Af hverju skiptir þetta máli fyrir íslenska kaupendur?
Ef þú hefur verið að skoða íbúðakaup í Taílandi, til dæmis á Phuket, þá er þetta ein besta fréttin sem hefur komið frá taílenskum stjórnvöldum í nokkurn tíma: ríkisstjórnin hefur framlengt hvatapakka sinn fyrir fasteignamarkaðinn til ársloka 2027. Í stuttu máli þýðir það lægri yfirfærslugjöld, lægri skráningargjöld lána og áframhaldandi rýmri útlánareglur hjá seðlabankanum, allt til að halda markaðnum aðgengilegum fyrir kaupendur eins og þig.
Þetta er ekki einhver formsatriði sem skiptir engu máli í reynd. Framlengingin kemur á sama tíma og hagvöxtur á svæðinu hefur hægt á sér og taílenskir neytendur eru varkárir í eyðslu. Með því að framlengja stuðninginn er ríkisstjórnin í raun að segja: markaðurinn þarf enn hjálp, og við ætlum að halda glugganum opnum fyrir kaupendur með lægri viðskiptakostnaði.
Seðlabanki Taílands bætti svo um betur og framlengdi samhliða rýmri reglur um lánshlutfall (loan-to-value, LTV) til 30. júní 2027. Það er skýrt merki um að bæði ríkisstjórnin og seðlabankinn eru samstíga í að viðhalda eftirspurn eftir húsnæði og tryggja lausafjárstöðu byggingaraðila á meðan óvissa ríkir í efnahagsmálum.
Skjótt svar: Hvað breytist og hversu mikið sparar þú?
- Gildistími hvatapakkans: Framlengdur til ársloka 2027 (átti áður að renna út 2026)
- Lækkun yfirfærslugjalds: Úr 2% niður í 0,01% á íbúðarhúsnæði að verðmæti allt að 7 milljónum THB
- Lækkun skráningargjalds láns: Úr 1% niður í 0,01% fyrir eignir á sama verðbili
- Rýmri LTV-reglur: Seðlabanki Taílands framlengdi mildari kröfur um lánshlutfall til 30. júní 2027, sem einfaldar samþykki lána og lækkar útborgunarkröfu
- Beinn ávinningur fyrir erlenda kaupendur: Lægri viðskiptakostnaður við kaup á eignarhaldsíbúðum (freehold condo) innan verðþaksins
- Markmið stjórnvalda: Að halda uppi eftirspurn frá endanlegum notendum og viðhalda lausafé á frummarkaði (nýbyggingum)
Staðreyndir sem vert er að hafa á hreinu
- Þriðja framlengingin í röð: Þetta er í þriðja sinn sem pakkinn er framlengdur síðan hann var fyrst kynntur eftir COVID-19 faraldurinn árið 2020
- Verðþak: Lægri gjöldin eiga við eignir að verðmæti allt að 7 milljónum THB (um það bil 195.000 Bandaríkjadalir á núverandi gengi)
- Sparnaður við 5 milljónir THB: Kaupandi sem kaupir eign á 5 milljónir THB sparar um 150.000 THB (um 4.200 Bandaríkjadalir) í samanlögðum gjöldum miðað við venjuleg gjöld
- Stærð húsnæðislánamarkaðar: Samkvæmt seðlabanka Taílands náði heildarútlán til húsnæðiskaupa árið 2025 um 680 milljörðum THB, sem er um 4% undir hámarkinu frá 2023
- Verðþróun í Bangkok: Meðalverð á fermetra í Bangkok hækkaði um 3,2% milli ára í byrjun 2026; á Phuket var hækkunin 5-7% á sama tímabili
- Kvóti erlendra eigenda óbreyttur: 49% þakið á erlendu eignarhaldi í fjölbýlishúsum (condo) stendur óhaggað - hvatapakkinn lækkar kostnað en breytir ekki eignarhaldsreglum
- Hert eftirlit: Taíland hefur hert verulega aðgerðir gegn svokölluðum "nominee"-eignarhaldsfyrirkomulögum á landi, sótt hefur verið til saka í meira en 850 fyrirtækjum frá byrjun 2026, með áætlað tap ríkisins yfir 15 milljarða THB. Þetta undirstrikar að eignarhaldsíbúðir (freehold condo) eru áfram öruggasta og lagalega tryggasta leiðin fyrir erlenda kaupendur
- Samkeppni í nágrannalöndum: Víetnam og Malasía reka sína eigin hvatapakka, en Taíland heldur samkeppnishæfni sinni með gagnsæju regluverki og rótgróinni innviðauppbyggingu
Hvað þýðir þetta í reynd fyrir kaupendur?
Tvö lykilgjöld hafa verið lækkuð niður í nánast táknræn 0,01%: yfirfærslugjald eignar (venjulega 2%) og skráningargjald láns (venjulega 1%). Bæði eiga við íbúðarhúsnæði að verðmæti allt að 7 milljónum THB. Seðlabankinn hefur einnig framlengt rýmri LTV-reglur til 30. júní 2027, sem gerir lánveitingar auðveldari og útborgun lægri.
Erlendir kaupendur njóta þessa til fulls. Þegar keypt er eignarhaldsíbúð (freehold condo) greiða erlendir kaupendur sömu yfirfærslugjöld og taílenskir ríkisborgarar. Lága gjaldið upp á 0,01% á sjálfkrafa við, svo lengi sem kaupverðið fer ekki yfir 7 milljónir THB. Engin sérstök umsókn eða aukaskref eru nauðsynleg til að njóta afsláttarins.
