Taíland 2026: Hvers vegna örflögur og gagnaver eru nýja gullæðið, ekki íbúðir

Meðan íslenskir kaupendur hafa hingað til horft nær eingöngu til íbúða og villa í Phuket, er stærsta fjárfestingarsagan í Taílandi núna að gerast allt annars staðar: í iðnaðar- og tæknifasteignum. Skuldir taílenskra heimila eru í hæstu hæðum, sala íbúða dregst saman og bankar hafa hert útlán. Á sama tíma streymir erlent fjármagn inn í örflögur og gagnaver í ríkum mæli.

Forstjóri Frasers Property Thailand hefur sagt opinberlega að erlend fjárfesting í örflögum og gagnaverum sé nú að vega upp á móti hægagangi í íbúðamarkaðinum. Fyrir fjárfesta er þetta skýrt merki um að endurskoða eignasafnið og skoða iðnaðarfasteignir af fullri alvöru.

Stutt svar fyrir þá sem hafa lítinn tíma

• Erlend bein fjárfesting í örflögum og gagnaverum er orðin aðaldrifkraftur vaxtar á taílenska atvinnuhúsnæðismarkaðinum árið 2026

• Skuldir heimila náðu nýju hámarki, 91% af landsframleiðslu (Seðlabanki Taílands, árslok 2025), sem þrengir verulega að eftirspurn eftir íbúðum

• Iðnaðarsvæði í Eastern Economic Corridor (EEC), sem nær yfir Chonburi, Rayong og Chachoengsao, taka til sín stærstan hluta nýrra fjárfestinga

• Eftirspurn eftir vörugeymslum og iðngörðum er talin hafa aukist um 15-20% síðustu 12 mánuði

• Ný íbúðaverkefni í Bangkok hafa dregist saman um u.þ.b. 30% miðað við toppinn árið 2023

• Einkafjárfestar geta fengið aðgang að þessum markaði í gegnum REIT-sjóði sem sérhæfa sig í iðnaðar- og flutningafasteignum

Staðreyndir sem skipta máli

• Google, Microsoft og Amazon hafa öll tilkynnt um byggingu gagnavera í Taílandi. Google er að byggja upp starfsstöð í Chonburi héraði og samanlögð tilkynnt fjárfesting stórra tæknifyrirtækja er komin yfir 5 milljarða Bandaríkjadala

• Taílenska fjárfestingarráðið (BOI) veitir skattaívilnanir í allt að 13 ár fyrir örflöguverkefni og gagnaver innan EEC-svæðisins

• Frá 2023 og fram á mitt ár 2026 hefur Taíland dregið að sér yfir 26,8 milljarða Bandaríkjadala í umsóknir um fjárfestingar í örflögum og háþróaðri rafeindatækni, í gegnum BOI, dreift á 880 verkefni. Prentplötur (PCB) eru stærsti hlutinn, með 224 verkefni upp á um 9,85 milljarða Bandaríkjadala, enda hafa yfir helmingur af leiðandi PCB-framleiðendum heims aukið umsvif sín í landinu

• Leiguverð á iðnaðarhúsnæði í EEC hækkaði um 8-12% árið 2025, samkvæmt CBRE Thailand

• Nýtingarhlutfall iðngarða nálægt Laem Chabang höfninni er um 85-90%, sem bendir til viðvarandi framboðsskorts

• Frasers Property Thailand greinir frá því að iðnaðardeild félagsins sé orðin stærri tekjulind en íbúðabyggingar

• Taíland er á meðal þriggja efstu áfangastaða ASEAN-ríkja fyrir erlenda fjárfestingu, í beinni samkeppni við Víetnam og Indónesíu um framleiðslu örflögu

• Taílenski bahtinn hefur haldist stöðugur á bilinu 34-35 THB/USD, sem gerir ávöxtun af iðnaðareignum fyrirsjáanlegri í gjaldmiðlagreiningu

Hvað þýðir þetta fyrir erlenda fjárfesta?

Íbúðamarkaðurinn í Taílandi er ekki dauður, en hann er að ganga í gegnum samdráttarskeið. Það er alveg raunhæft að kaupa íbúð í Phuket eða Bangkok, en að vænta hraðrar verðhækkunar á árinu 2026 er óraunsætt. Bankar hafa dregið úr útlánum og eftirspurn frá taílenskum kaupendum, sem myndar undirstöðuverðið á markaðinum, hefur veikst.

Iðnaðargeirinn starfar eftir gjörólíkri rökfræði. Þar kemur eftirspurnin frá alþjóðlegum stórfyrirtækjum með milljarða dala fjárheimildir sem undirrita langtímaleigusamninga og skapa þannig stöðugt, fyrirsjáanlegt sjóðstreymi fyrir eigendur eignanna. REIT-sjóðir eins og Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), sem skráður er á kauphöllinni í Bangkok (SET), gefa fjárfestum aðgang að þessum geira án þess að þurfa að kaupa heila verksmiðju.

Einn hagnýtur kostur: það er oft einfaldara fyrir erlenda fjárfesta að byggja upp fjárfestingu í taílensku iðnaðarhúsnæði en að kaupa íbúð. REIT-sjóðir bera engar takmarkanir á erlendu eignarhaldi, krefjast ekki millifærslu fjármagns gegnum taílenskan banka með svokölluðu Foreign Exchange Transaction (FET) vottorði, og falla ekki undir 49% erlenda kvótann sem gildir um íbúðir.

