Ef þú átt villu í Phuket í gegnum taílenskt einkahlutafélag, eða ert að íhuga slíkt fyrirkomulag, þá er þetta spurningin sem brennur á: er verið að banna erlent eignarhald á landi í Taílandi árið 2026? Svarið er nei, lögin sjálf hafa ekki breyst, en eftirlit með svokölluðum tilnefningarfyrirtækjum (nominee companies) er nú samræmt í eitt landsdekkandi kerfi í fyrsta sinn. Í maí 2026 sendi taílenska landeignastofnunin (Department of Lands) þrjú bréf merkt 'brýnt' til allra héraðsskrifstofa landsins, þar sem tilkynnt var um nýja gagnagrunna og gátlista sem eiga að fanga eignarhald í gegnum leppa.
Af hverju skiptir þetta máli fyrir íslenska kaupendur
Fjöldi erlendra fjárfesta, þar á meðal margir frá Rússlandi og Evrópu sem hafa í áratugi keypt villur og lóðir í gegnum taílensk félög, standa nú frammi fyrir raunverulegri óvissu. Þótt Íslendingar séu tiltölulega ný stétt kaupenda á taílenska fasteignamarkaðnum, sérstaklega á Phuket, þá gilda sömu reglur um þá og aðra útlendinga. Ef þú hefur keypt, eða ætlar að kaupa, eign í gegnum taílenskt félag þar sem taílenskir hluthafar halda á 51% en þú á 49%, þá er kominn tími til að skoða málið með lögfræðingi áður en eftirlitsmaður bankar upp á.
Hvað er í raun nýtt: samræming, ekki ný lög
Áður réðst eftirlitið að miklu leyti af því hvaða embættismaður sat á viðkomandi skrifstofu. Ein skrifstofa gat afgreitt viðskipti athugasemdalaust, önnur hafnaði samsvarandi máli alfarið. Nú starfa öll héruð eftir einum staðli, með sameiginlegum gátlistum og landsdekkandi stafrænni skráningu allra lögaðila sem eiga land.
Þetta er ekki ný lagasetning, heldur ný framkvæmdarstig fyrir gömul lög. Lögfræðistofan Silk Legal, sem fyrst birti ítarlega greiningu á nýju tilskipununum, bendir á að hér sé um að ræða samþjöppun eftirlits, ekki breytingu á sjálfum lagatextanum.
Staðreyndir sem vert er að muna
- Þrjú bréf voru gefin út af taílensku landeignastofnuninni í maí 2026, stíluð á allar héraðsskrifstofur landsins.
- Reiðufjárviðskipti frá 2 milljónum THB (um 57.000 USD) og eignir yfir 5 milljónum THB (um 143.000 USD) kalla nú sjálfkrafa fram rannsókn á uppruna fjármagns og fjárhagsstöðu samkvæmt 74. grein landalaganna (Land Code).
- Lögmætur arfur er eina undantekningin sem sleppur við sjálfvirka skimun.
- Verið er að byggja samræmdan gagnagrunn yfir alla lögaðila sem eiga land: skráningardag, kaupdag, matsvirði og tilgreindan rekstrartilgang.
- Félög með erlent hlutafjáreignarhlutfall yfir tilteknum mörkum eru flokkuð sem áhættusöm og sæta dýpri rannsókn.
- Aukið eftirlit felur í sér greiningu á hluthafaskrá, samanburð við gagnagrunn viðskiptaþróunarstofnunarinnar (DBD), skoðun ársreikninga og samninga, auk vettvangsskoðana á eigninni sjálfri.
- Samkvæmt fréttaflutningi af svæðisbundnum fasteignamarkaði eru yfir 11.000 félög á vinsælum ferðamannastöðum eins og Phuket, Koh Samui, Koh Phangan og Krabi þegar til skoðunar.
Hvernig varð tilnefningarkerfið til
Útlendingar hafa aldrei mátt eiga land beint í Taílandi. Reglan á rætur að rekja til landalaganna frá 1954. Útlendingur má eiga íbúð í fjöleignarhúsi, innan 49% kvóta erlends eignarhalds í byggingu, en ekki villu og ekki lóð. Það er bókstafur laganna.