Fjölbýlishúsaíbúðir, raðhús og einbýlishús falla öll undir hvatapakkann. Hins vegar mega erlendir aðilar aðeins eiga beinan eignarrétt (freehold) í fjölbýlishúsum. Villur og hús eru aðgengileg í gegnum langtímaleigusamninga (30+30+30 ár) eða eignarhald í gegnum taílenskt félag, en síðarnefnda leiðin ber talsverða lagalega áhættu í ljósi harðra aðgerða Taílands gegn "nominee"-fyrirkomulögum.
Hversu miklu munar þetta í raunverulegum krónum (eða baht)?
Við kaupverð upp á 5 milljónir THB er samanlagður sparnaður á yfirfærslu- og lánaskráningargjöldum um 150.000 THB (um 4.200 Bandaríkjadalir) miðað við venjuleg gjöld. Við hámarksverðþakið, 7 milljónir THB, nemur sparnaðurinn um 210.000 THB.
Lægri stofnkostnaður bætir nettó-ávöxtun beint. Ef fjárfestir sparar 150.000 THB í gjöldum við kaup á studio-íbúð á 5 milljónir THB, og eignin skilar leiguávöxtun upp á 5-6% á ári, þá styttist tíminn að núllpunkti (breakeven) um u.þ.b. 6-8 mánuði.
Mun þessi hvatapakki verða framlengdur aftur eftir 2027?
Mynstrið er skýrt: pakkinn hefur nú verið framlengdur þrisvar sinnum síðan 2020. Stjórnvöld hafa tilhneigingu til að framlengja slíka hvata á meðan efnahagsleg óvissa varir. Engu að síður væri rangt að ganga út frá því sem sjálfsögðum hlut að fleiri framlengingar komi. Ef efnahagsástandið stöðugleikast er líklegt að gjöldin færist aftur í eðlilegt horf. Skynsamlegasta leiðin er að klára viðskiptin á meðan hvatarnir eru staðfestir og í gildi.
Hvaða staðir í Taílandi eru vænlegastir fyrir fjárfestingu núna?
Í Bangkok eru það Sukhumvit-svæðið (BTS-stöðvar frá Asok til Ekkamai) og Rama 9-hverfið sem standa upp úr. Á Phuket eru það Bang Tao og Laguna, þar sem erlend kaupendaumsvif eru ríkjandi og verðhækkun náði 5-7% milli ára. Í Pattaya eru það Pratamnak og Wong Amat. Á Koh Samui er það norðurströndin í kringum Bophut og Maenam. Þessir staðir sameina stöðuga leigueftirspurn og möguleika á verðmætaaukningu eignarinnar.
Hvernig tengist LTR-vegabréfsáritunin þessum hvötum?
Langtíma búsetuáritun Taílands (Long-Term Resident, LTR) er algjörlega óháð fasteignahvatapakkanum og krefst ekki fasteignakaupa. Hins vegar, þegar lægri viðskiptakostnaður er sameinaður föstum tekjuskatti LTR-áritunarinnar upp á 17%, verður til eitt hagkvæmasta aðgengi sem völ er á í Suðaustur-Asíu fyrir efnameiri fjárfesta og fjarvinnandi sérfræðinga.
Er hætta á að hvatarnir verði felldir niður fyrr en áætlað er?
Fræðilega séð, já - ríkisstjórnin getur endurskoðað ákvarðanir hvenær sem er. Í reynd hefur engin ótímabær afturköllun átt sér stað á þeim sex árum sem pakkinn hefur verið í gildi. Áþreifanlegri áhætta fyrir kaupendur er ekki ótímabær niðurfelling, heldur hækkandi verð á meðan hvatarnir eru í gildi, þar sem niðurgreiddur stofnkostnaður eykur eftirspurn tilbúið og ýtir verðmötum upp á við.
Þarf ég að vera staddur í Taílandi til að klára kaupin?
Skoðunarferð er mjög æskileg áður en ákvörðun er tekin, en sjálf viðskiptin má klára í gegnum umboð (power of attorney). Margir fjárfestar fara í stutta skoðunarferð, skoða tvö eða þrjú verkefni sem hafa komist á stuttlista, og ljúka svo kaupunum í fjarvinnslu eftir að áreiðanleikakönnun (due diligence) er lokið. Hjá Fasteignir í Taílandi aðstoðum við íslenska kaupendur einmitt í gegnum þetta ferli, frá fyrstu skoðun til lokafrágangs.
Heimild: Bangkok Post
Framlenging taílenska hvatapakkans til 2027 endurspeglar raunsætt mat stjórnvalda frekar en örlæti. Markaðurinn þarf eftirspurn, og eftirspurn þarf viðráðanleg skilyrði fyrir nýja kaupendur. Fyrir fjárfesta sem eru að íhuga Taíland er núverandi umhverfi nálægt því að vera kjörið: viðskiptagjöld eru í sögulegu lágmarki, verð hafa ekki að fullu tekið mið af vaxtarmöguleikum sínum, og lagaramminn utan um beint eignarhald erlendra aðila á fjölbýlishúsaíbúðum er stöðugur og vel prófaður.