins 30 ára leigutími er skráður í fasteignaskrá. Söluaðilar leiguvillna markaðssetja oft '30+30+30' fyrirkomulag sem níutíu ára eignarhald, en raunveruleikinn er annar: lóðaskrifstofan skráir aðeins fyrsta 30 ára tímabilið. Loforðið um endurnýjun er persónuleg skuldbinding núverandi landeiganda gagnvart ákveðnum leigutaka, og taílenskir dómar hafa endurtekið komist að þeirri niðurstöðu að slík endurnýjunarréttindi flytjast ekki sjálfkrafa yfir til nýs eiganda landsins.
Raunverulega prófið kemur á ári þrjátíu og einu, og markaðurinn hefur einfaldlega ekki tölfræði um þá stöðu ennþá, því leiguíbúðir af þessum aldri í ferðamannasvæðum eru enn fátíðar í Taílandi. Svo lengi sem þróunaraðilinn er starfandi og hugsar um orðspor sitt gengur allt smurt fyrir sig. En það er hástökkveðja, ekki lagalegt loforð.
Hvaðan þurfa peningarnir að koma til að skrá eignarhald?
Fyrir kaup á fullkominni eignarhaldsíbúð (freehold) þurfa fjármunirnir að koma erlendis frá, í erlendum gjaldeyri. Fyrir fjárhæðir upp á 50.000 bandaríkjadali eða meira gefur bankinn út svokallað Foreign Exchange Transaction-form (FET), og án þess vinnur lóðaskrifstofan ekki úr eignaskráningunni. Þetta er einfalt skjal, en gleymist það kemur það í veg fyrir að hægt sé að klára viðskiptin, óháð því hversu tilbúinn kaupandinn er annars.
Er nafnleigufyrirkomulag ('taílenska félagið') þess virði fyrir minni kaup?
Okkar mat er skýrt: kaupandi með fjárhagsáætlun undir 30 til 40 milljónum baht ætti ekki einu sinni að íhuga taílenskt félag fyrir íbúðarhúsnæði. Áhættan er ekki að eftirlitsmenn banki upp á á morgun. Áhættan er að þegar kemur að endursölu muni kaupandi með lögmann sér við hlið einfaldlega neita að fara í slíkt viðskipti, og eignin missir seljanleika sinn löngu áður en hún missir lögmæti sitt formlega.
Ein skynsamleg undantekning er til: reki maður í raun starfandi taílenskt fyrirtæki með veltu, starfsfólki og samstarfsaðilum sem leggja fram eigið fjármagn, er eignarhald á landi gegnum það félag ekki flótti frá reglum, heldur venjuleg viðskiptahefð.
Breyttust reglur um 99 ára leigu eða 75% kvóta?
Árið 2024 ræddi ríkisstjórnin tvær tillögur: að lengja hámarks leigutíma í 99 ár, og að hækka erlenda kvótann í fjöleignarhúsum úr 49% í 75%. Alþjóðlegt kaupendasamfélag á Phuket talaði um lítið annað um tíma. Árið 2026 hafði hvorugt orðið að lögum. Umræðan strandaði á pólitískri andstöðu, og röksemdin um að 'selja landið úr höndum þjóðarins' reyndist sterkari en röksemdin um að draga að erlent fjármagn.
Í stað þess að víkka út réttindi gerði ríkisstjórnin það sem er ódýrara og hraðara: hún fór að athuga hvort réttindin sem þegar eru til séu virt.
Er kaup á íbúð með löglegu fjármagni erfiðara núna?
Það er þveröfugt, og þetta er sjaldan í fréttum. Herferðin gegn nafnleigufyrirkomulagi hittir gráu markaðsleiðirnar, ekki þær gagnsæju. Íbúðareign (freehold) keypt með fjármagni sem sent er erlendis frá, með gilt FET-form í hendi, hefur ekki orðið einum degi erfiðari í skráningu síðustu tvö árin. Þvert á móti, því strangari sem eftirlit með nafnleigufyrirkomulagi verður, því fyrirsjáanlegri verður framvirkur markaður fyrir íbúðir innan erlenda kvótans, einfaldlega vegna þess að löglegu valkostirnir fyrir útlending til að eiga þessa tegund eignar fara sífellt minnkandi.
Einfaldasta skrefið sem sparar mest vesen gerist áður en nokkur undirskrift er sett á blað: biðja um nýlegt vottorð frá húsfélaginu sem staðfestir hversu mikið eftir er af erlenda kvótanum í flatarmáli, og athuga að tiltekin íbúð sem þú vilt kaupa falli innan hans. Það er þess virði að bóka skoðunarferð með sveigjanleika í dagsetningum, því lóðaskrifstofan starfar aðeins á virkum dögum og einn dagur er oft ekki nóg til að ljúka viðskiptum.
Algengar spurningar
Er löglegt að kaupa villu gegnum taílenskt félag árið 2026?
Það er tæknilega mögulegt en áhættusamt ef taílenskir hluthafar leggja ekki fram eigið fjármagn og taka engan þátt í stjórnun félagsins. Slíkt fyrirkomulag telst nafnleigufyrirkomulag og er saknæmt samkvæmt lögum um erlenda starfsemi, með sektum upp í 1 milljón baht og allt að þriggja ára fangelsi.
Hvað þýðir 49% kvótinn í reynd fyrir kaupanda á Phuket?
Það þýðir að erlendir aðilar mega í heild eiga að hámarki 49% af heildarflatarmáli allra íbúða í tilteknu fjöleignarhúsi. Í vinsælum svæðum eins og Bang Tao eða Rawai getur kvótinn verið fullnýttur, og eina leiðin til að vita fyrir vissu er að fá vottorð frá húsfélaginu áður en samningur er undirritaður.
Þarf ég að senda peningana erlendis frá til að kaupa íbúð?
Já. Til að skrá fullkomið eignarhald (freehold) á íbúð í eigin nafni þurfa fjármunirnir að koma erlendis frá í erlendum gjaldeyri. Fyrir fjárhæðir 50.000 bandaríkjadali eða meira krefst lóðaskrifstofan FET-forms frá bankanum.
Get ég treyst loforði um 90 ára leigu á villu?
Ekki að fullu. Aðeins 30 ára leigutímabil er skráð í fasteignaskrá. Framlenging um önnur 30 plús 30 ár er einungis persónuleg skuldbinding núverandi landeiganda, og taílenskir dómar hafa sýnt að slík réttindi flytjast ekki sjálfkrafa til nýs eiganda landsins.
Forrás: DBD Order No. 1/2026, vitnað gegnum aiproperty-phuket.com