Beint svar: Hvers vegna eru taílensk vöruhús að slá í gegn?
Vöruhúsageirinn í Taílandi skilar núna 8-12% árlegri ávöxtun, tvöfalt til þrefalt hærra en Bangkok-íbúðir eða Phuket-villur. Ástæðan er einföld: eftirspurn eftir iðnaðarlóðum hefur verið meiri en framboð um yfir 10% síðan 2021, og skorturinn er metinn á 15-20% af núverandi eftirspurn. Fyrir íslenska fjárfesta sem vanir eru að hugsa í 'útsýnisíbúð við sjóinn' er þetta nýr og lítt kannaður fjárfestingarkostur, en einn af þeim áhugaverðustu sem er í boði í Taílandi árið 2026.
Samkvæmt Bangkok Post er framboð á vöruhúsnæði í Taílandi svo takmarkað að eigendur núverandi bygginga geta einfaldlega sett skilmálana gagnvart leigjendum. Iðnaðarfasteignir eru að slá íbúðamarkaðinn út, bæði í stöðugleika og ávöxtun. Cushman & Wakefield staðfestir þetta í uppgjöri sínu fyrir 2. ársfjórðung 2026: eftirspurn eftir iðnaðarlóðum hefur vaxið hraðar en framboð allt frá 2021, sem heldur uppi þrýstingi á lóðaverð og leiguverð.
Hvað segja tölurnar okkur?
- Ávöxtun af vöruhúsum í Taílandi er 8-12% á ári, breytilegt eftir staðsetningu og gæðaflokki, 2-3 sinnum hærra en af íbúðum
- Skortur á framboði er metinn á 15-20% af núverandi eftirspurn, og nýjar byggingar ná ekki að fylla í skarðið
- Meðalleiga fyrir A-flokks vöruhús á Efnahagssvæðinu í Austri (EEC) er 175-200 THB á fermetra á mánuði, og hækkar um 5-7% árlega
- Leigusamningar eru venjulega 3-5 ár með fastri verðtryggingu, sem gefur fjárfestum fyrirsjáanlegt sjóðstreymi
- Nýtingarhlutfall á helstu flutningasvæðum er yfir 90%
- Helstu eftirspurnarsvæði: Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani héruðin og hraðbrautin Motorway 7
Hvað drífur eftirspurnina áfram?
Efnahagssvæðið í Austri (EEC), ríkisstýrt þróunarverkefni sem spannar héruðin Chonburi, Rayong og Chachoengsao, er megin driffjöður eftirspurnar eftir vöruhúsum. Innviðafjárfesting á svæðinu er komin yfir 1.500 milljarða THB, sem er stjarnfræðilega hátt.
Netverslun er önnur stór ástæða. Netviðskipti í Taílandi hafa vaxið í um 850 milljarða THB, og hvert prósentustig í vexti krefst meiri flutningsgetu. Shopee, Lazada og TikTok Shop eru öll að stækka vöruhúsanet sitt hratt, sem heldur eftirspurninni gangandi óháð ferðamannastraumi eða gengissveiflum.
Byggingartími fyrir fullbúið A-flokks vöruhús tekur 8-14 mánuði, sem þýðir að framboðið eykst ekki nógu hratt til að fylgja eftirspurninni.
Hversu mikið kostar að komast inn á markaðinn?
Inngönguverð í vöruhúsageiranum er talsvert hærra en í íbúðargeiranum. Vandað húsnæði upp á 2.000-5.000 fermetra kostar 30-80 milljónir THB (u.þ.b. 800.000 til 2,2 milljónir USD). Þetta er ekki fjárfesting fyrir hvern sem er, en fyrir þá sem hafa fjármagnið getur ávöxtunin verið verulega hærri en af hefðbundnum íbúðaverkefnum.
Skattur á atvinnuhúsnæði í Taílandi er 0,3% af matsvirði, sem er mun lægra en í flestum evrópskum löndum, þar á meðal Íslandi.
Hvernig geta útlendingar átt hlut í vöruhúsum?
Beint eignarhald erlendra aðila á landi er ekki heimilt í Taílandi. Vöruhúsafjárfestingar eru því byggðar upp með þrenns konar leiðum:
- Í gegnum taílenskt einkahlutafélag með erlendri þátttöku
- Með langtímaleigusamningi á landi (30+30 ár)
- Með kaupum á hlutum í skráðum REIT-sjóðum
Taílenskir iðnaðar-REIT sjóðir, eins og WHA Premium Growth Freehold REIT og AIMIRT, eru skráðir á SET-kauphöllinni og gefa fjárfestum aðgang að vöruhúsageiranum fyrir aðeins nokkur þúsund THB. Þessir sjóðir greiða út 6-8% arðgreiðslu á ári, og eru að mörgu leyti einfaldasta leiðin fyrir íslenska fjárfesta til að stinga tá í vatnið án þess að flækjast í félagaformum eða leigusamningum.
Er þetta traust fjárfesting, miðað við íbúðamarkaðinn?
Samkvæmt nýjustu tölum frá Bangkok Post hélst framboð af tilbúnum vöruhúsum (RBW) nokkuð stöðugt á um 6,05 milljónum fermetra, og tilbúnum verksmiðjum (RBF) á um 3,42 milljónum fermetra á 2. ársfjórðungi 2026. Þessi stöðugleiki í framboði, samhliða vaxandi eftirspurn, undirstrikar hversu þröngt markaðsástandið er orðið.
