Stutt svar: Hvað þýðir þetta fyrir þig sem kaupanda?
Ný skráð taílensk félög sem bera merki um nafnhafaeignarhald (nominee ownership) féllu um 75% á síðasta uppgjörstímabili, úr 561 í 141. Ef þú eigir villu í Phuket eða Koh Samui í gegnum taílenskt félag með taílenskum leppum í hlutafé, eða ert að skoða slíkt fyrirkomulag, þá er ástæða til að endurskoða stöðuna núna, ekki eftir að eftirlitsaðilar banka á dyrnar.
Taílensk stjórnvöld hafa færst frá viðvörunum yfir í raunverulegar aðgerðir. Verslunarráðuneytið (Ministry of Commerce) og Viðskiptaþróunardeildin (DBD) hafa hert skoðun á hlutafjaruppbyggingu strax við skráningu félaga, og árangurinn sést svart á hvítu í tölunum.
Af hverju er þetta að gerast núna?
Baklandið er ný reglugerð: DBD-tilskipun nr. 2/2026, sem tók gildi 1. ágúst 2026. Tilgangur hennar er að loka glufum sem hafa gert útlendingum kleift að stýra taílenskum félögum í gegnum leppa (nominee shareholders). Reglurnar krefjast nú ítarlegri skjalfestingar og eftirlits á öllum lífsferli félags, ekki bara við stofnun heldur við hverja breytingu á hlutafjáreign.
Samhliða þessu sýnir sérstakt gagnasafn DBD að skráningar félaga með 0,01-49,99% erlenda hlutdeild féllu um 51% á fyrsta fjórðungi 2026 og um 65% á tímabilinu 1.-31. maí 2026. Þetta er ekki einangrað tilvik heldur samfelld þróun yfir marga mánuði.
Taílensk stjórnvöld sjálf viðurkenna að 141 nýjar skráningar séu bara toppurinn á ísjakanum. Tölurnar ná ekki yfir þúsundir eldri félagsstrúktúra sem eru þegar í rekstri. En þróunin er ótvíræð: eftirlitsaðilar eru orðnir mun betri í að greina nafnhafafyrirkomulag á skráningarstigi og hafna slíkum umsóknum í auknum mæli.
Hvað er nafnhafafélag og hvers vegna er það áhætta?
Nafnhafafélag (nominee company) er taílenskt félag þar sem 51% eða meira af hlutafé er formlega í eigu taílenskra ríkisborgara, en útlendingur útvegar í reynd fjármagnið og stýrir félaginu. Í slíkum tilvikum leggja taílenskir hluthafar oft ekkert eigið fjármagn til og taka engar rekstrarákvarðanir. Taílenskir dómstólar líta á þetta sem tilraun til að fara í kringum lögin um erlenda starfsemi (Foreign Business Act).
Lögin um erlenda starfsemi frá 1999 banna útlendingum að eiga meira en 49% hlutafjár í taílenskum félögum sem stunda takmarkaða starfsemi, þar á meðal eignarhald á landi. Nafnhafafyrirkomulag er hannað til að skapa yfirbragð samræmis við þetta 49% þak, en í reynd er stjórnin öll hjá útlendingnum.
Markaðsmat gefur til kynna að 40-60% af villum á landlóðum í Phuket og Koh Samui hafi verið keyptar í gegnum félög sem sýna einkenni nafnhafaeignarhalds. Það er gríðarlega hátt hlutfall og undirstrikar hversu útbreitt fyrirkomulagið hefur verið, sérstaklega á ferðamannasvæðum.
Hvað eru viðurlögin?
Lögin um erlenda starfsemi kveða á um sekt upp á allt að 1.000.000 THB og/eða fangelsi í allt að 3 ár. Dómstólar geta að auki skipað að landið verði selt með þvingun. Taílenskir leppahluthafar bera einnig refsiábyrgð, þannig að áhættan er ekki einhliða á hendur útlendingnum.
Taílenska sérstaka rannsóknardeildin (DSI, Department of Special Investigation) hefur aukið eftirlit sitt á síðustu árum í ferðamannahéruðum, sérstaklega í Phuket, Krabi og Surat Thani. Taílenskir dómstólar hafa endurtekið dæmt þvingaða sölu á landi þar sem sannað var að taílenskir hluthafar væru leppar fyrir erlendan stjórnanda.
Rekstur nafnhafafélags kostar að jafnaði 50.000-150.000 THB á ári, án þess að nokkur trygging sé fyrir því að fyrirkomulagið verði ekki síðar dæmt ólögmætt. Það er kostnaður sem margir kaupendur hafa greitt í mörg ár án þess að fá nokkra tryggingu í staðinn.
