Segjum að þú sitjir heima á Íslandi með 12 milljónir króna á hliðarlínunni og sért að velta fyrir þér íbúð í Rawai. Spurningin sem skiptir mestu máli er ekki hvað Nasdaq gerði í gær, heldur hvað ríkisskuldabréf í þínu heimalandi gefa af sér núna í samanburði við þá 5-7% árlegu leiguávöxtun sem sölufulltrúinn á Phuket lofar.
Svarið í stuttu máli: þann 31. ágúst 2026 er meginþemað á heimsmörkuðum hækkandi vaxtakrafa ríkisskuldabréfa og endurkoma sveiflna á hlutabréfamörkuðum, ekki hrun. Fyrir kaupanda á Phuket skiptir þetta máli því hærri vextir hækka kröfuna um ávöxtun á öllum öðrum eignum, þar á meðal leiguíbúðum í Tælandi, og hafa bein áhrif á hvað verkefni fjármögnuð með lánsfé kosta.
Hvers vegna skipta vextir meira máli en hlutabréfavísitölur?
Það er auðvelt að láta glepjast af fyrirsögnum um Dow, S&P 500, Nasdaq, FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite og BSE Sensex, sem allar sýndu blandaðar, tímabundið jákvæðar hreyfingar í síðustu viðskiptalotum. En nokkur prósentustig af Nasdaq á einni viku hefur nánast engin áhrif á eftirspurn í Chalong.
Viðvarandi háir vextir bíta á tvo vegu í einu. Í fyrsta lagi frestar kaupandi sem hefði fjármagnað kaupin með veði í eignum heima fyrir kaupunum. Í öðru lagi, og það er minna augljóst, reikna verktakar sama dæmi. Dýr verkefnafjármögnun þýðir varfærnari útgáfur nýrra turna, lengri byggingartíma og minni vilja til að bjóða afslátt á fyrstu byggingarstigum.
Það sem gerist er ekki verðhrun heldur klippueffekt: framboð á fullbúnum einingum þrengist á meðan eftirspurn seinkar. Sá sem greiðir í reiðufé í þessu tímabili semur best.
Þýðir aukin óvissa á mörkuðum að fjármagn flæði til Phuket?
Stutta svarið er nei, og það kemur mörgum á óvart. Almenn ályktun er að þegar hlutabréfamarkaðir hristast flýi fjármagn í hitabeltisfasteignir. Í reynd gerist oftar hið gagnstæða.
Á tímum markaðsóróa lækkar virði eignasafna á pappír og fólk verður tregara til að innleysa tap. Kaup á Phuket flýta sér ekki á þessum mánuðum, þau dragast á langinn: sölutími endursöluíbúða lengist og hluti kaupendahópsins hverfur einfaldlega þar til á næsta fjórðungi. Sagan um að fjármagn 'flýi í fermetra' er betur skilin sem markaðsslagorð en raunverulegt líkan af hegðun fjárfesta.
Varðandi tryggða leiguávöxtun fyrstu árin: slík loforð eru í reynd afsláttur dreifður yfir tíma og innbakaður í uppgefið verð. Reiknaðu alltaf nettóávöxtun eftir skatta, umsjónargjöld, viðhaldssjóð og árstíðabundna vannýtingu, ekki þá tölu sem stendur á söluspjaldinu.
Hvernig hafa olíuverð og Hormuz-sund áhrif á byggingarkostnað?
Olíuverðssveiflur tengdar Hormuz-sundi hafa áhrif á Phuket, ekki í gegnum bensínverð heldur byggingarkostnað. Taíland flytur inn stóran hluta orku sinnar, og eyjan er háð flutningum frá meginlandinu fyrir nánast allt sitt úrval af byggingarefnum til frágangs.
Þegar eldsneytiskostnaður hækkar til lengri tíma berst áhrifin til byggingarsvæðisins með tveggja til þriggja fjórðunga töf og setjast að í fermetraverði nýrra turna. Sami þáttur hefur áhrif á rekstrarkostnað í núverandi fjölbýlishúsum: loftkæling, lyftur og sundlaugardælur ganga öll fyrir rafmagni, og hærri gjaldskrár koma fram í viðhaldsreikningnum, ekki í skýrslu verktakans.
Hvað þarf útlendingur að vita um eignarhald og skatta á Phuket?
Útlendingur getur átt fulla eignarheimild (freehold) á íbúð í fjölbýlishúsi á Phuket innan 49% erlenda kvótans af heildar sölurými byggingarins, samkvæmt tælenskum lögum um fjöleignarhús (Condominium Act). Restin af einingunum er venjulega seld með langtímaleigusamningi, og hefðbundinn skráningartími hjá Landsdeildinni (Land Department) er 30 ár.
