Taílenskir byggingaraðilar hamstra reiðufé 2026: 5 viðvörunarmerki fyrir fjárfesta

Ímyndaðu þér að þú sért að skoða íbúð í byggingu á Phuket, búinn að leggja niður handpening, og svo frést að byggingaraðilinn hafi ákveðið að draga verulega úr nýjum verkefnum og einbeita sér að því að safna reiðufé. Þetta er nákvæmlega staðan sem er að teiknast upp í Taílandi seinni helming ársins 2026.

Sansiri, Raimon Land og SENA, þrír af stærstu byggingaraðilum Taílands, hafa á sama tíma tilkynnt um viðsnúning frá vaxtarstefnu yfir í varðveislu lausafjár. Þegar fyrirtæki með samanlagt eignasafn upp á tugi milljarða baht ákveða að safna reiðufé í stað þess að ýta nýjum verkefnum í gang, er full ástæða fyrir erlenda fjárfesta að staldra við.

Stutt svar

Sansiri, Raimon Land og SENA hafa öll tilkynnt um stefnubreytingu frá vexti yfir í lausafjárstjórnun fyrir seinni helming 2026. Ástæðan er þrengra lánsumhverfi og niðurfærðar hagvaxtarspár fyrir Taíland. Byggingaraðilar eru að draga úr nýjum verkefnum og einbeita sér þess í stað að því að selja núverandi lager, sem þýðir hærri áhættu á seinkunum fyrir kaupendur af teikningu en um leið betri samningsstöðu fyrir þá sem eru tilbúnir að semja.

Hvers vegna er þetta að gerast núna?

Bankar í Taílandi hafa hert lánaskilyrði og taílenskir kaupendur fá húsnæðislánum sínum oftar hafnað en fyrir ári síðan. Innlend eftirspurn hefur dvínað og hagvaxtarspár fyrir seinni helming 2026 hafa verið lækkaðar. Við slíkar aðstæður þýðir það að ýta nýju verkefni af stað að frysta fjármagn með óvissan endurgreiðslutíma, og því er skiljanlegt að stórir aðilar kjósi að bíða.

Staðreyndir sem fjárfestar ættu að þekkja

• Sansiri er stærsti skráði byggingaraðili Taílands á kauphöllinni (Stock Exchange of Thailand, SET), með markaðsvirði yfir 40 milljarða baht. Að þetta fyrirtæki stígi á bremsuna bendir til kerfislægs vanda, ekki einangraðs vandamáls hjá einu fyrirtæki.

• Raimon Land sérhæfir sig í hágæða íbúðum í Bangkok og orlofssvæðum. Stefnubreyting þeirra hefur bein áhrif á lúxusgeirann sem erlendir fjárfestar sækjast oft í.

• SENA Development starfar á miðlungsmarkaði, sem sýnir að þrýstingurinn nær yfir öll verðbil, ekki bara þau dýrustu.

• Samkvæmt Seðlabanka Taílands (Bank of Thailand) var höfnunarhlutfall húsnæðislána hjá taílenskum kaupendum sögulega hátt út fyrri helming 2026, sem heldur aftur af innlendri eftirspurn.

• Markaðsgreinendur áætla allt að 15-25% samdrátt í nýjum verkefnum samanborið við sama tímabil í fyrra.

• Kvóti fyrir erlent eignarhald á fjöleignarhúsum (hámark 49% af seljanlegu flatarmáli í hverri byggingu) þýðir að byggingaraðilar geta ekki bætt upp fallandi innlenda eftirspurn eingöngu með erlendum kaupendum.

• Samhliða þessu hefur regluverk hert að: yfirvöld hafa víkkað út aðgerðir gegn svokölluðum «nominee» eignarhaldsfyrirkomulögum á landi á Phuket, Koh Samui, Krabi, Phangnga, Bangkok og Chiang Mai. Þetta hefur orðið til þess að margir erlendir kaupendur fresta villukaupum á meðan þeir yfirfara eignarhaldsstrúktúr og skattasögu, samkvæmt umfjöllun Bangkok Post.

• Ferðamannasvæði eins og Phuket og Koh Samui sýna meiri seiglu þökk sé ferðamannastraumi, þó hraði nýrra verkefna hafi hægt á sér þar líka.

Hvaða áhrif hefur þetta á kaupanda sem er þegar með samning?

