Hugsaðu þér þetta: þú mætir á landeignaskrifstofuna í Banglamung með ávísun upp á 4 milljónir baht og lista yfir hluthafa í tælensku félaginu þínu. Fyrir ári hefði afgreiðslan tekið níutíu mínútur. Í dag eru fyrstu spurningarnar aðrar: hvaðan komu peningarnir, hvað starfar þú við, og hvers vegna hafa tælensku hluthafarnir sem eiga 51% félagsins aldrei fengið greiddan arð.
Hvað breyttist í maí 2026?
Í maí 2026 sendi Landeignaskrifstofa Taílands (Department of Lands) þrjú hringbréf, merkt 'most urgent', til allra héraðsskrifstofa landsins, samtals 76 héraða. Þetta er ekki ný lög. Þetta er samræmt eftirlitskerfi fyrir ákvæði í tælenskum lögum um landeignir sem hafa verið til í tvo áratugi, en var framfylgt með mismunandi hætti eftir héruðum. Kjarninn í breytingunni er einfaldur: eftirlitið er ekki lengur einskiptis atburður á skráningardegi. Það er núna samfellt.
Áður fyrr starfaði hver landeignaskrifstofa í sínum eigin upplýsingaþekkjuklefa. Félag skráð í Bangkok gat keypt land í Surat Thani án þess að nokkur bæri saman skjöl þess hjá Department of Business Development (DBD) við landeignaskrána. Nú er komin miðlæg, sífellt uppfærð gagnagrunnur yfir öll félög sem eiga land í Taílandi. Það þýðir að viðskipti sem lokuðust 2019 geta enn skotið upp kollinum í yfirferð árið 2027.
Af hverju 2 milljónir baht og af hverju 5 milljónir baht?
Tveggja milljóna baht þröskuldurinn kallar fram skyldubundna skoðun á fjármögnun kaupanda, tekjum, starfi og almennri fjárhagsstöðu, í hvert sinn sem greitt er með reiðufé yfir því marki. Fimm milljóna baht þröskuldurinn virkjar sömu ströngu skoðun þegar fasteignamat eignarinnar fer yfir þá tölu, óháð greiðsluformi.
Talan 2 milljónir baht er ekki valin af handahófi. Hún liggur undir verði á nánast hverri einustu villu með landi, en útilokar samtímis megnið af venjulegum viðskiptum tælenskra kaupenda á landsbyggðinni. Í reynd er þetta sía sem er stillt nákvæmlega á þann hluta markaðarins sem snýr að erlendum kaupendum. Bankar hafa jafnframt hert eigin ferli og nokkrir þeirra krefjast núna þriggja mánaða bankayfirlits áður en fjármunir vegna félagskaupa eru losaðir.
Nafnleiguskipulagið sem markaðurinn byggði á í tuttugu ár
Uppbyggingin sem nú er tekin í sundur, hluta fyrir hluta, er eldri en flestar íbúðareignir á Phuket. Tælensk lög um landeignir (Land Code) banna útlendingum að eiga land beint, með fáum undantekningum, og markaðurinn svaraði því fyrir áratugum með tælenska einkahlutafélaginu: 49% í eigu útlendings, 51% í eigu tælenskra hluthafa sem í reynd lögðu ekkert fjármagn fram, tóku engan þátt í stjórnun og vissu í mörgum tilvikum ekki að þeir væru formlega eigendur að 25 milljóna baht villu. Lögmenn seldu þessa lausn árum saman sem virka málamiðlun. Formlega var hún það aldrei. Grein 113 í tælenskum lögum um landeignir bannar tælenskum ríkisborgara sérstaklega að halda á landi fyrir hönd útlendings.
Það sem breyttist var ekki orðalag laganna, heldur getu ríkisins til að sjá heildarmyndina í einu. Það er munur.
Hversu umfangsmikil er skoðunin á Phuket?
Á Phuket eru nú yfir 600 félög komin undir smásjá tælenska sérrannsóknarembættisins (DSI, Department of Special Investigation) og viðskiptaráðuneytisins. Þetta er hluti af víðtækari aðgerðum sem hertust enn frekar frá 1. ágúst 2026, samkvæmt fyrirmælum nr. 2/2569.
Landeignaskrifstofur skulda byggja upp og viðhalda samfelldri, landsdekkandi gagnagrunni yfir öll lögaðila sem eiga land, og skoða hvert og eitt með tilliti til merkja um nafnleiguskipulag (nominee structuring). Félög sem flöggast áhættusöm, út frá eignarhlutfalli útlendinga og öðrum viðmiðum, fara í dýpri yfirferð: hluthafaskrá, skjöl hjá DBD, samninga, og hugsanlega vettvangsheimsókn.
Það er hins vegar mikilvægt að hafa í huga: að vera flaggaður til yfirferðar er ekki sama og að vera fundinn sekur. Þetta er skimunarferli, ekki dómur.
