Ef þú hefur verið að fylgjast með íbúðamarkaðnum á Phuket eða annars staðar í Taílandi með það fyrir augum að kaupa, þá er þetta líklega besta fréttin sem þú færð á þessu ári: taílensk stjórnvöld hafa lækkað tvo af stærstu viðbótarkostnaðarliðunum við fasteignakaup verulega, og í þetta sinn er lækkunin ekki nokkurra vikna tilraun heldur langtímaverkefni. Þinglýsingargjaldið, sem venjulega er 2% af metnu verði eignar, fer niður í 0,01%. Veðsetningargjaldið, sem venjulega er 1%, fer sömuleiðis niður í 0,01%. Á 10 milljóna baht íbúð þýðir þetta sparnað upp á tæplega 300.000 baht, eingöngu af þessum tveimur liðum.
Þetta er ekki ný hugmynd í taílenskri stjórnsýslu. Bangkok hefur boðið sambærilegar ívilnanir með hléum síðan 2019, alltaf með ákveðnum gildistíma og verðþaki. Það sem gerir útgáfuna fyrir 2026 áhugaverða er umfangið: taílenska ríkisstjórnin hefur framlengt 0,01% gjaldstrúktúrinn til 30. júní 2027, sem gefur kaupendum raunverulegt svigrúm til að skipuleggja kaup í stað þess að flýta sér í gegnum nokkurra mánaða glugga. Erlendir fjárfestar sem kaupa íbúðir undir svokölluðum «freehold»-kvóta njóta sömu lækkuðu gjalda og taílenskir ríkisborgarar.
Hér að neðan förum við yfir hvað breyttist í raun, hverjir njóta mestra hagsbóta og hvar helstu fyrirvararnir liggja.
Stutta svarið
- Þinglýsingargjald lækkar úr 2% í 0,01% af metnu verði eignarinnar
- Veðsetningargjald lækkar úr 1% í 0,01%
- Lækkuðu gjöldin gilda um íbúðarhúsnæði þar sem bæði kaupverð og matsverð fara ekki yfir 7 milljónir baht, og um veðlán allt að 7 milljónum baht á hverja lánasamning
- Á 5 milljóna baht íbúð nemur heildarsparnaðurinn um 149.500 baht (u.þ.b. 4.200 Bandaríkjadalir)
- Ívilnunin gildir nú til 30. júní 2027, sem gefur kaupendum mun meiri fyrirsjáanleika en fyrri, skammlífari útgáfur
- Meðal eignategunda sem falla undir kerfið eru einbýlishús, raðhús, íbúðir í fjölbýli og lóðir með byggingum; sala á hlutdeild í eign (partial interests) er undanskilin
Hvað er raunverulega að breytast?
Staðlaður viðskiptakostnaður við fasteignakaup í Taílandi samanstendur venjulega af þinglýsingargjaldi (2%), stimpilgjaldi (0,5%), sértækum viðskiptaskatti (specific business tax, 3,3%, sem leggst á endursölu innan fyrstu 5 ára eignarhalds) og staðgreiðsluskatti sem reiknast á stighækkandi skala. Núverandi ívilnun nær aðeins til þinglýsingar- og veðsetningarhluta þessa kostnaðar, ekki hinna liðanna.
Landeignaskrifstofa Taílands (Department of Lands) er eina stofnunin sem þinglýsir eignayfirfærslum í landinu. Gjöldin eru reiknuð út frá opinberu matsverði stjórnvalda, sem getur verið annað en raunverulegt kaupverð sem samið er um.
Fjármálaráðuneyti Taílands áætlar að framlengda kerfið muni styðja við um 540 milljarða baht í árlegri veltu á fasteignamarkaði og laða að sér um 305 milljarða baht til viðbótar í fjárfestingu í greininni.
Hver er staðan á erlendum kaupum íbúða?
Erlendir kaupendur eru áfram mjög stór hluti af íbúðamarkaðnum í Taílandi: árleg kaup útlendinga á íbúðum héldust nokkuð stöðug í kringum 14.500 einingar árin 2024-2025, og á fyrsta ársfjórðungi 2025 einum bættust við um 3.919 einingar, samkvæmt tölum úr greininni. Bangkok, Chonburi og Phuket eru áfram helstu áfangastaðirnir fyrir þessa eftirspurn.
Fyrir okkur sem einbeitum okkur að Phuket-markaðnum er sérstaklega áhugavert að Phuket, Pattaya og Samui eru þeir þrír áfangastaðir þar sem erlendir kaupendur eiga stærstan hlut af heildarkaupum á íbúðum. Það þýðir að hagnýt áhrif gjaldalækkunarinnar á fjárfestingareftirspurn munu líklega finnast sterkast einmitt á þessum stöðum, sem er góð tíðindi fyrir Íslendinga sem horfa til Phuket sérstaklega.