Á meðan hagnaðarhlutfall (yield) af Bangkok-íbúðum er 3-5% og af Phuket-villum um 5-7%, standa vöruhúsin uppúr með 8-12%. Að auki bætist við 3-5% árlegur vöxtur í eignavirði.
Áhætturnar sem fylgja
Mikilvægt er að hafa í huga að fjárfesting í vöruhúsum fylgir eigin áhætturamma:
- Lögfræðileg flækjustig við uppbyggingu erlends eignarhalds
- Ósjálfstæði á einum eða tveimur stórum leigjendum
- Gengisáhætta, tekjur eru í THB
- Hugsanlegt offramboð eftir 3-5 ár þegar ný verkefni koma á markað
- Flóðahætta, flóðin 2011 eyðilögðu hundruð iðnaðarbygginga í kringum Ayutthaya
Algengar spurningar
Getur útlendingur keypt vöruhús beint í Taílandi?
Nei. Erlendir einstaklingar geta ekki átt land í Taílandi, og vöruhúsaeign felur í sér land. Þrjár leiðir eru algengar: að setja upp taílenskt einkahlutafélag með erlendri þátttöku, langtímaleigusamningur á landi upp á 30 ár með framlengingarmöguleikum, eða fjárfesting í gegnum skráða REIT-sjóði.
Hvaða ávöxtun má raunhæft búast við af vöruhúsum?
Hrein leiguávöxtun af vönduðum vöruhúsum á EEC-svæðinu og í útjaðri Bangkok er 8-12% á ári. Til samanburðar skila Bangkok-íbúðir 3-5% og Phuket-villur um 5-7%. Ofan á það bætist 3-5% árlegur vöxtur í eignavirði.
Hvar í Taílandi er eftirspurnin mest?
Þrjú svæði standa upp úr: Samut Prakan (nálægt Suvarnabhumi flugvelli og Laem Chabang höfn), Chonburi (miðja EEC-svæðisins og bílaiðnaðarins), og Pathum Thani (flutningamiðstöð norðan Bangkok). Hraðbrautin Motorway 7 milli Bangkok og Pattaya er kölluð 'gulltriangillinn' taílenskrar vöruhúsalogistíkur.
Hvað eru taílenskir REIT-sjóðir og hvernig fjárfesti ég í þeim?
REIT (Real Estate Investment Trust) er skráður fjárfestingarsjóður sem er skráður á SET-kauphöllinni. Iðnaðar-REIT sjóðir eiga safn af vöruhúsum og verksmiðjum og eru lagalega skyldaðir til að greiða út að minnsta kosti 90% af tekjum sínum sem arð. Til að fjárfesta þarf verðbréfareikning á taílensku kauphöllinni, og lágmarksfjárfesting er aðeins nokkur þúsund THB, aðgengilegasta leiðin inn í vöruhúsageirann.
Er vöruhús betri fjárfesting en íbúð?
Lengri leigusamningar (3-5 ár á móti mánaðarlegri útleigu), hærri og stöðugri ávöxtun, engin áhrif frá ferðamannasveiflum eða Airbnb-samkeppni, og fyrirtæki sem leigjendur í stað einstaklinga. Ókostirnir eru hærra inngönguverð og þörf á faglegri eignastýringu.
Hvernig hefur netverslun áhrif á vöruhúsamarkaðinn?
Gríðarlegur vöxtur í netverslun drífur eftirspurn eftir 'síðustu mílu' vöruhúsum nálægt þéttbýlissvæðum. Öll stóru markaðstorgin, Shopee, Lazada, TikTok Shop, eru að stækka flutninganet sitt í Taílandi. Þetta er langtíma eftirspurnarþáttur sem er nær ósnertur af ferðamannasveiflum eða gengisbreytingum.
Hvað kostar að leigja vöruhús í Taílandi?
Verð er breytilegt eftir gæðaflokki og staðsetningu. A-flokks vöruhús á EEC-svæðinu kosta 175-200 THB á fermetra á mánuði. B-flokks húsnæði í útjaðri Bangkok kostar 120-150 THB á fermetra á mánuði. Einföld skemmuhúsnæði úti á landi kosta 80-100 THB á fermetra á mánuði. Tölurnar eru byggðar á markaðsmati fyrir 2026.
Þarf ég að fara til Taílands sjálf/ur áður en ég kaupi vöruhús?
Algjörlega. Að kaupa atvinnuhúsnæði án þess að skoða það sjálfur er mikil áhætta. Fjárfestar ættu að skoða staðsetningu, aðgengi að vegakerfi, ástand byggingarins og umhverfi með eigin augum, best er að tengja það við heimsókn í iðnaðarsvæðin í Chonburi eða Samut Prakan, sem eru 40-90 mínútur frá Suvarnabhumi flugvelli.
Lokaorð
Vöruhúsageirinn í Taílandi er ennþá vanmetinn fjárfestingarkostur fyrir erlenda fjárfesta. Samspilið á milli langtímaskorts á framboði, vaxandi netverslunar og stöðugra ríkisfjárfestinga á EEC-svæðinu skapar traustan grunn fyrir ávöxtun. Fyrir þá sem eru að stíga fyrstu skrefin er skynsamlegast að byrja með taílenska iðnaðar-REIT sjóði, kynnast markaðnum innan frá, og skoða síðan beina fjárfestingu í gegnum leigusamningsform. Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með þessari þróun og getum aðstoðað íslenska fjárfesta við að finna réttu leiðina inn á þennan spennandi markað.
Heimild: Bangkok Post