Viðskiptin bera 2% yfirfærslugjald af matsvirði eignarinnar, auk 3,3% sérstaks viðskiptaskatts (Specific Business Tax) ef eignin er seld innan fimm ára frá kaupum. Þessi hlutfall eru endurskoðuð reglulega af ríkisstjórninni, svo kaupendur ættu að staðfesta gildandi tölur á þeim tíma sem viðskiptin fara fram.
Fjármunir þurfa að koma erlendis frá í erlendum gjaldeyri með réttum greiðslutilgangskóða, annars skráir Landsdeildin ekki eignarheimildina.
Hversu mikil áhætta er í baht-genginu fyrir íslenska kaupendur?
Baht-gengið er stærsta óviðráðanlega áhættan fyrir erlenda fjárfesta, og fyrir íslenskan kaupanda sem hugsar í krónum er hún jafnvel meira áberandi en fyrir marga aðra. Eignin og leigutekjurnar eru í baht, en kostnaður þinn og markmið eru í krónum. Ávöxtun reiknuð í baht og ávöxtun reiknuð í þínum eigin gjaldmiðli geta munað tveggja stafa tölu prósentustiga yfir eitt hagsveiflutímabil.
Skynsamlegt er að reikna dæmi þar sem baht veikist 10-15% þegar þú ferð út úr fjárfestingunni, og sjá hvort dæmið gengur upp þrátt fyrir það.
Okkar mat: hvenær er skynsamlegt að kaupa núna?
Á tímabili dýrs fjármagns er skynsamlegt að kaupa á Phuket aðeins fullbúnar eða nær fullbúnar íbúðir, frá verktaka með sögu um fullkláruð verkefni á eyjunni, og aðeins ef íbúðin gefur enn ávöxtun við nýtingarhlutfall sem er um 25% lægra en söluspjaldið sýnir. Byggingarstig á fyrri hluta framkvæmda greiðir í dag of litla áhættuþóknun.
Þetta er skoðun okkar, ekki algild regla. Ef þú kaupir í reiðufé, á fjárhagsáætlun undir um 10 milljónum baht, og eignin er til eigin notkunar, á fátt af þessu við þig. Vaxtastig eru óviðkomandi þeim sem tekur ekkert lán.
Aukin alþjóðleg óvissa heldur hluta fjárfestahópsins í biðstöðu, og á eyjunni sést þetta í lengri samningaviðræðum og meiri vilja endursöluseljenda til að ræða verð. Fyrir kaupanda með reiðufé í höndunum lítur þetta meira út eins og glugga en hótun, þó lögfræðileg úttekt og staðfesting á raunverulegri nýtingu þurfi að vera nákvæmari en venjulega núna.
Algengar spurningar
Hvernig hafa hækkandi vextir á ríkisskuldabréfum áhrif á fasteignaverð á Phuket?
Beint, veikt; óbeint, sterkt. Dýrt fjármagn hækkar kostnað verktaka við verkefnafjármögnun og hækkar kröfuna um ávöxtun á öðrum eignum. Venjulegasta afleiðingin er ekki verðlækkun heldur hægari sölutíðni og færri nýjar útgáfur.
Á ég að selja hlutabréf til að fjárfesta í tælenskum fasteignum í miðri markaðssveiflu?
Að selja niðursveiflað eignasafn til að fjármagna eign sem er erfitt að selja aftur er slæm ákvarðanaröð. Fasteign á Phuket ætti að kaupa með laust fé, ekki með þvinguðu tapi sem er innleyst úr hlutabréfum.
Hver er raunveruleg leiguávöxtun á Phuket?
Markaðsmat setur nettóávöxtun á gæðaíbúð í ferðamannasvæðum við um 5-7% árlega, eftir umsjónargjöld og rekstrarkostnað. Loforð um verulega hærri tölur kalla á sérstaka athugun á smáa letrinu.
Getur útlendingur átt fulla eignarheimild á íbúð á Phuket?
Já, innan 49% erlenda kvótans af sölurými fjöleignarhúss. Fjármunir þurfa að koma erlendis frá í erlendum gjaldeyri með réttum greiðslutilgangskóða, annars skráir Landsdeildin ekki eignarheimildina.
Hvaða skattar og gjöld gilda um viðskiptin?
2% yfirfærslugjald af matsvirði, 3,3% sérstakur viðskiptaskattur ef selt er innan fimm ára frá kaupum, auk staðgreiðsluskatts. Hvernig þessi kostnaður skiptist milli kaupanda og seljanda er samningsatriði.
Heimild: Reuters