Í reynd hefur heil atvinnugrein sprottið upp í kringum leiðir framhjá þessu banni undanfarna tvo áratugi. Uppskriftin var einföld: stofna taílenskt einkahlutafélag þar sem útlendingurinn heldur á 49% hlutafjár en taílenskir leppahluthafar halda á hinum 51%. Félagið kaupir landið, útlendingurinn býr á því. Lögfræðistofur, fasteignasalar og jafnvel sumir verktakar hafa markaðssett þetta fyrirkomulag árum saman sem hversdagslega lausn.
Yfirvöld hafa alltaf vitað af þessari framkvæmd. 96. grein landalaganna heimilar allt að 2 ára fangelsi og sekt allt að 20.000 THB fyrir að aðstoða útlending við að fara framhjá eignarhaldsbanninu. En framkvæmd var sjaldgæf og ósamræmd, allt réðst af héraðinu, skapi embættismannsins og hversu vandlega pappírsvinnan var unnin.
Hvernig virkar nýja skimunin í raun
Ímyndaðu þér taílenskt félag með tvo taílenska hluthafa og einn erlendan hluthafa sem heldur á 49%, félag sem keypti villu í Phuket fyrir 15 milljónir THB. Áður hefði landeignaskrifstofan einfaldlega skráð viðskiptin. Núna merkir kerfið þetta félag sjálfkrafa sem áhættusamt. Embættismenn draga fram hluthafaskrána: hverjir eru taílensku meðeigendurnir? Hvert er starf þeirra? Hvaðan kemur peningurinn þeirra? Stundar félagið raunverulegan rekstur, eða er það aðeins til þess að halda utan um eina fasteign? Eftirlitsmaður getur jafnvel farið á staðinn til að athuga hver býr þar í reynd.
Þröskuldurinn upp á 2 milljónir THB fyrir reiðufjárviðskipti er sérstaklega athyglisverður. Reiðufjárgreiðslur fyrir fasteignir eru ekki óalgengar í Taílandi, sérstaklega á ferðamannasvæðum og á endursölumarkaði. Öll slík viðskipti kalla nú sjálfkrafa fram skimun á uppruna fjármagns, sem skarast við peningaþvættislöggjöfina (AMLA) og bætir við hindrun fyrir ógagnsæ viðskipti.
Er þetta bundið við Taílandi eina?
Nei, svæðisbundið samhengi skiptir líka máli. Taíland er ekki eina Suðaustur-Asíuríkið sem herðir eftirlit með erlendu eignarhaldi á fasteignum. Víetnam uppfærði húsnæðislöggjöf sína árið 2024 með nýjum takmörkunum fyrir erlenda kaupendur. Indónesía endurskoðar reglulega reglur fyrir erlenda kaupendur á Balí. En nálgun Taílands sker sig úr: reglurnar sjálfar eru ekki að breytast, framkvæmdin er loksins að taka við sér.
Hvað ef ég á þegar eign í gegnum tilnefningarfélag?
Fyrir þá sem þegar eiga land í gegnum tilnefningarfyrirkomulag er staðan óviss. Bréfin beinast fyrst og fremst að nýjum viðskiptum og skimun á núverandi grunni, en gagnagrunnurinn sem verið er að byggja nær yfir öll lögaðila sem eiga land, þar á meðal gömul kaup. Það þýðir að félag sem stofnað var fyrir tíu árum til að halda utan um eina villu gæti samt komið til skoðunar.
Hvað ættu fjárfestar að gera? Í fyrsta lagi, láta hæfan taílenskan lögfræðing gera úttekt á núverandi fyrirkomulagi. Í öðru lagi, íhuga aðra valkosti: langtímaleigu (30 ár með möguleika á framlengingu), íbúðareign innan erlenda kvótans, eða fjárfestingu í gegnum taílensku fjárfestingarnefndina (BOI), sem í ákveðnum tilvikum leyfir útlendingum að eiga land beint.
Hjá Fasteignir í Taílandi mælum við eindregið með því að láta kanna eignarhaldsskipulag áður en kaup fara fram, óháð því hvort um er að ræða nýja fjárfestingu eða endurskoðun á eldri eign.
Niðurstaða
Nýju tilskipanir landeignastofnunarinnar senda skýr skilaboð: tímabil dreifðrar og ósamræmdrar framkvæmdar er á enda. Hver sá sem á fjárfestingu í taílenskum fasteignum ætti að skoða eignarhaldsskipulag sitt núna, frekar en að bíða eftir að eftirlitsmaður banki upp á.
Heimild: The CITY Asia