Hvaða löglegar leiðir eru í boði fyrir útlendinga?
Útlendingar geta ekki átt land í Taílandi með beinum hætti, samkvæmt Land Code, grein 86. Þetta hefur ekki breyst og engin lagabreyting er í undirbúningi árið 2026 sem myndi leyfa útlendingum að eiga land beint.
En það eru þrjár raunhæfar og löglegar leiðir:
- Langtímaleiga (leasehold): Venjulegur samningur gildir í 30 ár, með möguleika á tveimur framlengingum (30+30+30 ár). Landið er leigt af taílenskum eiganda meðan húsið sem er byggt á því er skráð sem eign útlendingsins.
- Fullt eignarhald á íbúð (freehold condo): Útlendingar geta átt íbúð í fjöleignarhúsi með fullu eignarhaldi, að því gefnu að erlendi kvótinn í byggingunni fari ekki yfir 49% af heildargólffleti. Fjármagn þarf að koma erlendis frá í gegnum taílenskan bankareikning, með staðfestingu í formi FET-vottorðs (Foreign Exchange Transaction).
- Ábúðarréttur (usufruct): Ævilangur nýtingarréttur skráður hjá Landeignaskrifstofunni.
Á að breyta nafnhafafélagi í leigufyrirkomulag?
Það er einstaklingsbundið. Að breyta krefst þess að félagið selji landið til taílensks einstaklings eða lögaðila, og í kjölfarið er gerður leigusamningur. Ferlið kostar að jafnaði 100.000-300.000 THB, að meðtöldum skatti og lögfræðikostnaði, en fjarlægir sakaábyrgð og gerir eignarhaldið gagnsætt og öruggara til lengri tíma.
Þeir sem eiga eignir í gegnum leppafyrirtæki í dag ættu að láta gera lögfræðilega úttekt núna, ekki bíða eftir að eftirlitsaðilar banki upp á. Áætlaður fjöldi félaga í áhættuflokki er um 119.000 talsins um mitt ár 2026, sem gefur til kynna hversu víðtækt vandamálið er.
Hefur þetta áhrif á íbúðamarkaðinn?
Ekki með beinum hætti. Fullt eignarhald á íbúðum fyrir útlendinga er og verður fullkomlega löglegt fyrirkomulag. Óbeint má búast við aukinni eftirspurn eftir íbúðum þar sem fjárfestar sem áður keyptu villur í gegnum nafnhafafélög gætu í auknum mæli leitað í íbúðir sem öruggari valkost.
Algengar spurningar
Er nafnhafafélag löglegt í Taílandi? Nei, ef megintilgangur þess er að láta útlending stjórna félagi sem á land eða landtengda eign meðan taílenskir hluthafar eru bara á pappírnum. Dómstólar líta á þetta sem tilraun til að fara í kringum lögin um erlenda starfsemi og geta dæmt þvingaða sölu á eigninni.
Getur núverandi nafnhafafélag mitt orðið rannsakað? Já. Verslunarráðuneytið hefur sagt beinum orðum að birtar tölur ná ekki yfir öll nafnhafafyrirkomulög sem eru þegar í rekstri. DSI og Landeignaskrifstofan geta hafið rannsókn á félagi hvenær sem er, sérstaklega við breytingu á hlutafjáreign, sölu eigna eða kvörtun frá þriðja aðila.
Hvernig kaupi ég villu með landi á löglegan hátt í Taílandi? Aðalleiðin er langtímaleiga, venjulega 30 ár með möguleika á tveimur framlengingum. Landið er leigt af taílenskum eiganda meðan húsið á því er skráð sem eign útlendingsins. Ábúðarréttur (usufruct), ævilangur nýtingarréttur skráður hjá yfirvöldum, er annar valkostur.
Hvernig velur maður lögfræðing til að fara yfir eignarhaldsstrúktúr? Leitaðu að lögfræðingi með leyfi frá taílenska lögmannafélaginu (Thai Bar Association) og reynslu af landalögum. Staðfestu að lögfræðingurinn hafi engin tengsl við fyrirtæki sem selja nafnhafafyrirkomulag. Fyrsta ráðgjöf með úttekt á eignarhaldi kostar að jafnaði 15.000-30.000 THB.
Fyrir Íslendinga sem eru að skoða fjárfestingu í Phuket eða öðrum vinsælum svæðum er ráðlegt að fá óháða lögfræðilega ráðgjöf áður en gengið er til samninga, og sérfræðingar hjá Fasteignir í Taílandi geta hjálpað til við að finna réttu leiðina að öruggu eignarhaldi.
Heimild: Thailand Business News