Það er þess virði að nefna að fjárfestar í stórum gagnaverum eru í síauknum mæli takmarkaðir, ekki af landverði, heldur af aðgengi að rafmagni og veitum. Þróunaraðilar gagnavera þurfa oft allt að 500 MW af öruggu rafmagnsafli og margir leita að landareignum á bilinu 50 til 100 rai nálægt stöðugu rafmagni, vatni og ljósleiðaratengingum. Þessi flöskuháls er í dag að móta hvar næstu bylgja EEC-verkefna lendir.

Ef þú ætlar að heimsækja Taíland til að skoða fasteignir á EEC-svæðinu, þá eru Chonburi og Rayong héruðin um klukkustund og hálfa akstursleið frá Suvarnabhumi flugvellinum, sem gerir kleift að skoða helstu iðnaðarsvæði á tveggja til þriggja daga ferð.

Algengar spurningar

Hvað er EEC og hvers vegna er fjárfestum svona umhugað um það?

Eastern Economic Corridor er sérstakt hagsvæði sem nær yfir þrjú héruð austan Bangkok: Chonburi, Rayong og Chachoengsao. Ríkisstjórnin veitir hér hámarksívilnanir í gegnum BOI, þar á meðal undanþágu frá fyrirtækjaskatti í allt að 13 ár. Þarna er stærstur hluti nýrra gagnavera og örflöguverksmiðja í byggingu.

Getur erlendur aðili keypt iðnaðarfasteign í Taílandi með beinum hætti?

Bein eignaraðild erlendra aðila að landi er bönnuð í Taílandi. Raunhæfar leiðir eru langtímaleigusamningar (yfirleitt 30+30+30 ár), fjárfesting í gegnum REIT-sjóði skráða á SET, eða uppbygging eignarhalds í gegnum BOI-samþykkt fyrirtæki með leyfilegri erlendri hlutdeild.

Hverja ávöxtun bjóða taílenskir iðnaðar-REIT-sjóðir?

Samkvæmt gögnum frá SET er arðgreiðsluávöxtun stærstu iðnaðar-REIT-sjóða Taílands 6-8% á ári í bahtsgengi. Þegar horft er til stöðugleika bahtins er þetta samkeppnishæf tala í samanburði á svæðinu.

Ætti fjárfestir að bíða eftir að íbúðamarkaðurinn taki við sér, eða fara í iðnaðareignir núna?

Íbúðamarkaðurinn mun að öllum líkindum jafna sig eftir að Seðlabanki Taílands byrjar að lækka vexti og slaka á reglum eins og hámarki á veðhlutfalli (loan-to-value). Sérfræðingar telja að þetta gæti gerst á seinni hluta 2026 eða á árinu 2027. Iðnaðargeirinn er á meðan að vaxa núna og er ekki háður innlendri neytendalánsstöðu.

Hverjar eru áhættur við að fjárfesta í gagnaverum og örflögum?

Stærsta áhættan er landfræðileg og pólitísk. Aukin spenna í viðskiptum Bandaríkjanna og Kína gæti leitt til þess að fjármagnsstreymi færist annað. Önnur áhætta er offramboð: ef öll ASEAN-ríkin bjóða svipaðar ívilnanir samtímis gæti samkeppni um leigjendur harðnað og hækkun leiguverðs stöðnað.

Hvernig hafa háar skuldir taílenskra heimila áhrif á fjárfesta í atvinnuhúsnæði?

Bein áhrif eru engin. Leigjendur í iðnaðarhúsnæði eru alþjóðleg stórfyrirtæki, ekki einstaklingar með húsnæðislán. Óbein áhrif geta hins vegar orðið þau að hægari hagvöxtur þrýsti á stjórnvöld að auka ívilnanir fyrir iðnaðargeirann, sem myndi gagnast eigendum iðnaðareigna.

Er Víetnam eða Taíland betri kostur?

Taíland býður upp á þróaðri innviði, stöðugra lagakerfi og djúpan, seljanlegan REIT-markað á SET. Víetnam er áhugavert vegna lægri kostnaðar en dregst aftur úr í gagnsæi og aðgengi að fjárfestingartækjum sem hæfa uppbyggingu eignasafna.

Þurfa fjárfestar að greiða skatt af arðgreiðslum úr taílenskum REIT-sjóðum?

Já. Afdráttarskattur á arðgreiðslur REIT-sjóða til erlendra fjárfesta á SET er 10%. Tvísköttunarsamningar milli Taílands og margra landa geta lækkað virka skatthlutfallið fyrir fjárfesta sem uppfylla skilyrði.

Iðnaðarfasteignageirinn í Taílandi er á upphafspunkti vaxtarskeiðs sem gæti teygt sig yfir mörg ár, drifið áfram af alþjóðlegri endurskipulagningu á virðiskeðju örflöguframleiðslu. Fyrir þá fjárfesta sem eru tilbúnir að horfa framhjá hinni klassísku íbúð í Phuket, opnast hér möguleiki á sjóðstreymi í Bandaríkjadölum frá alþjóðlegum stórfyrirtækjum, innan lögsagnar með skýrum og staðfestum reglum. Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með þessari þróun fyrir hönd okkar íslensku viðskiptavina.

Heimild: Bangkok Post