Hvað kostar þetta kaupandann í tíma og fyrirhöfn?
Það er raunverulegur kostnaður sem sölumenn nefna sjaldan. Skimun þýðir ekki sekt, en hún kostar tíma. Viðskipti sem áður luku á einni heimsókn getur núna tekið tvær til fjórar vikur, ef skrifstofan óskar eftir bankayfirliti, tekjustaðfestingu eða útskýringu á uppruna fjármuna. Ef þú flýgur sérstaklega til Taílands til að ljúka skráningu, skaltu gera ráð fyrir svigrúmi, ekki gera ráð fyrir að þinglýsing gangi fram samdægurs.
Okkar mat hjá Fasteignir í Taílandi er skýrt: tælenska félagalausnin hefur að mestu lifað sitt fegursta sem tæki til að eiga eigið heimili. Ekki vegna þess að öll núverandi skipulag verði rifin niður á morgun, heldur vegna þess að áhættan sem henni fylgir er nú opin og langvarandi, og óvissa er erfitt að selja þegar kemur að endursölu. Fyrir kaupendur sem ætla að búa í eigninni eða leigja hana út, gefur íbúð innan erlendrar eignarkvóta (allt að 49% af heildarflatarmáli byggingar samkvæmt Condominium Act), eða réttilega skráður langtímaleigusamningur á landi, fyrirsjáanleika sem félagsleiðin getur ekki lengur boðið.
Það er heiðarleg undantekning frá þessu. Ef tælenska félagið þitt reka raunverulegan rekstur, hótel, veitingastað, landbúnaðarverkefni, með raunverulegum tekjum, skattgreiðslum, launagreiðslum og tælenskum hluthöfum sem leggja í reynd fram fjármagn, þá á ekkert af þessu við um þig. Þessar eru nákvæmlega þær félagsstrúktúrar sem lögin voru alltaf hugsuð til að vernda. Vandamálið var aldrei félagaformið sjálft, heldur að níu af hverjum tíu sinnum var formið notað sem tómt skel.
Einn hlutur er þess virði að nefna sérstaklega: að reyna að 'þrífa upp' skipulag eftir á, með því að kaupa fleiri hluti eða skipta um hluthafa rétt fyrir viðskipti, dregur fremur að sér athygli en dreifir henni. Rannsakendur skoða hluthafaskrá og skráningarsögu hjá DBD, og skyndileg endurröðun eignarhalds í tekjulausu félagi lítur út fyrir að vera nákvæmlega það sem hún er.
Algengar spurningar
Getur land keypt í gegnum tælenskt félag fyrir 2026 verið gert upptækt?
Ekki sjálfkrafa. Hringbréfin frá maí 2026 kynna skimun, ekki afturvirkt upptöku. En komi í ljós við yfirferð að um nafnleiguskipulag (nominee ownership) sé að ræða, heimila tælensk lög um landeignir að eignin sé selt nauðungarsölu innan tiltekins frests, ásamt sakaábyrgð fyrir tælenska nafnleiguhluthafa sem að málinu koma.
Frá hvaða upphæð byrjar athugun á uppruna fjármuna?
Frá 2 milljónum baht fyrir reiðufjárgreiðslur, og hvenær sem fasteignamat fer yfir 5 milljónir baht. Þessir tveir þröskuldar koma úr hringbréfum Landeignaskrifstofunnar frá maí 2026.
Hefur þetta áhrif á að kaupa íbúð beint í nafni útlendings?
Bein íbúðarkaup innan erlendrar eignarkvóta er áfram hreinasta og öruggasta leiðin sem er í boði. En athugun á uppruna fjármuna yfir þröskuldunum gildir fyrir skráningu almennt, þannig að skjalfesting bankans á Foreign Exchange Transaction Form þarf að vera fullkomlega í lagi.
Hefur þetta áhrif á tælenska maka útlendinga?
Staðfesting þess að kaupfé tilheyri tælenska makanum var þegar staðalferli. Nýju hringbréfin auka athugun á heildarfjárhagsstöðu kaupandans, þannig að yfirlýsingar um aðskilinn eignarrétt fjármuna þurfa núna að standast skoðun í reynd, ekki bara á pappír.
Er til lögleg staðgengil lausn fyrir hús með landi í stað félags?
Já: langtímaleigusamningur á landi (allt að 30 ár, skráður hjá landeignaskrifstofunni) samhliða sérstöku eignarhaldi á byggingunni sjálfri. Það er óhagkvæmara við endursölu, en fylgir engin nafnleiguáhætta.
Hagnýtasta skrefið núna er einfalt: dragið fram þinglýsingarskjölin og skráningargögn félagsins og gerið sjálfstæða úttekt á skipulaginu, áður en landeignaskrifstofan gerir það fyrir ykkur. Sé skipulagið tómt skel, er miklu betra að taka á því á eigin forsendum og eigin tímalínu.
Forrás: Calinka Thailand (Dzen)