Áhrifin eru bein og áþreifanleg. Þegar byggingaraðili fer í varðveislustöðu getur það þýtt að verkefni á fyrstu stigum frjósi eða seinki, og afhendingardagar færist aftar. Fyrir fjárfesti sem þegar hefur greitt handpening á íbúð í byggingu þýðir þetta að fjármunir liggja fastir án ávöxtunar, sem er sérstaklega óþægilegt ef gengisþróun krónu og baht er á sama tíma óhagstæð.

Ætti ég að kaupa íbúð af teikningu í Taílandi núna?

Farðu varlega. Verkefni frá stórum, rótgrónum byggingaraðilum þar sem hátt hlutfall íbúða er þegar selt (yfir 70%) og fjármögnun er staðfest, teljast enn tiltölulega örugg. Verkefni á byrjunarstigi með lágt söluhlutfall bera hins vegar aukna áhættu, og þar ætti íslenskur kaupandi að krefjast ítarlegri sannana um fjárhagsstöðu byggingaraðilans áður en samið er.

Hvaða svæði í Taílandi eru síður útsett fyrir hægaganginn?

Orlofssvæði með seigla erlenda eftirspurn standa best, sérstaklega vesturströnd Phuket (Bang Tao, Laguna, Kamala), og miðborg Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn), þar sem takmarkað landframboð heldur áfram að styðja við verð.

Er hægt að semja um afslátt af byggingaraðila núna?

Já, og það er einn af fáum kostum við núverandi markaðsástand. Byggingaraðilar sem vilja flýta sölu bjóða nú frían húsgagnapakka, afslátt á bilinu 5-10% af listaverði, greiðsluáætlanir með lágri útborgun, eða endurgreiðslu á yfirfærslugjaldi (Transfer Fee). Þetta er tækifæri sem íslenskir kaupendur ættu að nýta sér með aðstoð staðkunnugs ráðgjafa.

Er öruggara að kaupa fullbúna eign í stað eignar í byggingu?

Í núverandi árferði er svarið ótvírætt já. Fullbúin íbúð er hægt að skoða með tilliti til byggingargæða og leigja út strax. Þar er engin byggingaráhætta og engin háð staða gagnvart lausafjárstöðu byggingaraðilans.

Hvernig get ég kannað fjárhagslegan styrk taílensks byggingaraðila?

Skráð fyrirtæki á kauphöllinni þurfa að birta ársreikninga í gegnum Stock Exchange of Thailand (SET). Skoðaðu skuldahlutfall (Debt-to-Equity), magn óseldra eininga og þróun sjóðstreymis síðustu tvö ársfjórðunga áður en gengið er til samninga.

Hvað ef byggingaraðilinn frystir verkefnið mitt?

Í Taílandi er engin lögbundin trygging sem verndar fjármuni kaupanda á byggingartíma. Endurgreiðsla handpenings ræðst algjörlega af skilmálum einstaka samnings. Þess vegna er lykilatriði að fá lögfræðing til að fara yfir samninginn áður en skrifað er undir, ekki eftir að vandamál koma upp.

Hvenær má búast við að nýbyggingamarkaðurinn taki við sér aftur?

Flestir greinendur búast ekki við marktækum viðsnúningi fyrr en á öðrum ársfjórðungi 2027. Mikið veltur á vaxtaákvörðunum Seðlabanka Taílands og þróun ferðamannastraums.

Niðurstaða fyrir íslenska fjárfesta

Núverandi ástand á taílenska markaðnum er ekki hrun, heldur leiðrétting. Fyrir yfirvegaðan fjárfesti er þetta tækifæri: byggingaraðilar eru tilbúnir að semja, úrvalið er breiðara og samkeppni milli kaupenda minni. Meginreglan er að velja fullbúin eða nær fullbúin verkefni frá rótgrónum byggingaraðilum með gagnsæja fjárhagsskýrslugjöf, sérstaklega núna þegar hert eftirlit með «nominee» eignarhaldi er að móta ákvarðanir kaupenda á Phuket og öðrum lykilsvæðum.

Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með þessari þróun og getum aðstoðað þig við að meta hvort tiltekið verkefni eða byggingaraðili sé traustsins verður áður en þú skrifar undir kaupsamning.

Heimild: Bangkok Post