Beint eignarhald útlendinga á landi eða húsum er áfram mjög takmarkað í Taílandi. Fullt eignarhald (freehold) er bundið við íbúðir í fjölbýlishúsum, innan 49% erlenda kvótans fyrir hvert verkefni. Fyrir eignir á landi er yfirleitt gripið til leigusamninga (leasehold) eða félagsformgerða (company structures).
Mikilvægt er að hafa í huga: ívilnunin nær ekki til sértæka viðskiptaskattsins (3,3%), sem leggst áfram á eignir sem seldar eru aftur innan fyrstu fimm ára eignarhalds.
Hver getur nýtt sér lækkunina?
Allir kaupendur, hvort sem þeir eru taílenskir ríkisborgarar eða útlendingar, sem kaupa hæfa íbúðareign, geta nýtt sér lækkuðu gjöldin. Fyrir erlenda kaupendur á þetta sérstaklega við um kaup á fullu eignarhaldi (freehold) íbúða innan lögbundins erlends eignarkvóta.
Hvaða eignir falla undir kerfið?
Kerfið nær til einbýlishúsa, raðhúsa, íbúða í fjölbýli og lóða með byggingum, að því gefnu að bæði kaupverð og matsverð fari ekki yfir 7 milljónir baht. Sala á hlutdeild í eign er undanskilin ívilnuninni.
Hversu miklu get ég í raun sparað?
Tökum dæmi af 5 milljóna baht íbúð: sparnaður á þinglýsingargjaldi er um 99.500 baht (2% mínus 0,01%), og sparnaður á veðsetningargjaldi er um 49.950 baht (1% mínus 0,01%). Samanlagt gerir þetta um 149.500 baht í sparnað, sem samsvarar um 4.200 Bandaríkjadölum.
Gildir þetta líka um endursölueignir?
Já, lækkuðu gjöldin gilda einnig um hæfar endursölueignir, þó seljendur geti eftir sem áður þurft að greiða sértækan viðskiptaskatt eða stimpilgjald eftir því hversu lengi þeir hafa átt eignina.
Hversu lengi mun lækkunin gilda?
Núverandi framlenging gildir til 30. júní 2027, sem er mun lengra tímabil en fyrri útgáfur af þessari ívilnun, sem oftast entust aðeins nokkra mánuði upp í eitt ár.
Er hægt að sameina þetta greiðsluáætlun frá byggingaraðila?
Já. Greiðsluáætlun byggingaraðila og lækkun ríkisgjalda eru tvö óháð kerfi. Gjaldið er greitt við þinglýsingu eignayfirfærslunnar, sem yfirleitt fellur saman við lokagreiðslu kaupanna.
Hvaða kostnaður breytist ekki?
Sértækur viðskiptaskattur (3,3% á endursölu innan fyrstu fimm ára eignarhalds), stighækkandi staðgreiðsluskattur, og lögfræði- eða áreiðanleikakönnunarkostnaður (due diligence) verða öll óbreytt af þessu kerfi.
Hvernig get ég staðfest að ívilnunin gildi enn þegar ég kaupi?
Núverandi staða er birt opinberlega í gegnum Landeignaskrifstofu Taílands (Department of Lands), og hægt er einnig að staðfesta hana beint hjá staðbundinni landeignaskrifstofu (Land Office) þar sem þinglýsingin fer fram.
Hvað þýðir þetta fyrir þig sem kaupanda?
Fjölárs gjaldalækkun með föstum en fjarlægum lokadegi gefur fjárfestum raunverulegt svigrúm til að skipuleggja kaup vandlega í stað þess að taka flýtiákvarðanir. Fyrir þá sem þegar hafa fundið eign og lokið áreiðanleikakönnun er núverandi tímabil, sem nær til miðs árs 2027, hagstæður tími til að stíga skrefið til fulls. Sparnaður upp á 150.000 til 300.000 baht virkar í reynd eins og auka prósentustig í ávöxtun sem stjórnvöld eru að rétta kaupendum. Engu að síður er þetta stjórnvaldsákvörðun sem gæti breyst, þannig að það er alltaf skynsamlegra að festa kaupin fyrr en seinna ef eignin hentar.
Hjá Fasteignir í Taílandi fylgjumst við náið með svona breytingum á regluverki fyrir hönd íslenskra viðskiptavina okkar, enda geta þær haft bein áhrif á heildarkostnað við kaup á Phuket.
Heimild: The Nation Thailand